Um condomínio é uma comunidade formada pelos mais diversos tipos de pessoas. E, para garantir a harmonia nesse espaço, é essencial que existam regras bem-definidas. As regras em condomínio servem não apenas ao propósito de manter a paz, mas também têm como objetivo preservar o patrimônio, garantir a segurança e manter o empreendimento em conformidade com a legislação.
Nesse sentido, é essencial entender quais são os documentos legais do condomínio e quais são as regras mais comuns nesse ambiente. Por isso, organizamos este artigo para responder as perguntas mais comuns sobre o tema.
Boa leitura!
Como são definidas as regras do condomínio?
Antes de tudo, é importante começar com uma pergunta simples, mas que pode gerar dúvidas: de onde vêm as regras do condomínio?
Atualmente, o condomínio é regido sobretudo pelo Código Civil de 2002 (Lei 10.406/02). É ele que define questões essenciais para a instituição e gestão de um condomínio, como:
- definição de unidades autônomas e áreas de uso comum;
- as determinações da Convenção do condomínio;
- os deveres do condômino;
- a realização de obras em condomínio;
- a aplicação de multas por infrações ou inadimplência;
- a obrigação e os deveres do síndico;
- a eleição do síndico;
- a convocação e a realização de assembleias;
- a existência de conselho fiscal;
- entre outras.
Além disso, existe também a Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64), promulgada em 1964. Ela foi uma das primeiras legislações a tratar do tema dos condomínios e, atualmente, existe como legislação secundária, valendo em tudo que não contradiz o Código Civil.
Documentos do condomínio
Para além do que é definido na legislação, cada condomínio tem uma realidade diferente e, portanto, faz sentido ter um conjunto interno de regras diferente. Afinal, o funcionamento de um condomínio grande, com centenas de unidades e diversos espaços de uso comum, é bem diferente do funcionamento de um condomínio menor.
É aí que entram os documentos do condomínio: a Convenção e o Regimento Interno.
Convenção do condomínio
A Convenção do condomínio é a lei geral do empreendimento. Elaborada no momento da instituição do condomínio, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis e estabelece as regras, normas e direitos relacionados à administração e à convivência em um condomínio.
A Convenção é um instrumento jurídico que regula o funcionamento do condomínio. No entanto, ela não pode ultrapassar as legislações municipais, estaduais ou federais, assim como as normas técnicas. Normalmente, a Convenção do condomínio define temas como, por exemplo:
- forma de convocação das assembleias;
- forma de rateio das despesas condominiais (por fração ideal ou outra maneira);
- regras quanto ao uso das áreas comuns;
- multas e penalidades;
- quóruns especiais para deliberações em assembleia;
- realização de assembleias virtuais;
- discriminação das unidades autônomas;
- finalidade das unidades.
De acordo com a Lei 14.405/22, para alterar a Convenção de condomínio é preciso obter aprovação, em assembleia, de 2/3 de todos os condôminos.
Regimento Interno
O Regimento Interno (RI) é um documento complementar à Convenção de condomínio e tem o objetivo de detalhar e especificar normas de convivência, regras operacionais e procedimentos específicos para o funcionamento interno do empreendimento.
Enquanto a Convenção estabelece diretrizes gerais e princípios, o RI costuma ser mais detalhado e prático, com foco em questões cotidianas e particulares da rotina do condomínio.
Normalmente, é função do Regimento Interno definir questões como:
- horários de funcionamento das áreas comuns;
- uso adequado das áreas comuns;
- normas de segurança;
- restrições no uso das áreas comuns (uso de som, acesso de visitantes ou presença de animais, por exemplo);
- normas de convivência;
- questões sobre barulho no condomínio.
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Exemplos de regras comuns em condomínios
Como você já deve ter percebido, existem regras para as mais diversas questões no condomínio. Afinal, tanto em condomínios residenciais quanto nos comerciais, certas normas são imprescindíveis para garantir a boa convivência, a segurança e a preservação do patrimônio comum.
Por isso, abaixo organizamos alguns exemplos das mais comuns regras em condomínio. Confira:
Obrigações do síndico
Conforme apresentamos nas seções anteriores, as obrigações do síndico são previstas pelo Código Civil, e é importante entender o que o gestor do condomínio pode ou não fazer. Alguns exemplos de regras relacionadas às obrigações do síndico são:
- agir como responsável legal do condomínio;
- convocar assembleias ordinárias e extraordinárias;
- elaborar previsão orçamentária e apresentá-la à assembleia para aprovação;
- contratar funcionários para a realização de serviços necessários ao condomínio;
- zelar pela manutenção e conservação das áreas comuns;
- prestar contas periodicamente à assembleia;
- cumprir e fazer cumprir a Convenção e o RI;
- cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
- realizar o seguro do condomínio.
O Código Civil também define que o síndico pode transferir os poderes de representação ou funções administrativas condominiais. No entanto, a sua presença ainda assim é obrigatória no condomínio.
