Uma das questões mais importantes na locação de um imóvel é o valor do aluguel. Para isso, deve-se fazer um estudo de valor de mercado antes mesmo de iniciar a divulgação, afinal, se o imóvel estiver muito caro, seu aluguel será mais improvável de acontecer e, se estiver muito barato, acabará dando um retorno maior, porém fora do perfil esperado.
Pensando nisso, há diversas formas para definir o melhor balanceamento entre bom retorno e bom preço e você pode conferi-las abaixo.
Pontos de reflexão antes da avaliação
O mercado imobiliário é muito dinâmico e complexo. Por exemplo, em uma rua com vários edifícios podem haver imóveis com a mesma metragem e características, mas com valores diferentes. Isso se dá por vários fatores. Às vezes a rua tem seu início com casas mais simples, fazendo divisa com um bairro mais nobre, acontecendo de ter um lado mais nobre e o outro mais simples, o que faz com que um prédio seja mais valorizado que outro.
Além disso, deve ser considerado o padrão de construção e a infraestrutura oferecida. Pensando nisso, o imóvel que será alugado é novo? Tem acabamento mais nobre? A incorporadora é conhecida por entregar construções impecáveis? O que há de área de lazer no condomínio? Tudo isso irá interferir na avaliação. Um prédio mais novo será mais caro que um mais velho.
Outros fatores mais subjetivos, como luz solar, face e andar também irão interferir. Imóveis de fundo, com mais prédios ao redor, podem ter o valor do aluguel mais reduzido já que o ambiente acaba sendo mais escuro e menos arejado quando comparado a outros imóveis com melhor posicionamento.
Após ter conhecimento desses fatores, você poderá fazer um checklist para verificar tudo o que o imóvel tem de fatores positivos e negativos, isso pode ser feito até mesmo por meio de uma vistoria do imóvel. Quando for avaliar, é interessante fazer uma comparação com os outros imóveis.
Avaliar por valor de venda
Outra forma de avaliar o valor da locação é pesquisando o valor que os imóveis estão sendo vendidos no edifício ou região. É sobre esse valor que é calculado o percentual de 0,5% a 0,6 %. Por exemplo, um imóvel que está sendo vendido por R$215.000, nesta forma de avaliação a locação deveria ser de R$1.075 a R$1.290. Parece fácil, não é mesmo?
Porém, embora seja fácil, essa avaliação não está sendo muito utilizada. Ela apenas fará sentido se somada a outra avaliação, a de valor de mercado da região.
Avaliação por comparação
Essa forma de avaliação é a mais utilizada atualmente. Com todas as informações sobre o imóvel que será locado, tais como, andar, infraestrutura, mobília, etc, é feita uma pesquisa de imóveis para locação.
Após isso é realizada uma comparação, por exemplo:
O imóvel que será locado tem 60 m², mobiliado e face norte. Porém, no mesmo prédio há mais imóveis sendo divulgados para locação, esses, por sua vez, estão sem mobília e face sul, pegando menos sol, e o valor médio desses imóveis é de R$1.000. Com base nisso é verificado que um imóvel mobiliado irá valer mais que um sem mobília, somado a ser mais arejado e pegar mais sol, valerá mais ainda. Não um valor extravagante, afinal há quem não se importe com face, mas precise de mobília, porém se o mobiliado estiver muito acima, é mais viável procurar outro ou alugar um sem mobília e comprar depois.
Por isso, se, ao pesquisar os imóveis do prédio, é verificado que seu imóvel vale mais, cuidado para não exagerar e colocar um valor muito acima, R$200 ou R$300 de diferença, dependendo do acabamento e da mobília, já é o suficiente. Se quiser, poderá colocar um pouco mais e avaliar como será a procura. Se alta, o valor está correto, Se baixa, talvez seja o momento de abaixar um pouco o valor.
Caso não tenha imóveis sendo alugados no mesmo prédio, uma alternativa é verificar na mesma rua ou ruas próximas, sempre observando se há mudança de bairro e tipo de região de uma rua para outra. Caso encontre na mesma rua ou na região, a forma de avaliação continua seguindo o exemplo acima, por comparação.
Vale lembrar que o estado do imóvel, como pintura, acabamento, estado da mobília, decoração, entre outros também são pontos que devem ser considerados.
E se não houver nenhum imóvel parecido com o que será alugado?
Isso é muito comum com casas e sobrados. Ambos são muito diferentes uns dos outros, e possuem várias características específicas.
Caso não encontre imóveis similares, o correto é fazer a avaliação pelo valor de venda, com a porcentagem de 0,5 a 0,6% do valor de venda. E então observar qual será o comportamento de seu anúncio. Quanto mais procura, mais aquecido e mais perto do valor correto o anúncio está. Quanto menos procura, mais deve ser reavaliado o valor do imóvel.
O que pode ser feito para que o imóvel possa ser alugado por um valor maior?
Às vezes, após avaliar o mercado, é percebido que a locação ficará a um valor muito baixo se comparado a expectativa do proprietário. Contudo, há formas de valorizar o imóvel e consequentemente pedir um valor maior de aluguel.
É importante verificar qual tipo de público a região atrai e adequar o imóvel a esse público. Por exemplo, uma região próxima a Faculdades e Cursinhos será procurada por estudantes, por isso o ideal é adequar o imóvel para esse público. Estudantes precisam de um imóvel pronto para morar, então, deixar tudo mobiliado e uma decoração mais jovial, irá com toda certeza chamar a atenção desse público e a locação acontecerá de forma mais eficiente e produtiva.
Outro exemplo, no bairro em que o imóvel está situado há grandes fábricas e empresas por perto, fazendo com que funcionários e suas famílias procurem um imóvel nas proximidades. Sabendo disso, fazer restrições do tipo: não aceitamos crianças ou só alugamos para solteiros, farão com que o imóvel fique parado e seja alugado por valor inferior, uma renda familiar é superior a uma renda de uma pessoa solteira. Um possível inquilino irá valorizar um imóvel que aceite sua família, muito mais que um solteiro que tem opções, sendo assim será mais fácil e mais lucrativo alugar para quem precisa e tem mais dificuldade em encontrar um imóvel.
Alugar um imóvel e acertar o valor é algo complexo, mas que pode ser resolvido se feito conforme explicado por aqui. Contar com ajuda de um Consultor de Imóveis é fundamental, afinal, ele conhece o mercado, público e valores praticados. Isso porque o Consultor se especializa em analisar todos os fatores que foram mencionados acima entre outras vantagens da profissão que você pode conferir acessando o banner abaixo.
