Multa de condomínio, embora seja um tópico complicado, é um assunto sobre o qual síndicos e administradores condominiais precisam entender profundamente. Afinal, faz parte da função do síndico e da administradora a aplicação adequada de multas e punições em condomínios.
Pensando nisso, listamos as respostas para 10 dúvidas comuns sobre o assunto neste artigo.
Boa leitura!
Em quais casos permite-se a aplicação de multa de condomínio?
A aplicação de multas em um condomínio é permitida quando ocorre o descumprimento de alguma regra por um condômino ou morador. Geralmente, essa aplicação é respaldada pelo Regimento Interno (RI) e pela Convenção Condominial. Alguns dos casos passíveis de multa em condomínio são:
- inadimplência nas taxas condominiais;
- uso inadequado das áreas comuns;
- barulho excessivo;
- descumprimento das normas de convivência;
- mau uso das vagas de estacionamento;
- realização de obras sem autorização;
- violação das normas de segurança.
Vale ressaltar que as situações passíveis de multa devem estar claramente estipuladas na Convenção e no Regimento Interno do condomínio, garantindo transparência e respaldo legal para a aplicação das penalidades.
Qual deve ser o valor da multa?
O valor da multa de condomínio não é definido por uma norma única, mas é determinado pela Convenção condominial e pelo Regimento Interno. Geralmente, esses documentos estabelecem critérios específicos para o valor das multas, levando em consideração a gravidade da infração e a reincidência, entre outros fatores pertinentes.
Além disso, é fundamental que o valor da multa seja razoável e proporcional à infração cometida. Valores excessivamente altos podem gerar contestações judiciais pelos condôminos, enquanto valores muito baixos podem não surtir o efeito desejado.
Existe um limite legal para o valor da multa de condomínio?
O art. 1.336 do Código Civil fala sobre os deveres do condômino. Nesse contexto, o parágrafo 2° diz:
§ 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
A partir do texto da lei, entende-se que o valor máximo de uma multa de condomínio é 5 vezes o valor da cota condominial.
É obrigatório haver advertência antes da multa?
A aplicação de advertência antes de multa em condomínios não é obrigatória. Na verdade, depende de alguns critérios, como a previsão na Convenção do condomínio e no Regimento Interno e o bom senso do síndico e da administradora.
Em alguns casos, não cabe a aplicação de advertência prévia, especialmente quando a infração cometida está relacionada a danos materiais no condomínio ou quando a transgressão já ocorreu. Afinal, nesses casos, a advertência não surtiria qualquer efeito. Além disso, situações que afetem a paz no condomínio ou a segurança e a estrutura do prédio, assim como situações em que o infrator já está ciente das consequências da infração, podem justificar a imposição imediata de multas, sem a necessidade de uma advertência anterior.
Por outro lado, em casos de mau comportamento ou infrações menos graves, é comum que a Convenção ou o Regimento Interno prevejam a obrigatoriedade de uma advertência por escrito antes da aplicação de multas.
Em alguns condomínios, ainda, entende-se que a prática de emitir uma advertência antes da penalização é mais flexível e condizente com a boa convivência condominial.
Como funciona a multa para condômino antissocial?
O condômino antissocial é aquele que, reiteradamente, se recusa a respeitar as regras e cumprir seus deveres perante o condomínio, causando transtornos ou perturbações à convivência pacífica. Veja o que diz o art. 1.337 sobre o assunto:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Em outras palavras, a multa para o condômino antissocial pode ser de até 10 vezes o valor da cota condominial, independentemente da previsão na Convenção ou Regimento Interno ou de deliberação em assembleia.
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Como fazer a aplicação da multa de condomínio?
Antes de tudo, o primeiro passo é identificar claramente a infração cometida pelo condômino ou morador, certificando-se de que existem provas do ocorrido e de que a ação está em desacordo com as regras do condomínio.
Em seguida, deve-se verificar, na Convenção e no Regimento Interno, o valor da multa prevista para o tipo de infração cometida. Nesse momento, vale, também, verificar se é possível a aplicação de uma advertência ou se o melhor caminho é a imposição imediata de multa.
