O procedimento de manutenção preventiva em condomínios é absolutamente indispensável para a realização de uma boa gestão. Esse é um meio de operacionalizar de forma mais inteligente os recursos dos condôminos. A razão para isso reside no fato de que essa solução é a mais barata que existe e evita infortúnios e surpresas.
Este artigo traz para você uma completa explanação a respeito do processo de manutenção preventiva. Você entenderá quais são os diferentes tipos de manutenção existentes. Também saberá detalhadamente o que cada área e sistema do condomínio precisa para ter seu funcionamento corretamente mantido.
Preparado? Então, vamos lá!
O que é a manutenção preventiva em condomínios?
Existem três possíveis tipos de manutenção. Entre eles, temos manutenção preditiva, muito realizada pelas indústrias e aplicadas a máquinas e equipamentos. Geralmente, ela é baseada no tempo de trabalho de cada equipamento.
Existe, também, a manutenção corretiva, bem mais conhecida do público em geral. A razão disso se dá pela sua necessidade, pois sua realização é sempre obrigatória, dado que se trata de um conserto. Ou seja, quebrou, precisa fazer a manutenção para voltar a funcionar. É a mais cara entre todas as modalidades.
Por fim, temos a manutenção preventiva em condomínios, altamente indicada para unidades imobiliárias de todos os portes. Ela é guiada por um planejamento e visa a manter as boas condições de funcionamento de todos os sistemas envolvidos. Apresenta-se bem mais barata que a manutenção corretiva, contribuindo para a redução de custos do local.
Exite previsão legal para a realização da manutenção?
A interpretação do Art. 1348 do nosso Código Civil para condomínios pode ser vista como uma obrigação legal por parte do síndico em manter as áreas comuns preservadas. Além disso, devem servir ao bem comum, sendo interesse dos “possuidores”, como o dispositivo legal chama os condôminos.
Além disso, existem Normas do Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia ― Inmetro ― que elencam diretrizes para a realização do procedimento de manutenção. Isso é feito por meio da NBR 15.575, denominada Normas de Desempenho.
Essa orientação surgiu no ano de 2013. No entanto, existe outra, mais antiga ainda (de 1999), que versa a respeito da manutenção em prédios. Ela se chama Manutenção Predial ― Procedimentos, e traz recomendações para sua melhor realização.
Como forma de melhorar ainda mais a regulação, a NBR 14.037 estipula que deve ser confeccionado um cronograma das manutenções. A Norma institui o “Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações”.
Qual a importância da manutenção preventiva em condomínios?
Da mesma forma que qualquer outro bem, um imóvel também sofre deterioração com o tempo. Pelo fato de sua durabilidade ser grande (por volta de 50 anos úteis), é comum essa necessidade não ter a atenção que merece.
No entanto, em condomínios, essa atenção não pode ser deixada de lado. Além da obrigação de fazer, imposta pelo Código Civil, um gestor ou síndico precisa ter um bom controle de manutenção, a fim de gerenciar melhor os recursos do local.
Além disso, a segurança dos condôminos entra em cena. Em um exemplo mais drástico, podemos imaginar o que a falta de manutenção em uma tubulação de gás encanado pode causar. Vidas humanas dependem disso e essa tarefa jamais pode ser relegada ao esquecimento, sob sanções punitivas.
Por fim, um bom trabalho de gerenciamento deve contemplar uma exímia execução de manutenção de condomínio. Quedas de energia, falhas no sistema de segurança ou problemas hidráulicos causariam transtornos a ponto de destituir um síndico.
Portanto, aos gestores em início de mandato, fica a recomendação de tomar ciência o quanto antes das atuais condições do condomínio. Qualquer problema mais grave deve ser logo solucionado e a manutenção elencada como item prioritário da agenda!
Como a manutenção preventiva em condomínios deve ser feita?
Para cada tipo de sistema, um período é mais indicado. Além disso, as observações são específicas, pois são especializações distintas. O ponto em comum é que todas devem ser guiadas por um plano de manutenção. Acompanhe.
Planejamento
Todo o procedimento de manutenção preventiva em condomínios deve ser guiado por um planejamento. Os sistemas que compõem um condomínio são muitos e facilmente o foco é perdido sem um plano claro.
Busque fazer a programação da manutenção em conjunto com a empresa especializada contratada para prestar o serviço correspondente. Dessa forma, é garantido que a periodicidade seguida será aquela que favorece o bom funcionamento do sistema em questão. Em muitos casos, a vida dos ocupantes está em jogo.
Sistema hidrossanitário
Por ser considerado o coração de um sistema hidráulico, a bomba d’água merece especial atenção em um plano de manutenção. Elas costumam funcionar durante vários anos, afinal são fabricadas para isso. No entanto, devem ser observadas pelos trabalhadores do condomínio para verificar barulhos estranhos e vazamentos quando em funcionamento.
Já em relação à caixa d’água, a obrigatoriedade é anual. No entanto, a recomendação é que sua limpeza seja feita, pelo menos, a cada seis meses. Dessa forma, a qualidade da água consumida é garantida.
O detalhe fica por conta de realizar o serviço com uma empresa especializada, em vez de usar a força de trabalho do próprio condomínio. Evitam-se erros, como entupimento de canos com sujeira advinda da própria limpeza.
O maior trabalho ocorre caso haja piscinas no condomínio. A manutenção costuma ser detalhada e alguns procedimentos são diários, como a filtragem da água. Já o controle por cloro deve ser feito a cada dois dias. Por fim, a retrolavagem dos filtros e aspiração devem ser executadas semanalmente.