Deveres dos condôminos
Algumas das regras mais importantes em condomínio envolvem os direitos e obrigações dos condôminos. Afinal, como proprietários, é muito importante que estes se responsabilizem pela manutenção do bem comum.
De acordo com a legislação, faz parte das responsabilidades dos condôminos:
- utilizar o bem comum conforme sua destinação;
- participar da divisão de despesas de conservação;
- pagar juros e multa em caso de inadimplência;
- não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
- não alterar a forma e a cor da fachada e das partes externas do condomínio;
- cumprir a Convenção e o Regimento Interno;
- pagar multa prevista em Convenção caso não cumpra seus deveres.
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Uso das áreas comuns
Já quando falamos do uso das áreas comuns do condomínio, é muito importante que sejam definidas regras tanto para permitir o funcionamento adequado desses espaços quanto para garantir a segurança dos usuários.
Vale ressaltar, porém, que as regras de uso das áreas comuns são mais variáveis, uma vez que cada condomínio tem uma realidade diferente. Por exemplo, um condomínio com quadra e piscina vai apresentar regras bem diferentes de um condomínio que tem apenas academia.
Por isso, organizamos aqui alguns exemplos de regras que podem ser aplicadas às áreas comuns.
- Estabelecimento de horários de funcionamento;
- necessidade de agendamento prévio de espaços;
- normas e procedimentos para garantir a segurança;
- regras para o uso de equipamentos e instalações;
- regulamentação do acesso e comportamento de crianças e adolescentes;
- permissão de som nas áreas comuns e regulamentações quanto ao volume do som;
- controle de acesso às áreas comuns;
- previsão de penalidades no caso de descumprimento das normas.
É importante ressaltar que o principal objetivo deve ser sempre o equilíbrio entre o direito de uso das áreas comuns e a necessidade de preservar a ordem e a segurança desses espaços. Assim, além de definir essas regras, é essencial que a comunicação seja eficiente e clara, para garantir que todos estejam cientes e de acordo com o que foi definido.
Realização de obras e reformas
No que diz respeito às obras e reformas, é essencial que o condomínio siga as normas técnicas da ABNT, como a NBR 16.280, conhecida como a Norma das Reformas. Ademais, quando as obras ou reformas acontecerem dentro de uma unidade, também existem regras específicas a serem seguidas.
Nesse sentido, alguns exemplos de regras são:
- aprovação da obra ou reforma em assembleia, de acordo com os quóruns definidos no Código Civil, no caso de obras ou reformas nas áreas comuns;
- necessidade de aprovação do síndico ou de um especialista, a depender do porte da reforma, para obras ou reformas nas unidades privativas;
- apresentação de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) ao síndico, no caso de obras ou reformas nas unidades privativas;
- definição de horários para a realização das obras;
- necessidade de acompanhamento da obra pelo síndico, zelador ou outro funcionário do condomínio;
- necessidade de projeto elaborado por responsável técnico;
- realização da obra conforme consta no projeto.
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Animais de estimação
Há alguns anos, animais de estimação costumavam causar polêmica nos condomínios. No entanto, de acordo com decisão do STJ, um condomínio não pode proibir a presença de animais nas unidades individuais, uma vez que essa regra fere a Constituição no que diz respeito ao exercício do direito de propriedade.
Dessa forma, é importante ter atenção a quais são as regras definidas no condomínio para os animais de estimação, buscando o equilíbrio entre o direito de propriedade dos moradores e a segurança e tranquilidade da comunidade condominial. Assim, algumas das regras que podem ser implementadas nesse contexto são:
- não deixar animais de estimação sozinhos nas dependências do condomínio;
- recolher as fezes dos animais de estimação nas áreas externas do condomínio;
- manter sempre os animais com coleira e guia quando estiverem nas áreas comuns;
- obrigatoriedade do cadastramento dos animais no aplicativo do condomínio, facilitando a identificação caso necessário;
- obrigatoriedade de cuidados com a saúde dos animais, incluindo vacinação.
Convivência
Por fim, um dos temas mais importantes para o estabelecimento de regras em condomínio é, sem dúvidas, a convivência. Afinal, estamos falando de diversas pessoas com gostos, opiniões, interesses e vivências diferentes. Portanto, é essencial que as regras de convivência sejam claras e bem-definidas.
Assim como no caso do uso das áreas comuns, as regras de convivência vão depender do contexto e da rotina de cada condomínio. Veja alguns exemplos mais comuns a seguir.
- Horários e local de descarte de lixo;
- uso do elevador de serviço para compras e mudanças;
- controle de acesso de visitantes ou prestadores de serviço;
- cuidados com crianças nas áreas comuns;
- definições para o uso da garagem;
- horários de silêncio.
A convivência em condomínio é uma questão sensível e exige a colaboração de todos os moradores, assim como dos funcionários e da gestão do condomínio. Nesse sentido, é fundamental que as regras do condomínio sejam claras, justas e comunicadas de maneira eficaz, para que todos contribuam para um ambiente mais harmonioso e agradável.
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