Saiba como planejar, organizar e monitorar obras em condomínios, com foco em legislação, regras e o papel da administradora. Leia mais!
A realização de obras em condomínios é uma necessidade que, muitas vezes, gera desafios tanto para moradores quanto para síndicos e administradoras.
Nesse sentido, compreender as implicações, legislações e boas práticas é essencial para garantir que o processo ocorra de forma organizada e harmoniosa, preservando a convivência e os direitos de todos os envolvidos.
Pensando nisso, organizamos este artigo com tudo que você precisa saber sobre obras em condomínios. Boa leitura!
Como organizar obras em condomínios
Muitas vezes consideradas sinônimo de dor de cabeça, as obras são “males necessários”, sobretudo em condomínios. E, quando se fala nas obras em áreas comuns, é responsabilidade da gestão organizar todo o processo, desde a aprovação em assembleia até o acompanhamento das atividades.
Vamos falar sobre esses passos?
Obras necessárias, úteis e voluptuárias: o que são e como classificá-las
Antes de qualquer coisa, é importante entender a correta classificação das obras para determinar o processo de aprovação e gestão de custos no condomínio.
A classificação de obras entre necessárias, úteis e voluptuárias está presente no Código Civil, a principal legislação que rege a gestão de condomínios. De acordo com o artigo 96 da lei:
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§1° São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§2° São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§3° São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Em outras palavras, isso significa que as obras voluptuárias são alterações estéticas que não impactam diretamente a funcionalidade do condomínio, como projetos de paisagismo, decoração de áreas comuns ou troca de revestimentos. Por serem mais subjetivas, essas obras demandam aprovação mais rigorosa em assembleia e podem enfrentar resistência por parte dos moradores.
Já as obras úteis são melhorias que aumentam a funcionalidade do condomínio, como a instalação de câmeras de segurança, a construção de rampas de acessibilidade ou a automação de portarias. Geralmente, essas intervenções demandam aprovação em assembleia e planejamento financeiro.
Por fim, as obras necessárias envolvem ações indispensáveis para a segurança e manutenção essencial do condomínio, como reparos estruturais, consertos de sistemas hidráulicos ou elétricos e correção de infiltrações. Essas obras têm prioridade e, em muitos casos, podem ser realizadas sem necessidade de aprovação em assembleia.
Documentos essenciais para aprovar e executar obras
Independentemente do tipo, a execução de qualquer obra em condomínios deve ser respaldada por documentação que assegure a legalidade e a viabilidade do projeto.
Para isso, é necessário obter alguns documentos, como:
- projetos técnicos e laudos, elaborados por engenheiros e arquitetos, que detalhem o escopo da obra e garantam sua segurança e viabilidade técnica.
- aprovação em assembleia, no caso de obras úteis e voluptuárias, com registro formal em ata, para garantir transparência e respaldo legal.
- contratos com fornecedores, para garantir prazos, qualidade e conformidade com a legislação e as regras do condomínio.
- licenças e autorizações de órgãos públicos no caso de obras maiores, como reformas estruturais.
Nesse contexto, a administradora pode ajudar tanto na organização dos documentos quanto na realização das assembleias, assegurando que todas as etapas sejam cumpridas de forma eficiente.
Passo a passo para o planejamento de obras no condomínio
Para que as obras sejam realizadas sem transtornos e com eficiência, um planejamento detalhado é essencial. Veja, a seguir, sugestão de alguns passos para esse planejamento.
1. Definição de prioridades
Ao identificar a necessidade de obras nas áreas comuns do condomínio, realize a classificação conforme sua urgência (necessárias, úteis ou voluptuárias) e alinhe com o orçamento disponível, dando preferência às que envolvem segurança e manutenção da infraestrutura.
2. Elaboração do orçamento
Detalhe os custos estimados, incluindo mão de obra, materiais e eventuais taxas. Considere o fundo de reserva do condomínio e avalie a necessidade de contribuições extraordinárias.
3. Criação de um cronograma
O próximo passo é o planejamento da obra, incluindo o tempo necessário para aprovação em assembleias, aquisição de materiais e execução dos serviços.
4. Comunicação com os moradores
Por fim, é essencial manter os moradores informados sobre o cronograma, impactos esperados (como ruídos e restrições de acesso) e prazos para conclusão.
