Administrar um condomínio requer expertise em diversas áreas, seja ela financeira, contábil ou até mesmo em gestão de pessoas. Porém, existe uma área de conhecimento que exige ainda mais atenção por parte do administrador. Estamos falando sobre o direito condominial.
Isso porque as relações entre os condôminos, além das obrigações dos síndicos e outras questões, estão disciplinadas no ordenamento jurídico brasileiro.
Para que você entenda como as leis interferem na vida condominial, trataremos neste texto sobre um dos assuntos que mais geram dúvidas nos envolvidos nessa rotina: multa em condomínio. Continue a leitura e saiba tudo sobre o tema!
A multa deve ser obrigatoriamente precedida pela advertência?
Essa é uma dúvida muito recorrente, pois o senso comum poderia dizer que aplicar uma multa de forma direta sem ao menos advertir antes é muito incisivo. A verdade é que muito da conduta do síndico ou da administradora nesses casos dependerá do que está escrito na convenção do condomínio. É ela quem dita os procedimentos a serem adotados em caso de descumprimento das regras.
Ainda assim é interessante perceber que existem casos que não cabe advertência pelo ocorrido. Ainda que seja mais interessante advertir antes de multar, não há como reparar danos materiais ocorridos ao condomínio com advertências em caso de depredação, por exemplo. Nenhuma advertência seria capaz de consertar um eventual estrago feito.
Outra situação em que não há como usar a advertência é o caso de uma mudança feita fora do horário permitido. Veja que esse exemplo não causa prejuízos ao condomínio, trata-se apenas de infração a uma norma já estabelecida. No entanto, se a mudança já tiver sido realizada, novamente a advertência não terá efeito algum. Nesse caso é recomendável a aplicação da multa de forma direta.
Já para casos de mau comportamento em relação às regras, cabe perfeitamente a chamada de atenção por meio de um documento escrito. São os casos de mau uso da garagem, barulhos excessivos ou o ato de passear com animais de estimação em locais proibidos.
Em quais casos a multa em condomínio é permitida?
As multas em condomínios são oriundas do descumprimento de alguma obrigação por parte do condômino, seja ela por inadimplência ou por comportamentos inadequados e reiterados. Sempre que houver qualquer situação decorrente do mencionado agora, é possível a aplicação da multa, sempre tendo guardadas as suas devidas proporções.
Multa devido à inadimplência
O código Civil para condomínios elenca dentro de uma das obrigações, por exemplo, o pagamento das taxas a título de dívidas condominiais.
Consta noArt. 1.336que são deveres do condômino.
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
O não cumprimento de tal obrigação enseja multa, tal qual é descrito a seguir.
§ 1 O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Multa por realizar obras que comprometam a segurança da edificação
A realização de obras que comprometam a segurança da edificação gera multa prevista no ato constitutivo ou na convenção condominial. Estas não podem ser superiores a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. Não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral(com quorum de no mínimo dois terços dos condôminos presentes) deliberar sobre a cobrança da referida multa.
Utilizar a edificação de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes
Incorre a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção para casos em que o usufruto do imóvel adquirido ou alugado não esteja correspondendo a fins salutares dentro do condomínio. Novamente, a multa aplicada não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais a título de taxa condominial.
Alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas
O condômino que altera a cor e a forma da fachada é compelido a obrigação de pagar uma multa prevista no ato constitutivo ou na convenção de condomínio, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais como já mencionado anteriormente.
Multa por mau comportamento reiterado do condômino
O condômino (ou possuidor) que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa. Ela será correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Multa ao condômino antissocial
O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente a dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Quem pode fazer as cobranças?
O papel do síndico é representar ativa e passivamente o condomínio, defendendo-o em processo judicial e extrajudicial, além dos interesses comuns do condomínio e praticar os atos correspondentes a sua administração. Nesse sentido, segundo Nelson Rosenvald, o síndico atua como órgão da comunidade de condôminos.
O código civil estabelece as obrigações do síndico, entre elas realizar as cobranças nos condomínios, como é possível verificar a seguir.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
VII- Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, bem como atuar a fim de entender como reduzir a inadimplência.
Portanto, a obrigação em realizar as cobranças é do síndico, que opta, na maioria das vezes, pelo apoio jurídico para os casos em que há discordância do valor cobrado. Se isso não acontecer, o pagamento deve ser feito junto à taxa condominial do mês subsequente a aplicação da multa.
Como reduzir a ocorrência de multas em um condomínio?
Um fator por vezes desconsiderado, mas que contribui muito para a aplicação de menos multas em um condomínio é a postura adotada pela gestão, quer seja ela representada por um síndico ou por uma administradora. Nesse sentido, surge como fator decisivo o elemento de comunicação, responsável por sempre manter bem claro todas as regras a serem obedecidas.
Para trazer eficiência nesse importante procedimento, a recomendação é que a cópia atualizada do regimento interno esteja sempre disponível aos condôminos. Uma ótima forma de distribuí-la é pelo meio digital, dado a sua grande facilidade e seu baixo custo. O importante é cuidar para obter a confirmação de recebimento do condômino, pois isso será a prova para que não seja alegado o desconhecimento das regras caso elas venham a ser infringidas.
Uma dica muito útil é elaborar um guia de orientação. Isso serve para aqueles casos quando se alega não ter tempo de efetuar a leitura. Nesse guia podem ser colocadas as orientações mais básicas que devem ser seguidas no local.
É possível uma ação judicial em caso de não pagamento?
Em casos nos quais o condômino não cumpra com o pagamento, é possível o ingresso com uma ação judicial cabível a fim de que o condomínio receba o valor devido. Porém, é importante que o síndico esteja disposto a tentar realizar um acordo extrajudicial antes de ajuizar a ação. A razão disso é porque muito provavelmente o recebimento será mais rápido do que no processo judicial.
Considerando tudo que foi abordado, a multa em condomínio pode ser um recurso usado para lidar com diversos tipos de conflitos existentes. Contudo, não é a única maneira de lidar com tais dores de cabeça. Existem vários outros dispositivos para resolver conflitos em se tratando do convívio condominial e a multa deve ser um dos últimos recursos a ser utilizado. Cabe ao síndico ou a administradora do condomínio tentar resolver a situação da forma mais pacífica possível.
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