Falar sobre responsabilidade entre Síndico e Administradora é de extrema importância. É um tema que traz bastante dúvidas para os gestores de propriedade.
Mas afinal de contas, o que é responsabilidade? Qual é a responsabilidade do síndico e das Administradoras? Para responder tal questão sirvo-me das palavras de José de Aguiar Dias, que diz que: “Toda manifestação da atividade humana traz em si o problema da responsabilidade”. Depreende-se então, que para cada ato/ação do gestor de propriedade, pode-se haver um tipo de responsabilização, que pode ser de ordem Cível ou Criminal, entretanto, ambas, decorrem da prática de ato ilícito.
Para ficar mais claro, elaboramos o seguinte artigo em parceria com a Group Educa – a maior plataforma de cursos para gestão de propriedades – para explicar a vocês tudo que permeia a responsabilidade Cível e Criminal dos Síndicos e das Administradora de Condomínio.
Sobre a responsabilidade Cível do Síndico
O síndico sendo aquele que tem o dever de zelar pelo patrimônio de terceiro, possui inúmeras atribuições, disciplinadas no art. 1348 do Código Civil.
Art.1348 – Compete ao Síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
A responsabilidade civil emana da Lei, dessa forma, a lei diz que aquele por ação ou omissão que causar dano a outrem, comete um ato ilícito, conforme prevê artigo 186 do Código Civil.
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
A partir do momento que se comete um ato ilícito, deve haver reparação á aquele que for prejudicado.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Entretanto, não basta apenas a alegação de que há um dano causado pelo Síndico, uma vez que, é necessário analisar a presença de alguns elementos, como: Conduta Humana, dano ou prejuízo e nexo de causalidade. Ficou complicado? Vamos explicar um a um:
a) Conduta Humana:
A responsabilidade Cível decorre de uma ação humana.
b) Dano ou Prejuízo:
Para que seja configurada a responsabilidade civil é necessário que haja a existência de um dano a alguém, ou seja, sem o dano, não há responsabilidade.
c) Nexo de causalidade:
Segundo Gustavo Tepedino, uma das condições essenciais à responsabilidade civil é a presença de um nexo causal entre o fato ilícito e o dano por ele produzido. É uma noção aparentemente fácil e limpa de dificuldade. Mas se trata de mera aparência, porquanto a noção de causa é uma noção que se reveste de um aspecto profundamente filosófico, além das dificuldades de ordem prática, quando os elementos causais, os fatores de produção de um prejuízo, se multiplicam no tempo e no espaço.
Há diversas condutas praticadas pelo síndico em que ele possa ser responsabilizado, por exemplo: Constranger um condômino inadimplente em uma assembléia, agir com Negligência, Imperícia ou Imprudência causando prejuízo a terceiro, dentre outros.
Nesses casos, o objetivo da responsabilidade Cível é trazer equilíbrio entre as partes, ainda que monetariamente.
Sobre a responsabilidade Criminal do Síndico
Como o síndico possui o papel de “gestor” da propriedade, este pode ser responsabilizado tanto na esfera Cível como Criminal.
A responsabilidade Criminal decorre da prática de atos ilícitos que podem ser dolosos ou culposos.
Uma questão comum que passa muito desapercebido é em relação aos Crimes contra a honra: Calúnia, injúria e difamação e que ocorre muito na vida condominial, sendo fundamental entender a diferença entre eles, vamos lá:
a) Calúnia:
Calúnia é imputar a alguém falsamente um crime.
Art. 138 – Caluniar alguém, imputando-lhe falsamente fato definido como crime:
Pena – detenção, de seis meses a dois anos, e multa.
- 1º – Na mesma pena incorre quem, sabendo falsa a imputação, a propala ou divulga.
- 2º – É punível a calúnia contra os mortos.
b) Difamação:
A reputação perante a sociedade é o bem jurídico tutelado, diz respeito a honra objetiva.
Art. 139 – Difamar alguém, imputando-lhe fato ofensivo à sua reputação:
Pena – detenção, de três meses a um ano, e multa.
c) Injúria:
Diz respeito a honra subjetiva.
Art. 140 – Injuriar alguém, ofendendo-lhe a dignidade ou o decoro:
Pena – detenção, de um a seis meses, ou multa.
Portanto, é preciso estar bastante atento a estas questões e as legislações pertinentes, a fim de evitar uma responsabilização criminal.
Responsabilidade das Administradoras de Condomínio
Igualmente ao que acontece com o Síndico, as administradoras de condomínio também possuem suas responsabilidades cíveis e criminais, em razão de sua prestação de serviço.
Um exemplo de responsabilidade Cível direta por parte da administradora é em caso de erro em emissão de boletos – por isso a importância de um software confiável – negativação indevida; cobranças vexatórias; inobservância a legislação; dentre outros.
Nesses casos, quando o condomínio é prejudicado por uma conduta da administradora, poderá ajuizar uma ação a fim de ser ressarcido pelos prejuízos suportados. Fora questões de ordem Cível, a administradora poderá ser responsabilizada na esfera criminal através da prática de atos ilícitos como: apropriação indébita dos fundos do condomínio, mau gerenciamento de conta, falsificação de documentos e até mesmo os crimes contra a honra mencionados anteriormente.
O conselho que damos é: Todas as administradoras devem contar com um corpo jurídico que lhe dê segurança na tomada de decisão, além disso, é fundamental um setor de Compliance para garantir a conformidade da empresa.
E no final das contas, de quem é a responsabilidade: Administradora ou Síndico?
A responsabilidade em indenizar outrem frente a alguma violação no âmbito da gestão de propriedade deve ser analisada caso a caso.
Fato é que, cabe ao síndico a efetiva gestão do condomínio e de questões concernentes a estes, entretanto, há alguns casos em que ambos respondem solidariamente.
Para entenderem melhor, vale compartilhar uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça que ilustra bastante essa questão:
Alguns condôminos ajuizaram ação contra um condomínio X alegando que estavam pagando taxa condominial acima da fração, motivo pelo qual, em primeira instancia, o Juiz julgou procedente a ação, determinando que (administradora e síndico) devolvessem aos Autores todas as importâncias cobradas acima de tal fração.
Ato contínuo a administradora recorreu afirmando ser parte ilegítima e que tampouco responde solidariamente nesse caso, sendo que a administração caberia exclusivamente ao síndico. Ocorre que, a decisão foi mantida pelo STJ que entendeu que a responsabilidade era solidária, já que a administradora foi igualmente responsável pela mudança na forma de se computar a fração ideal do apartamento dos autores, fundamentando tal decisão no artigo 942 do Código Civil: “Os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação”.
Ou seja, no caso acima, tanto administradora quanto síndicos responderam civilmente, visto que ambos causaram um dano.
Outra questão importante é que o Síndico tem o dever de fiscalizar a atuação da administradora, caso não o faça e haja algum prejuízo ao condomínio, responderá também de forma solidária – que em resumo é o que chamamos de culpa in vigilando.
Concluindo, cabe ao Síndico a responsabilidade de atos praticados como sendo o administrador do Condomínio, entretanto, as administradoras por vezes respondem na medida de sua culpabilidade.
