Modalidades de locação de imóveis: você conhece os três tipos?
A locação de imóveis urbanos é regida pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, também chamada de Lei do Inquilinato. Ela estabelece as regras da relação contratual entre locador e locatário e os demais procedimentos relacionados ao processo de locação. A legislação define os três modalidades de locação, que são caracterizados pela finalidade do aluguel. Essas modalidades de locação são: residencial, não residencial e temporada.
Neste artigo, vamos apresentar as três modalidades de locação previstas pela legislação brasileira.
Locação residencial
O tipo mais comum e conhecido do mercado imobiliário, a modalidade de locação residencial é aquela que tem cunho única e exclusivamente de moradia, ou seja, seu uso é apenas residencial. Ela apresenta a possibilidade de ser ajustada de forma verbal ou escrita, com prazo determinado ou indeterminado, e por prazo inferior ou superior a 30 meses.
Veja a seguir cada um dos casos:
Contrato escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses
Após o fim do prazo estabelecido, automaticamente acaba o contrato, independentemente da existência de aviso ou notificação. Quando o locador solicita a desocupação do imóvel, sem qualquer justificativa, apenas após o término do prazo, a ação recebe o nome de Denúncia vazia. Antes do fim do contrato, o despejo pode ocorrer somente nos casos de:
- Infração legal ou contratual;
- Falta de pagamento do aluguel e encargos pelo locatário;
- Realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não podem ser executadas com o locatário no imóvel.
Caso o locatário continue na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se a prorrogação da locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Ocorrendo a prorrogação, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para a desocupação.
Contrato verbal ou firmado com prazo inferior a 30 meses
Nesse caso, o locador só pode exercer o direito da Denúncia vazia após 5 anos de vigência da locação. A retomada do imóvel antes desse prazo ocorre nas seguintes situações:
- Infração legal ou contratual;
- Falta de pagamento do aluguel e encargos pelo locatário;
- Realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não podem ser executadas com a presença do locatário no imóvel;
- Extinção do contrato de trabalho, caso a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com seu emprego;
- Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para o uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio;
- Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, 20%, ou se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão em 50%.
Em qualquer um dos dois casos apresentados, o contrato poder terminar por comum acordo entre as partes.
Locação não residencial
A segunda das modalidades de locação é destinada a fins comerciais, podendo ser indústrias, escritórios ou outras atividades que não sejam residenciais. Também pode ser de locatário pessoa jurídica, quando o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes executivos ou empregados.
O locatário tem direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que:
- O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado.
- O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos;
- O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.
O direito a renovação se perde caso o locatário não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
- Por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que resultem em sua transformação, ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
- O imóvel vier a ser utilizado pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital ele, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
- Ao contrário da Locação residencial, nessa modalidade o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito ao fim do prazo estipulado. Podendo assim, ao seu término, seja qual for o prazo inicial ajustado, o locador exercer a Denúncia vazia, para retomada do imóvel, com exceção daquelas locações em que o locatário tenha direito a renovação e tenha ajuizado a competente ação renovatória no tempo devido.
Locação de temporada
A locação de temporada é aquela destinada a residência provisória do locatário, seja a locação para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde e outras situações que podem levar à locação de imóvel. Nesse regime, o prazo máximo de permanência é de 90 dias.
Nesse caso, o locador pode receber o valor dos aluguéis e encargos de forma antecipada e exigir modalidades legais de garantia, como fiador, seguro fiança, título de capitalização e/ou depósito caução, para atender as demais obrigações contratuais.
Caso o locatário permaneça no imóvel após o fim do contrato, o locador poder propor uma ação de despejo por denúncia vazia. Frente a ação de despejo por denúncia vazia ou imotivada é admissível conceder a liminar para desocupação do imóvel em 15 dias independentemente da audiência da parte contrária, mas desde que prestada caução no valor equivalente a 3 meses de aluguel.
Prorrogando-se por prazo indeterminado a locação por temporada, o locador poderá denunciar o contrato somente após 30 meses de seu início ou nas hipóteses de:
- Infração legal ou contratual;
- Falta de pagamento do aluguel e encargos;
- Para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário no imóvel;
- Em decorrência da extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
- Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
- Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão em cinquenta por cento.
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