Semana passada, um de nossos clientes relatou nas nossas redes sociais um caso curioso que ocorreu em seu prédio, que já está realizando um processo gradual de reabertura das áreas comuns.
O cliente conta que um morador havia reservado a churrasqueira para receber os amigos no final de semana. Ao chegar o dia, este condômino decide levar alguns itens para a área reservada de modo a adiantar a organização do encontro. Porém, ao chegar no local, ele se depara com outro vizinho já o ocupando e, após tentar dialogar, o outro morador apresentou resistência e não quis ceder a churrasqueira mesmo sem reserva. Sendo assim, o condômino reservista opta por ligar para o síndico. Este, por sua vez, está viajando de férias e não atende o telefone. Frustrado, o morador grita com seu vizinho e inicia uma discussão a ponto de incomodar o prédio todo.
A situação descrita acima é uma dentre as várias ocasiões em que um subsíndico deve assumir o controle do condomínio. Isso porque, a principal de suas funções é, exercer o papel do síndico, quando este está ausente por qualquer motivo.
Devido à complexidade e alta demanda da função, é permitido pelo Código Civil, Art. 1348 que o síndico possua o apoio de terceiros para realizar sua função no ambiente condominial em:
§2. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
É nesse contexto que se encaixa o cargo denominado de subsíndico. Pensando nisso, vamos aprofundar em quais são as funções do subsíndico e as demais características deste encargo.
Nesse post você vai ler sobre:
- Qual a função do subsíndico
- Quem pode ser subsíndico
- Como escolher um subsíndico
- Remuneração de subsíndico
Funções do subsíndico: direitos e deveres
O subsíndico é uma figura que assume todas as obrigações de um síndico. Porém, só é acionado em casos específicos, como por exemplo, na ausência do titular. Além disso, seus direitos e deveres são definidos pela necessidade de cada condomínio, devendo estar prescritos em regimento interno e discutidos em assembleias. Pensando nisso, podemos destacar os seguintes deveres mais comuns de um subsíndico:
- Manter contato constante e direto com o síndico;
- Ter conhecimento dos acontecimentos dentro do ambiente condominial;
- Estabelecer comunicação direta com os moradores e condôminos através de softwares para condomínios ou redes sociais, como grupos de WhatsApp;
- Assumir cargo provisório de síndico no caso de renúncia, destituição ou falência do mesmo. Pensando nisso, também fica encarregado de convocar assembleia para eleição de síndico;
- Ser um porta-voz dos moradores e condôminos que representa;
- Saber lidar com reclamações e problemas do cotidiano condominial, como o mais comum deles, o barulho em condomínio;
- Agir de acordo com a convenção de condomínio, com o regimento interno e, também com as decisões tomadas em assembleias. Além disso, deve estar por dentro e agir conforme os objetivos e estratégias da gestão do condomínio.
Dentre os direitos que o subsíndico possui, estes são os mesmos que do síndico, porém apenas sob a condição de ausência do síndico ou o que for decidido em assembleia.
Fora isso, é preciso destacar uma outra singularidade pelo o fato de o subsíndico não ter valor representativo em juízo. Isso significa que, para qualquer ação promovida contra o condomínio, principalmente de cunho jurídico, apenas o síndico pode ser representante.
Em quais ocasiões o subsíndico assume o papel de síndico?
- Ausências ocasionais de curto prazo do síndico;
- Férias programada do síndico;
- Destituição, renúncia ou falência do síndico.
Quem pode ser subsíndico?
O subsíndico é uma função, que assim como síndico, é ocupada por candidato eleito em assembleia de condomínio. Este cargo por sua vez, deve ser preenchido por qualquer condômino, isto é, sob a condição de ser proprietário de, ao menos, uma unidade no condomínio.
Vale destacar que não há, especificamente, uma quantidade mínima nem máxima de quantos subsíndicos um condomínio pode ter. O comum é delimitar essa quantidade de acordo com a distribuição e organização do condomínio. Sendo assim, no caso de um condomínio vertical com diversos blocos, pode-se definir um subsíndico responsável para cada bloco. Dessa forma as funções do subsíndico serão focadas apenas no bloco para o qual ele foi escolhido como representante.
Como escolher um subsíndico?
Como mencionado acima, o primeiro critério para essa decisão, ou melhor, a primeira condição para escolher um subsíndico é que este seja proprietário de uma unidade no condomínio.
Passando disso, é preciso estabelecer uma eleição por meio de assembleia, mesmo que online, em que proprietários de unidade poderão se candidatar e serem escolhidos por votação pelos demais moradores.
No caso da distribuição por blocos, como mencionado no caso de condomínios verticais, é aconselhável que o candidato a subsíndico possua sua unidade no bloco em que representará, bem como os votos sejam apenas dos moradores do bloco em questão.
É importante destacar a Lei de Condomínios e Incorporações, no art. 22, parágrafo 6:
A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Remuneração de subsíndico
Ficou claro que as funções de subsíndico são auxiliares, por isso, subsíndicos não costumam receber remuneração. Porém, como existem condomínios de grande porte, com um grande volume de demandas, estes costumam oferecer algum tipo de honorário ou benefício definido em convenção de condomínio.
Tanto para as funções do subsíndico quanto para síndico, uma coisa é certa, a comunicação é primordial na execução eficaz da tarefa. Para isso, existem aplicativos para condomínios que podem otimizar não apenas a comunicação entre condomínio e e administradora, mas também a comunicação dentro dos condomínios, entre moradores e portaria, morador e zelador e muito mais.
Além disso, ficou claro a grande influência que o Regimento Interno tem na função do síndico e do subsíndico, dentre demais regras do condomínio. Por isso, separamos no banner abaixo um material completo sobre como elaborar o Regimento Interno do condomínio.
