Como resolver conflitos por vagas de garagem em condomínios?

Fonte de conflitos e bate-bocas nos condomínios, as vagas de garagem nem sempre são sinônimos de comodidade e segurança para os moradores.

Dentre os problemas mais recorrentes, podemos incluir o uso de vagas rotativas ou compartilhadas, veículos maiores do que a vaga disponível, carros mal estacionados, motos e carros dividindo o mesmo espaço e não moradores que utilizam a garagem – a lista é longa!

Nesse contexto, é importante destacar que não existem regras fixas que regulamentem a questão: o uso da garagem depende das normas de cada convenção de condomínio.

Para ajudar administradoras e síndicos a lidar com esse grande desafio condominial, reunimos as informações mais relevantes sobre leis condominiais, além de estratégias práticas para resolver conflitos por vagas de garagem nos condomínios. Confira!

Vagas de garagem em condomínios e legislação: o que diz o Código Civil?

Mencionamos acima que não existem normas fixas que regulamentam o uso da garagem, mas onde fica a lei nisso tudo? E quanto ao Código Civil – há alguma determinação sobre o assunto?

Na verdade, o Código Civil não contribui muito para a questão, limitando-se a abordar os deveres e direitos dos condôminos nas áreas comuns e privadas. Justamente porque cada condomínio conta com uma realidade particular, com suas próprias características, o documento deixou as regras de garagem em aberto para cada convenção.  

Há, no entanto, alguns pontos que merecem atenção no Código: primeiro, o ARTIGO 1.336 que, em meio aos direitos e deveres dos condôminos, inclui a obrigação de fazer uso de todos os espaços do condomínio de forma a não prejudicar a segurança, o sossego e a salubridade de todos.

Qualquer regra criada, discutida e aprovada em assembleia, portanto, deve respeitar essa determinação.

Podemos citar, ainda, um esclarecimento específico sobre o assunto no Código: o ARTIGO 1.331, que estabelece que as vagas de garagem não podem ser alugadas ou vendidas para pessoas externas ao condomínio, ou seja, que não sejam moradoras.

A legislação, porém, não impede que as vagas sejam alugadas para outros moradores do condomínio. Essa, inclusive, muitas vezes é a saída dos condôminos que possuem mais de uma vaga.

** Por sua vez, essa determinação só pode ser contrariada se for expressamente autorizada na convenção do condomínio. Caso não, a regra é válida para todos.

Diferentes condomínios, diferentes convenções, diferentes regras

Cada condomínio tende a adaptar suas regras de maneira a solucionar seus próprios conflitos, atendendo suas demandas específicas. As estruturas das garagens, inclusive, são diferentes.

Há, por exemplo, as vagas privativas que possuem matrícula própria em cartório de registro (que são vinculadas a um apartamento e propriedade de um morador) e as vagas que pertencem à área comum do condomínio (as normas de uso são determinadas em assembleia).

As vagas comuns, em geral, são sorteadas entre os condôminos, mas há também os condomínios nos quais os moradores podem estacionar em qualquer vaga livre, sem seguir regras predeterminadas.

Há convenções que estabelecem que cada vaga só poderá abrigar um veículo (o morador pode decidir se estaciona um carro ou uma moto, nunca ambos). Outras estabelecem que a garagem só pode ser utilizada pelos moradores, sem nenhum tipo de exceção.

Para evitar que as vagas se transformem em verdadeiros depósitos, algumas convenções proíbem o armazenamento de qualquer objeto no interior da garagem. Nos condomínios mais modernos, já é frequente que haja vagas adicionais para o estacionamento de motos ou até mesmo para carregamento de carros elétricos, enquanto os mais tradicionais muitas vezes não consideram essas opções.

Vagas para Idosos

Não é obrigatório oferecer vagas especiais para idosos nos condomínios. Vale, no entanto, o bom senso e o respeito pelos moradores: o ideal que os condôminos idosos tenham fácil acesso aos elevadores pela garagem, além de ficarem com as vagas mais espaçosas.

Vagas para Deficientes

Contar com vagas diferenciadas para deficientes também não é uma imposição da lei. O decreto 5.296, de 2004 (que define normas de acessibilidade para pessoas com mobilidade reduzida ou portadoras de deficiência) não contempla os condomínios.

Vale acrescentar que cada cidade, no entanto, deve regulamentar o uso de garagem para esse grupo (em São Paulo, por exemplo, edificações que contem com mais de 100 vagas devem reservar ao menos 1% das mesmas para deficientes).

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Como resolver os conflitos?

Como vimos acima, a leitura atenta da convenção é indispensável para que a gestão solucione os conflitos adequadamente. Se a administração deve buscar mediar os conflitos tanto quanto possível, é também essencial que os condôminos conheçam e respeitem as regras estabelecidas (além de usar o bom senso), evitando atritos e ações judiciais.

Nesse cenário, o síndico e as administradoras não só podem como devem agir com firmeza na resolução dos conflitos ligados à garagem – se necessário, é legítimo aplicar advertências e multas previstas no regimento interno e na convenção, além de acionar a justiça nas situações mais extremas.

A convenção, é claro, deve contar com regras claras e bem definidas para o uso da garagem (especialmente se as vagas pertencerem à área comum). O objetivo deve ser a utilização pacífica do estacionamento, considerando o direito igualitário dos moradores sobre o espaço.

A seguir, confira soluções para alguns dos problemas comuns com vagas em condomínios:

• Vagas bloqueadas por outros veículos: as vagas “presas”, que muitas vezes obrigam ter que acionar o vizinho para conseguir retirar ou estacionar o carro, são comuns nas edificações mais antigas, que não previam a circulação adequada na garagem. Nesses casos, disponibilizar chaves-reserva para o “vizinho de vaga” ou acrescentar um manobrista na equipe do condomínio são possíveis caminhos.  
• Carros parados fora das vagas: os moradores que estacionam fora dos espaços adequados prejudicam a circulação na garagem e podem causar grandes transtornos a outros moradores, especialmente em situações de emergência. Nesses casos, o síndico ou gestor deve agir com rapidez e firmeza, aplicando advertências e multas previstas no regimento. Campanhas de conscientização internas e monitoramento por câmeras na garagem (se houver) podem ser apoios eficientes.  
• Utilização das vagas de garagem como depósitos: essa situação é proibida na maior parte dos condomínios e, se for o caso, deve ser incluída na convenção. Além de atrapalhar a mobilidade, a atitude pode interferir na higiene da garagem e colocar a segurança de crianças em risco. Nesses casos, a gestão pode promover campanhas, aplicar as advertência e multas previstas e ainda considerar a construção de espaços específicos para depósito nas áreas comuns, evitando o uso da garagem para esse fim.
• Mais veículos na mesma vaga (carro, moto, bicicleta): também é uma ocorrência bastante comum. O número de veículos parados pode causar dificuldades de manobra e acesso às vagas vizinhas, culminando em uma grande fonte de atritos. Nesses casos, é interessante que a gestão autorize apenas um veículo por vaga, avaliando a instalação de um espaço próprio para motos e de um bicicletário.

Saiba Mais: Bicicletários: como criar ou organizar o local no condomínio

E então, gostou das dicas? Esperamos que as informações sejam úteis!

Na sua gestão de condomínios, você já passou por experiências e problemas relativos às vagas de garagem? Compartilhe com a gente nos comentários!