Poucas coisas geram mais transtornos e reclamações do que obras em condomínio. O motivo vem de diversas direções: desde o barulho causado pelo trabalho até o des gosto com a cor da tinta usada na fachada do prédio. A solução para amenizar os ânimos durante a fase de obras é a realização de uma gestão eficiente.
Para isso, é preciso entender as normas que regem a execução de melhorias. Além disso, a identificação e a prevenção de problemas impede muitas frustrações. Neste artigo, ensinamos como realizar obras em condomínio com um alto nível de gerenciamento (e bem menos conflitos). Acompanhe!
Conheça os diferentes tipos de obras em condomínio
Primeiramente, é muito importante identificar o tipo de obra que será realizado antes que comecem os serviços. Com isso, é possível evitar surpresas que podem impedir a concretização das obras, tais como um embargo judicial.
De acordo com o artigo 1.341 do Código Processual Civil brasileiro (CPC), as benfeitorias feitas em condomínios são divididas em três categorias. A seguir, listamos quais são elas.
Úteis
As obras úteis são aquelas que aumentam ou favorecem a utilização de um bem do condomínio. Estão nesse grupo:
- a instalação de coberturas para o estacionamento;
- a implantação de um sistema de segurança;
- a ampliação da garagem.
Para que haja a aprovação desse tipo de benfeitoria, o CPC determina que deve ser feita uma votação entre os moradores na assembleia geral do condomínio. Somente após o consentimento da maioria presente (50% dos votos + 1) o projeto pode seguir para a fase de execução.
Necessárias
Caracteriza-se como necessária a obra que visa conservar ou impedir a deterioração de um bem da propriedade residencial. Podemos citar como exemplos:
- a pintura da fachada do prédio;
- alguns reparos hidráulicos e elétricos;
- a remodelação do jardim ou de áreas verdes;
- modificações para melhorar a acessibilidade do prédio.
Caso seja uma reforma urgente, como a troca da fiação elétrica devido ao risco de incêndio, a lei permite a execução sem que haja a aprovação dos condôminos. No entanto, se os gastos financeiros com a obra forem muito altos, é necessária a realização de uma assembleia para esclarecer e prestar contas sobre os custos.
Fora essa exceção, a autorização de benfeitorias necessárias segue o mesmo procedimento das obras úteis: voto da maioria presente na assembleia (50% + 1).
Voluptuárias
Esse grupo abrange obras que não melhoram a qualidade de um bem, mas visam aprimorá-lo esteticamente. Por exemplo:
- a decoração da área comum;
- a reforma do salão de festas;
- a troca do piso do hall de entrada;
- um novo projeto paisagístico para os jardins.
Para que sejam aprovadas, as obras voluptuárias precisam apenas do consentimento de 2/3 dos condôminos presentes na assembleia geral.
Que problemas são comuns nas obras?
Para que a obra flua com rapidez e tranquilidade, a gestão precisa incluir um relatório de plano de risco. Isso significa identificar possíveis problemas e propor soluções para saná-los. A seguir, listamos os percalços mais comuns. Acompanhe!
Atrasos
O atraso no andamento da obra gera custos e muitas reclamações dos condôminos. Uma maneira de evitar esse transtorno é definir um cronograma realista e transparente. Talvez seja preciso aumentar um pouco a margem de tempo para imprevistos.
Outra atitude é acompanhar de perto a execução das atividades, pois caso algum detalhe do projeto não esteja sendo cumprido, pode ser corrigido logo no início. Do contrário, gasta-se tempo e dinheiro refazendo serviços.
Barulho
Os ruídos vindos de uma obra não são agradáveis, mas não há como executar benfeitorias sem a produção de barulhos. No entanto, algumas atitudes podem contribuir para acalmar os ânimos dos condôminos.
A primeira é o respeito pela lei do silêncio. As regras dessa legislação variam entre os municípios, por isso é melhor conferi-las antes de iniciar as obras do condomínio.
É interessante, ainda, convidar os moradores para conhecer de perto o canteiro de obras, as ferramentas e os equipamentos utilizados para que eles entendam o motivo dos ruídos.
Por fim, um tipo de guia rápido pode ser produzido para instruir os condôminos sobre como minimizar o barulho dentro do seu imóvel. É claro que serão soluções paliativas, como fechar as janelas ou colocar uma música relaxante para tocar. Contudo, o efeito pode ser uma tolerância maior dos moradores ao perceberem que a gestão do condomínio se importa com o conforto deles.
Materiais
A qualidade dos materiais utilizados na construção deve ser seriamente analisada. Afinal, dependendo do material, haverá:
- a necessidade de refazer serviços;
- a diminuição da vida útil da reforma;
- o desperdício de dinheiro;
- acidentes ou tragédias no condomínio.
Depois da definição do orçamento, os gestores do residencial precisam procurar fornecedores que apresentem o melhor custo-benefício. Apenas assim o retorno sobre o investimento (ROI) da obra será positivo.
Como fazer uma gestão eficiente das obras em condomínio?
Para que tudo ocorra de maneira organizada e gerenciável, seria interessante que os gestores de condomínio formassem uma comissão responsável por acompanhar o andamento da obra. É importante que o grupo siga as etapas listadas abaixo.
Planejamento
Muitos detalhes estão envolvidos na fase do planejamento. Além do já citado cronograma, a logística dos serviços, o orçamento dos fornecedores, a requisição de autorizações e a contratação de uma empresa de construção civil fazem parte dessa etapa.
Controle dos gastos
É claro que podem aparecer custos imprevistos. No entanto, essa não deve ser a regra em uma gestão de obra. Pelo contrário: cada fase da benfeitoria precisa ter um limite de gastos e uma margem extra (fundo de reserva) para os custos que aparecem de repente.
Mesmo com um teto estabelecido e os gastos dentro dos limites, o gestor eficiente é incansável na busca por descontos e preços melhores. Também é preciso ficar atento ao desperdício de material.
Use a tecnologia
Atualmente, a tecnologia disponibiliza ferramentas que facilitam a gestão de obras em condomínios. Existem softwares que utilizam a inteligência artificial para fazer uma previsão orçamentária, por exemplo. Desse modo, o gestor tem em mãos um relatório com a disponibilidade de capital para a execução dos serviços.
Outra funcionalidade importante é a prestação de contas. Por meio dela são gerados relatórios com os custos da obra, o que facilita a apresentação dos números em uma assembleia geral.
Sabemos que a gestão de obras em condomínio não é uma tarefa fácil. Como vimos, a falta desse processo pode contribuir para transtornos e desentendimentos entre os moradores. No entanto, seguindo as dicas deste artigo, as chances de sucesso são bem maiores.
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