Assim, a gestão pode garantir que as obras sejam realizadas de forma transparente, organizada e alinhada às expectativas dos moradores.
Legislação e regras internas para obras
Além da atenção ao planejamento, a realização de obras também exige uma atenção especial ao cumprimento das normas legais e do condomínio.
Tanto administradoras quanto síndicos precisam garantir que as intervenções estejam alinhadas às exigências legais e às regras estabelecidas pela convenção e pelo regimento interno.
Regras para obras nas áreas privativas e comuns
Vale ressaltar que as regras para obras em condomínios variam conforme o local da intervenção.
No caso das unidades privativas, os moradores têm liberdade para realizar melhorias internas em suas unidades desde que sigam a NBR 16280, também conhecida como Norma das Reformas.
Essa norma foi criada para proteger a estrutura do condomínio de danos causados por obras realizadas sem supervisão adequada. Dessa forma, caso um morador deseje realizar uma obra no interior de sua unidade, ele deve comunicar ao síndico e, dependendo do porte da reforma, providenciar uma documentação técnica detalhada, incluindo ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) assinado por engenheiro ou arquiteto.
Já no caso das obras em áreas comuns, conforme já mencionamos aqui, é essencial a aprovação em assembleia, uma vez que esse tipo de obra impacta financeiramente todos os condôminos, além de afetar o patrimônio comum.
Por fim, no caso de interferências cruzadas, como a substituição de janelas que alterem a estética da fachada, é necessária a aprovação prévia, uma vez que a alteração de fachada é proibida pela legislação a não ser mediante aprovação em assembleia com quórum qualificado.
Quórum para obras e reformas em condomínios
Como você já viu, as assembleias têm uma função central na realização de obras em condomínios. E, ao realizar a aprovação de intervenções na infraestrutura do espaço condominial, é essencial ter atenção aos diferentes quóruns de aprovação.
De acordo com o Código Civil, as obras
- voluptuárias exigem quórum de dois terços de todos os condôminos, incluindo aqueles ausentes da reunião;
- úteis demandam aprovação da maioria dos condôminos (ou seja, 50% + 1), incluindo aqueles ausentes da reunião;
- necessárias podem ser realizadas independentemente da autorização, pelo síndico ou, em caso de omissão ou impedimento, por qualquer condômino.
Já no caso de obras que resultarem em alteração da fachada, a questão se torna um pouco mais delicada. Isso porque o Código Civil proíbe a alteração de fachada a não ser que esta mudança conste na Convenção do condomínio.
Dessa forma, para aprovar a alteração de algum elemento da fachada do condomínio, é preciso aprovar a alteração da Convenção do condomínio, o que exige um quórum de 2/3 de todos os condôminos.
Papel da administradora na realização de obras
Embora o síndico seja a pessoa que acompanha de forma mais próxima a realização das obras em um condomínio, a administradora também tem um papel importante nesse processo, desde o planejamento até a conclusão.
A seguir, destacamos alguns aspectos em que a administradora tem um papel relevante.
Escolha de fornecedores
A administradora pode ajudar no momento de escolha dos fornecedores, seja na realização de orçamentos e cotações, de acordo com o orçamento do condomínio, seja na indicação de profissionais de confiança.
Além disso, caso a administradora ofereça consultoria jurídica para o condomínio, seu apoio também será importante ao fechar os contratos de prestação de serviços.
Controle da documentação
Além do controle das finanças e do orçamento do condomínio, a administradora também pode ajudar na organização e guarda dos documentos relativos à obra no condomínio, incluindo atas, contratos e autorizações.
Assim, garante-se um histórico claro e transparente da obra, simplificando, inclusive, processos futuros, como a prestação de contas.
Comunicação
A comunicação é um aspecto essencial durante o processo de obras em condomínios, para que os moradores entendam o impacto das obras e apoiem sua execução.
Nesse sentido, a administradora pode ajudar tanto na elaboração dos comunicados quanto com um apoio tecnológico, por meio da contratação de aplicativos de comunicação que simplificam o contato com os condôminos e aumentam o alcance das informações repassadas.
Diminuindo a dor de cabeça
Realizar obras em condomínios é, sem dúvidas, uma tarefa desafiadora.
Porém, agora você já sabe que, com planejamento adequado, cumprimento de normas e uma organização adequada, é possível transformar o processo em uma experiência positiva para todos.