Por fim, se todos os critérios estiverem de acordo, envia-se a multa ao condômino ou morador junto da taxa condominial, com a justificativa da aplicação.
É possível contestar uma multa?
Sim. Caso o morador ou condômino considere injusta ou abusiva a aplicação de uma multa, ele tem o direito de recorrer.
Para contestar uma multa, o condômino deve, antes de tudo, verificar na Convenção e no Regimento Interno se a multa foi aplicada de acordo com as regras definidas. Em seguida, geralmente é necessário seguir um processo formal, apresentando uma defesa por escrito ao síndico ou à administração do condomínio. Em alguns casos, a contestação pode ser discutida em assembleia condominial, onde os condôminos têm a oportunidade de apresentar seus argumentos.
Se a contestação não for resolvida internamente, o condômino pode buscar orientação legal e, se necessário, recorrer ao Poder Judiciário para resolver a questão. É importante ressaltar, porém, que essa decisão deve ser tomada como último recurso, quando nenhuma outra ação surtir efeito.
Por isso, para evitar problemas jurídicos para o condomínio, é essencial que o síndico e a administradora conduzam o processo de aplicação de multas com transparência e adequação às regras.
Como fazer a cobrança de multa de condomínio?
Caso o condômino ou morador não faça o pagamento da multa, o condomínio pode optar por diferentes formas de cobrança após o vencimento do prazo estipulado. Algumas formas são:
- Cobrança amigável: inicialmente, pode-se tentar uma abordagem amigável, entrando em contato com o condômino via telefone, e-mail ou correspondência para lembrar sobre a pendência e oferecer formas de regularização.
- Notificação formal: caso a cobrança amigável não surta efeito, outra possibilidade é a notificação formal. Essa notificação deve ser clara, informando o valor devido, os motivos da multa e os procedimentos para pagamento.
- Negociação e acordo: em alguns casos, pode ser interessante negociar com o condômino inadimplente, oferecendo alternativas para o pagamento, como parcelamento ou condições especiais.
- Protesto ou cobrança judicial: se todas as tentativas de cobrança extrajudicial falharem, o condomínio pode optar por iniciar um processo de cobrança judicial para recuperar a dívida. Nesse caso, uma boa prática é aguardar pelo menos 30 dias do vencimento da multa.
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Quando uma multa de condomínio “caduca”?
A caducidade de uma dívida de condomínio refere-se ao prazo em que a cobrança judicial para a recuperação dessa dívida se torna inviável devido ao decurso do tempo, ou seja, quando o direito de cobrança expira.
Segundo decisão do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), a partir de 2016, o prazo de prescrição da dívida de condomínio é de cinco anos. Isso significa que, após cinco anos, o condomínio perde o direito de cobrar uma dívida por meios judiciais.
No entanto, ainda é possível fazer a cobrança de outras formas, como de maneira amigável, por meio de ligações, e-mail, correspondência ou outras formas de comunicação, por exemplo.
Quais medidas tomar para minimizar a necessidade de aplicação de multa de condomínio?
Uma abordagem proativa para prevenir comportamentos inadequados pode ajudar a reduzir a necessidade de aplicar multas em um condomínio. Nesse contexto, pode-se tomar algumas atitudes, como:
- Comunicação clara e transparente: estabelecer canais eficientes de comunicação, como murais, newsletters ou aplicativo de condomínio, pode ajudar a manter os condôminos informados sobre as regras e a importância de respeitá-las.
- Divulgação do Regimento Interno: garantir que todos os condôminos e moradores tenham acesso, seja por meio físico ou digital, ao regimento interno, também pode ajudar a evitar a aplicação de multas. Também vale garantir confirmação de recebimento do condômino, que pode servir como prova caso haja alegação de desconhecimento das regras.
- Mediação de conflitos: outra solução pode ser intervir prontamente em situações de conflito entre condôminos, buscando soluções amigáveis e evitando que pequenos desentendimentos evoluam para infrações passíveis de multa.
- Campanhas de conscientização: realizar campanhas periódicas de conscientização das regras, utilizando meios como murais, assembleias, informativos e comunicados digitais pode ajudar a reforçar a importância do cumprimento das normas.
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