Nós sabemos que muito mudou nos últimos meses. Vivemos uma realidade até então não pensada que precisa ser analisada com muito cuidado, devido ao COVID 19.
Essa “nova realidade” trouxe cenários diversos na saúde, economia, política dentre outros setores da sociedade. Nesse contexto, na vida condominial não foi diferente, no que tange a inadimplência condominial.
Alguns condomínios já têm enfrentado uma curva crescente da falta de pagamento. Mas o que fazer nesses casos?
Por esse motivo, elaboramos em parceria com a Group Educa – a maior plataforma de cursos para gestão de propriedades – o conteúdo abaixo visando auxiliá-los frente ao tema.
1. Inadimplência Condominial
Com o isolamento social devido o COVID19, inicia-se prejuízos visíveis na economia, onde as administradoras de condomínio já percebem crescimento na inadimplência condominial.
Entretanto, sabemos, que o condomínio só se sustenta se todos os condôminos contribuírem para que haja os pagamentos das despesas comuns. Entretanto, o que fazer nesses casos?
Os encargos condominiais são cobrados pelos Síndicos através de forma Judicial ou Extrajudicial.
Vamos entender um pouco a diferença de cada uma?
1.1 Ação Judicial
Existem uma realidade sobre a cobrança judicial no CPC/73 e outra no CPC/2015. No Código de Processo Civil de 73, a cobrança era realizada através de procedimento sumário. Ocorre que após o CPC/15 o procedimento sumário foi revogado, motivo pelo qual passamos a utilizar o procedimento ordinário – que passa a chamar procedimento comum, vejamos:
Art. 1.049. Sempre que a lei remeter a procedimento previsto na lei processual sem especificá-lo, será observado o procedimento comum previsto neste Código.
Parágrafo único. Na hipótese de a lei remeter ao procedimento sumário, será observado o procedimento comum previsto neste Código, com as modificações previstas na própria lei especial, se houver.
Importante lembrar ainda que o CPC/15 prevê que as taxas condominiais passam a ser um título executivo extrajudicial, ou seja: são títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembléia geral, desde que documentalmente comprovadas.
1.1.1 Citação
Segundo a legislação, nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.
Quando a citação acima for frustrada, o mesmo procedimento poderá ser feito através de intimação realizada pelo oficial de justiça à funcionário da portaria – quando esse oficial houver procurado o devedor por 2 (duas) vezes sem êxito, havendo suspeita de ocultação, vejamos:
Artigo 252: Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o citando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar.
Parágrafo único. Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
1.1.2 Consequência ao inadimplente
a) O juiz poderá a requerimento da parte determinar a inclusão do nome do executado em cadastro de inadimplentes. Nesse sentido, importante lembrar o que preconiza o enunciado 190 do Fórum Permanente de Processualistas Civis:
“O novo dispositivo não veda a inclusão extrajudicial do nome do executado em cadastros de inadimplentes, pelo credor ou diretamente pelo órgão de proteção ao crédito”
b) O inadimplemento dos encargos condominiais gera a perda da propriedade;
c) A prescrição de dívida condominial é quinquenal, a contar do dia seguinte do vencimento.
1.1.3 Perda da Propriedade
A perda da propriedade não é instantânea, existe um caminho processual para que tal aconteça, vejamos:
a) Após deferida a penhora, o Juiz determinará a intimação de todos os proprietários do imóvel, para que tomem ciência da penhora.
b) Registra-se a penhora junto ao cartório de registro de imóveis;
c) Após faz-se necessário avaliar o imóvel para determinar um valor (que será o que iniciará o leilão;
d) O Juiz irá nomear um perito que fará o laudo técnico e fixando o valor final do imóvel;
e) Após o Juiz irá determinar o leilão, em duas praças. Sendo a primeira praça pelo valor de avaliação do imóvel.
f) Caso não sejam oferecidos lances em primeira praça, inicia-se a segunda praça, onde poderão ser aceitos lances, de até 50% do valor de avaliação.
1.2 Acordo Extrajudicial x Inadimplência condominial
A ação judicial (mesmo sendo uma ação de execução de título extrajudicial), tem um caminho longo e essa espera pode prejudicar ainda mais o condomínio.
Por esse motivo, é sábio que o gestor de propriedade antes de ingressar com uma ação judicial, tente um acordo junto ao condômino inadimplente.
ATENÇÃO: É preciso muito cuidado. Nada de deixar de cobrar juros e multa ok?. Isso devido o pagamento das taxas condominiais serem deveres inerentes ao condômino, como prevê nossa legislação:
São deveres dos condôminos: contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
O importante é entender que aquele condômino que não efetuou o pagamento pode estar passando por uma situação difícil (devido à crise econômica ocasionada pelo Covid). Nesse caso, o acordo por ser o melhor meio de se recuperar aquele valor não pago.
1.2.1 Dicas
a) Caso o atraso seja superior a 30 dias, é fundamental enviar uma carta de cobrança prevendo algumas possibilidades de acordo;
b) Após esse período e não havendo retorno, orienta-se uma ligação;
c) Estudar a possibilidade de postergar os juros e multa (nunca deixar de cobrar);
d) Após tais tentativas se não for possível o acordo, o síndico deve procurar meio judiciais para sanar a inadimplência.
É um momento de estender a mão, entretanto, sem ser negligente. Toda operação realizada frente ao assunto inadimplência, é importante ser validada junto ao jurídico. A análise legal de cada caso é fundamental e pode ajudar o condomínio a não passar por situações não esperadas devido aos atos praticados.
Dica 3: Conhecer a legislação é extremamente importante, por isso vale sempre estudar e procurar novidades sobre a gestão condominial. Por isso, não perca as aulas gratuitas da Group Educa.
Gostou do artigo e deseja saber mais sobre o assunto? Então, saiba mais sobre Convocação assembleia.
