Já falamos algumas vezes em alguns dos nossos artigos, o quanto é importante o gestor de propriedade estar ciente de todo o contexto jurídico que envolve a vida condominial como um todo.
Ocorre que percebemos que há por parte do gestor de propriedade, um amplo conhecimento sobre o lado prático (Realização de assembleias, convenção, regimento interno, etc), entretanto, o embasamento teórico sobre o tema como conceitos condominiais, passam desapercebido.
Por esse motivo, elaboramos em parceria com a Group Educa – a maior plataforma de cursos para gestão de propriedades – o conteúdo abaixo com explicações jurídicas e conceituais sobre a vida condominial para auxilia-los no dia a dia!
Vamos lá?
1 Conceitos condominiais sobre o Condomínio
O direito de propriedade tem como ponto característico a exclusividade, segundo o artigo 1231 do Código Civil: A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário. Entretanto, é plenamente possível mais de um titular no exercício de propriedade – que chamamos de condomínio ou compropriedade. Por isso, temos no ordenamento jurídico brasileiro o condomínio geral e o condomínio edilício.
1.1 Relações nos condomínios
Assim, há dois feixes de relações no condomínio: (a) relações internas ou intracondominiais e (b) relações externas ou extracondominiais, nesse sentindo, segundo o doutrinador Anderson Schreiber:
a) Relações internas, os direitos e deveres de cada condômino são exercidos em consonância com a sua fração ideal sobre o bem comum, dividindo-se, por exemplo, as despesas e frutos da coisa proporcionalmente à respectiva quota condominial.
b) Relações externas, qualquer condômino apresenta-se como proprietário integralmente e independentemente de sua respectiva fração ideal.
2 Natureza Jurídica
Há algum tempo, o condomínio era visto como inconveniente, por ser fonte de inúmeros conflitos entre os condôminos. Inclusive uma curiosidade para vocês: Segundo Schreiber: “O instituto conhecido pelos romanos como mater rixarum (mãe de rixas) já foi jocosamente chamado de condemônio, em alusão ao pandemônio que causa entre os coproprietários, envolvidos em infinitos debates acerca do uso da coisa, dos limites de atuação de cada um, da divisão de despesas empregadas na manutenção do bem e de tantas outras questões tormentosas que o compartilhamento da propriedade suscita”
Em relação a própria natureza jurídica do instituto, existe opiniões contrárias sobre o tema. Vejamos que para alguns:
a) No condomínio, a propriedade recai sobre a quota e não sobre a coisa;
b) Existem tantos direitos de propriedade quanto condôminos;
c) Nova pessoa coletiva.
Interessante o entendimento de Ebert Chamoun: a diversidade de teorias não traz utilidade à figura do condomínio, bastando compreendê-lo como “a participação numa propriedade de vários titulares”, de tal modo que ostenta “a mesma natureza jurídica do domínio, da propriedade”.
3.Conceitos condominiais sobre tipos de condomínios
Existem dois gêneros de condomínio:
a) o condomínio geral ou ordinário, que se divide em:
a.1 condomínio voluntário, que deriva do acordo de vontades entre os condôminos;
a.2) condomínio necessário, que decorre de imposição legal, como no caso de paredes, cercas, muros e valas entre terrenos vizinhos.
b) o condomínio edilício, tradicionalmente chamado condomínio horizontal ou de apartamentos que se divide em três espécies:
b.1 condomínio edilício tradicional;
b.2 condomínio de lotes; e
b.3 condomínio urbano simples
Temos ainda a multipropriedade, caracterizada pelo fracionamento temporal da propriedade exclusiva sobre um mesmo bem.
Importante: A multipropriedade pode ocorrer tanto em condomínios voluntários como em condomínios edilícios.
4. Característica do condomínio Edilício:
O condomínio Edilício trata-se da existência de uma edificação composta de partes sujeitas a propriedade exclusiva e propriedade comum, que serão utilizadas, em conjunto, pelos condôminos – salvo quando ocorrer alguma das hipóteses previstas na legislação.
Segundo Schrebeibr: o condomínio edilício abrange, assim, um condomínio forçado das partes comuns, que o próprio Código Civil enumera a título exemplificativo: solo, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, entre outras partes (art. 1331, § 2º), vejamos:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
- As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
- O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
E aí? Gostou de aprender um pouco mais sobre os conceitos condominiais? Quer ver mais assuntos como esse? Então aprenda mais sobre Convocação assembleia.
