A convenção de condomínio é o estatuto de direitos e deveres de uma comunidade residencial. Nesse cenário, embora muitos síndicos e administradoras já tenham adaptado seus documentos ao Novo Código Civil, muitos ainda não fizeram as atualizações e estão perdendo com isso!
Vale lembrar, é claro, que seguir as normas é obrigatório pela lei 10.406/2002 (Novo Código Civil do país) e pela lei 11.127/2005, que estabelecem que todas as organizações devem adaptar sua documentação constitutiva (no caso, a convenção).
Por esse motivo, preparamos este artigo para ajudar você a entender mais sobre o assunto. Acompanhe a leitura!
O que o Novo Código Civil estabelece para os condomínios?
Em vigor desde 2003, o Novo Código Civil (n°10.406/2002) modificou a antiga Lei dos Condomínios (4.591/64), que regulariza o setor. A legislação de 1964 abrange temas como a convocação e a realização de assembleias, o direito de propriedade, despesas condominiais e o uso das áreas coletivas do condomínio.
Vale lembrar que a antiga norma ainda tem validade nos assuntos não contemplados pelo Código Civil.
O que muda com o Novo Código?
Algumas das mudanças mais importantes para os condomínios, após o Novo Código, estão relacionadas à maior liberdade dada a gestores e condôminos para decidirem sobre suas próprias normas. Agora, há muito mais margem para autorregulação e transferência de poder para a assembleia.
Isso possibilita que a comunidade do condomínio tenha mais autonomia e poder de decisão na sua administração. Essa autonomia está relacionada a aspectos como:
- percentual de juros incidente sobre atrasos;
- normas para rateio de despesas;
- formas de gestão;
- regras de conduta;
- punições e obrigações dos condôminos etc.
É importante destacar, entretanto, que essa liberdade tem um limite — nem tudo o que for decidido pela assembleia poderá ou deverá ser cumprido. Se os moradores aprovarem alguma medida que é proibida pela legislação brasileira, por exemplo, é responsabilidade do síndico ou da administradora registrar, na ata da reunião, a impossibilidade de cumprir aquela decisão.
Afinal, faz parte da função da gestão condominial conhecer a lei e atuar de acordo com ela, evitando reparações.
Principais modificações
A seguir, confira as principais modificações trazidas pelo Novo Código Civil (que a diferem da Lei de Condomínios de 1964):
- atualização da convenção: caso a convenção de um condomínio contenha cláusulas que contradigam o Novo Código, elas perderão sua validade automaticamente;
- destituição do síndico: com o Novo Código, é preciso metade absoluta (metade + 1) dos condôminos para destituir o síndico, e não três quartos, como acontecia previamente;
- multa para descumprimento das normas: o condômino que não cumpre reiteradamente com seus deveres para com o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos, ser constrangido a pagar uma multa que corresponda a até 5 vezes o valor da taxa condominial, conforme a gravidade e a reincidência das infrações;
- multa por conduta antissocial: vale dizer que essa multa foi criada com o Novo Código Civil. Poderá ser até 10 vezes o valor da taxa de condomínio;
- multa por inadimplência: se houver atraso de pagamento, o teto máximo caiu de 20% para 2%.
Por fim, vale a pena lembrar que a queda na multa por inadimplência, instituída pelo Código Civil, foi prejudicial para muitos condomínios, que quase chegaram à falência ou tiveram que ajustar as taxas para cobrir o quadro negativo nas finanças.
Qual o prazo para se adaptar ao Novo Código?
A Lei 11.127, de 2005, estabeleceu que todas as associações contempladas pelo Novo Código (incluindo condomínios) deveriam se adaptar às disposições até 11 de janeiro de 2007.
No entanto, a mesma lei que determinou a obrigatoriedade da adaptação passou a não penalizar os condomínios que desrespeitaram o prazo, abrindo espaço para convenções desatualizadas até o dia de hoje.
Reforçamos, ainda assim, a importância de ajustar a convenção e os benefícios que essa mudança pode trazer para a administração condominial. Um dos pontos positivos propiciados pelo Novo Código, para citar um exemplo, é a possibilidade de os condôminos opinarem e decidirem, em convenção, sobre a porcentagem de juros a ser cobrada nos casos de inadimplência.
Como se adaptar ao Novo Código Civil?
Para realizar as mudanças impostas pelo Novo Código na convenção do condomínio, é necessário realizar uma assembleia de condomínio com a participação do quórum qualificado para que seja feita a votação. Sendo assim, é importante informar o motivo da reunião, ainda no momento da convocação.
A alteração da convenção condominial pode ser feita se dois terços dos condôminos participarem da votação. Quanto ao regimento interno do condomínio , é preciso que tenha a participação de 50% dos condôminos. Caso a convenção do condomínio já tenha uma norma no qual estabelece o quórum necessário para fazer a mudança, a votação deverá ser feita com base nela.
O que acontece com aqueles que não fazem a mudança necessária?
Não há dúvidas de que da convenção de 1964 até os dias atuais muita coisa mudou. Por esse motivo, fazer as alterações necessárias conforme as normas do Novo Código Civil é muito importante, pois serve como guia para você saber como agir em relação a:
- conflitos internos: para minimizar os conflitos internos e deixar os condôminos mais cautelosos, o Código Civil estabelece que o valor da multa pode ser até 5 vezes maior que a taxa condominial. Para os casos mais específicos, como o condômino antissocial, esse valor pode ser até dez vezes maior;
- multas previstas: é permitida em casos do não cumprimento das normas impostas pela convenção do condomínio, após o recebimento de advertência;
- juros: quando o condômino não paga as suas contribuições, fica sujeito aos juros moratórios convencionados. Caso o condomínio não tenha o valor previsto na convenção, os juros são de 1% ao mês e de 2% sobre o débito.
Com a correta adequação da convenção do condomínio (por aprovação em assembleia), o combate à inadimplência se torna muito mais efetivo, possibilitando uma atuação mais incisiva por parte do síndico/administradora e da comunidade condominial.
Nas raras, mas possíveis, situações em que o condomínio não aprovar a atualização da convenção, a administradora ou síndico deve registrar a decisão em ata, observando que se isenta de qualquer responsabilidade futura quanto a essa deliberação ilegal da assembleia.
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Com base nessas informações, é possível perceber que atualizar a convenção do condomínio conforme o Novo Código é essencial para a administração eficiente do seu condomínio. Isso porque contribui para minimizar a inadimplência, regular o consumo compartilhado de água e gás e reduzir problemas de convivência, entre outras vantagens.
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