Muitas vezes pode haver confusão em conceitos tidos como básicos na administração de um condomínio. Uma dessas situações envolve o conhecimento a respeito da cota condominial. Esse tipo de sabedoria não é comum para quem não trabalha no ramo — saber desses detalhes é mais apropriado para síndicos e gestores de condomínio.
Para dirimir eventuais dúvidas que possam ainda existir, trouxemos este artigo até você. Nele, explanaremos a relação entre os termos de taxa e cota condominial. Você saberá também quais são os tipos de cotas existentes. Ao final da leitura, conhecerá a tratativa dada a quem se torna inadimplente em relação a esse pagamento. Confira!
No que diferem as cotas de um condomínio e as taxas condominiais?
Em diversas situações dentro de um condomínio, os termos cota e taxa condominial são mencionados sem que se tenha a exata clareza sobre seus significados e, principalmente, sobre as possíveis diferenças existentes entre as expressões. A verdade é que ambos os termos se referem à mesma coisa. Sendo assim, tanto faz falar de uma forma ou de outra.
Dessa maneira, cabe aos condôminos e aos donos de imóveis que pertencem a determinado condomínio saberem exatamente ao que se refere essa denominação. A razão disso é que seu valor impactará diretamente em diversos quesitos, a depender de quem está fazendo a avaliação.
No caso de um investidor que comprou o imóvel para obter retornos financeiros no decorrer tempo, é necessário conhecer a fundo a constituição de sua cota, pois esse valor impactará diretamente no retorno referente ao recurso investido. Essa situação se aplica especialmente nos períodos de vacância enfrentados pelo imóvel em questão.
Quando falamos de condôminos, conhecer bem a cota do condomínio do qual se faz parte é importante para mensurar seus custos de investimento (no caso de imóveis comerciais) e para ter um controle de gastos quando o local é um condomínio residencial. Em ambos os casos, é imprescindível conhecer a composição da cota para entender se os recursos estão sendo empregados conforme o previsto na legislação condominial.
O que são e para que servem as cotas condominiais?
As cotas condominiais são, portanto, um valor que é cobrado de cada unidade imobiliária que faz parte de um condomínio. A razão para ser citada a unidade em vez de mencionar o condômino é que existem diferentes modalidades de cota condominial, e a responsabilidade pelo pagamento de cada uma pode ser do dono do imóvel ou de um possível locatário, a depender do tipo da cota tratada no momento.
Adicionalmente, cabe esclarecer a finalidade da cota condominial: ela serve para cobrir as despesas que todo condomínio inevitavelmente acumula para se manter em pleno funcionamento. Estamos falando de contas de consumo, como a de água e de energia elétrica, a folha de pagamento referente à mão de obra contratada, a compra de materiais de limpeza ou de escritório e o custo relativo a eventuais obras realizadas no local.
Legalmente falando, a cobrança de cotas condominiais tem amparo legal no próprio Código Civil, que fala, em seu Artigo 1.336, sobre o tema. O cálculo correto pode ser feito considerando o conceito de fração ideal ou por meio da divisão exatamente igual dos valores apurados a título de despesas e custos de manutenção.
Quais são os tipos de cota condominial existentes?
Basicamente, existem duas modalidades de cotas condominiais — elas serão explicadas em mais detalhes a seguir. Nenhuma delas deve ser confundida com alguma despesa exclusiva, que ocorre quando um vazamento horizontal atinge os imóveis que compõem o condomínio, por exemplo. Veja!
Cota ordinária
Quando se fala nas despesas básicas de um condomínio, ou seja, aquelas sem as quais o local não consegue funcionar adequadamente, a responsabilidade por seu pagamento recai sobre o locatário. Essa destinação do compromisso financeiro consta na Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato.
Dessa forma, os condôminos devem arcar com todo tipo de gasto que decorre do pagamento das contas de energia elétrica e água das partes comuns, os salários e todas as contribuições inerentes à folha de pagamento, e os valores referentes à manutenção dos equipamentos de combate a incêndio. Por fim, qualquer reposição quanto ao fundo de reserva também devem entrar nessa conta.
Cota extraordinária
Quando os gastos são de ordem extraordinária, as despesas recaem sobre o dono do imóvel, e não mais sobre seu ocupante temporário. Isso também está descrito na Lei do Inquilinato e deve ser seguido à risca quando da composição da convenção de um condomínio.
Essas despesas se referem a todos os gastos que não são rotineiros em um condomínio. Em sua grande maioria, são custos relacionados a obras e reformas. Devem ser incluídos, na cota extraordinária, todos os recursos despendidos com pinturas de fachadas e instalações de sistemas de uso comum (como iluminação e segurança), além de obras de alterações integrais no condomínio.
O que acontece em caso de inadimplência no pagamento da cota?
Os casos de não pagamento da cota condominial são previstos pelo mesmo Código Civil. Dessa forma, não há como escapar, pois uma ação judicial pode ser posta em curso para receber a dívida, já que a cobrança tem amparo legal.
Um ponto curioso cabe aqui: cada condomínio tem o poder de elencar as ações penais para o caso de inadimplência. Por meio da convenção de condomínio definida em assembleia, pode-se determinar qual será o tratamento para condôminos que deixarem de arcar com seus compromissos financeiros relativos à cota.
Por padrão, o Código Civil sugere a aplicação de multa de 2% do valor da cota em caso de atraso. Adicionalmente, um valor de 1% ao mês pode ser cobrado a título de atraso de pagamento. Esse valor pode, ainda, ser corrigido pela inflação. No caso em que o débito perdura, o condomínio pode ingressar com ação de cobrança e até mesmo despejo do imóvel.
A cota condominial é, na verdade, um importante instrumento de divisão de contas dentro de um condomínio. Ela é prevista até mesmo pela legislação em vigor, indicando que sua existência é perfeitamente plausível. De fato, não há como um local de convivência se manter sem a arrecadação do dinheiro, já que todo imóvel precisa de manutenção. Aos inadimplentes, fica o recado de que é possível até mesmo ser obrigado a deixar um imóvel em caso de não pagamento da cota.
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