Elevadores
Essa manutenção não pode ser feita por leigos. Os profissionais envolvidos precisam ser especializados. Normalmente, é estabelecido um contrato de prestação de serviços com uma empresa e a manutenção mensal e inspeção anual já estão incluídas.
A cada inspeção anual realizada, a administradora de condomínios em questão deve exigir a emissão de documento que ateste o perfeito funcionamento dos equipamentos. Trata-se do RIA ― relatório de inspeção anual de elevadores. Além disso, o atestado deve ser corroborado por uma anotação de responsabilidade técnica de um engenheiro competente.
Ademais, vale lembrar que os condomínios são obrigados por lei a modernizar todo o sistema de elevadores a cada 15 anos. A medida visa a manter a segurança de todos os seus usuários.
Sistemas de combate a incêndio
Esse sistema, certamente é um dos mais importantes, pois em caso de necessidade de uso, não há margens para o mínimo erro. Tudo precisa estar em pleno funcionamento, em razão da situação emergencial.
Dessa forma, as escadas devem sempre ser livres de qualquer impeditivo e obstáculos de qualquer natureza. Em caso de incêndio, os elevadores não poderão ser utilizados e as escadas devem estar de prontidão.
Outro ponto importante são as portas corta-fogo. Elas são responsáveis por impedir a propagação das chamas e sua inspeção deve sempre ser feita segundo o cronograma. Os extintores devem seguir, também, uma prévia programação de inspeção para ter a verificação de prazo de validade e pressão dentro dos padrões indicados em seu manômetro.
Por fim, o sistema de combate ao fogo baseado em água deve ser testado periodicamente. Estamos falando do sistema de hidrantes do condomínio. As mangueiras precisam passar por testes regulares, pois se ficarem estocadas correm o risco de ressecar e ser inutilizadas.
Também deve ser verificada a reserva técnica na caixa d’água, de modo a garantir que sempre haverá água para combater um eventual principio de incêndio. Isso deve ser feito até que os bombeiros cheguem ao local.
Sistema elétrico
A correta manutenção desses sistemas está diretamente relacionada à segurança dos ocupantes do condomínio, e nem tanto ao conforto e bem-estar. O motivo disso é que problemas elétricos causam incêndio e isso pode ocasionar desastres.
É recomendável fazer uma programação semestral, ao menos. No procedimento, deve ser checado o sistema de aterramento para verificar se não houve corrosão dos cabos que fazem a ligação. Um laudo deve ser emitido anualmente, atestando a eficácia do SPDA ― sistema de proteção de descargas atmosféricas (para-raios).
Convém testar se todos os apartamentos estão ligados a esse sistema. Completa uma boa manutenção preventiva nesses sistemas a emissão de um mapa de calor das instalações para identificar pontos quentes. Eles indicam sobrecarga de energia. Por fim, todos os quadros de energia devem ser mantidos fechados, via bloqueio.
Sistemas de segurança
Infelizmente, a violência se mostra crescente em algumas partes do país e a manutenção desses sistemas jamais deve ser deixada de lado. O funcionamento dos portões (até mesmo por serem automáticos), das câmeras de segurança, interfones e sistemas de alarmes devem ser impecáveis, principalmente, se existir uma portaria remota.
A dica, aqui, fica por conta de procurar ter um contrato de manutenção com apenas uma empresa. É comum que fornecedores do ramo ofereçam serviços para todos os itens listados. Com isso, é possível conseguir economia. Fique atento ao prazo de atendimento em caso de abertura de chamados.
Dedetização
Muito importante para manter a higiene do local e impedir que doenças transmitidas por pragas urbanas sejam propagadas entre os condôminos. Ratos e baratas são os principais vetores dessas comorbidades.
Um contrato de prestação de serviços que preveja, ao menos, duas dedetizações ao ano deve ser suficiente. Vale garantir que a empresa esteja devidamente legalizada a operar. Os documentos que atestem que o procedimento foi realizado devem ser emitidos e corretamente arquivados para eventual comprovação.
Sistema de gás encanado
Pela potencialidade de danos, esse sistema precisa ter sua manutenção fielmente cumprida, e o prazo programado nunca pode ultrapassar um ano. A conta do condomínio deve ser observada em busca de grandes aumentos de valor, pois isso pode indicar vazamentos.
Para realizar a inspeção e manutenção dos sistemas, deve-se contar com um profissional especializado. O trabalho deve ser feito em todo o sistema. É importante realizar um trabalho de conscientização que ensine os condôminos a identificar e alertar sobre o aparecimento de cheiros de gás.
Com que frequência deve ser feita a manutenção preventiva em condomínios?
Não existe uma resposta exata para esse questionamento. O ideal é ter de antemão um calendário da manutenção e segui-lo. Portanto, cada um dos itens citados no tópico anterior necessitará de uma análise e, em conjunto com as normativas legais, terá sua periodicidade definida.
Antes mesmo de realizar a manutenção propriamente dita, deve haver o processo de inspeção. É um procedimento simples, mas que ajuda muito no trabalho, pois problemas emergenciais podem ser detectados com antecedência, evitando reparos de alto valor.
Nesse sentido, os trabalhadores e gestores do condomínio devem estar treinados para realizar essas inspeções. Um exemplo é a validade de alguns itens de combate a incêndio, como extintores. A chamada inspeção de primeiro nível deve ser feita pelos colaboradores locais.
Já as inspeções mais específicas devem ser realizadas por profissionais qualificados e capacitados. Eventualmente, essa etapa acontece junto ao próprio procedimento de manutenção. O importante é seguir o protocolo e trabalhar somente com pessoal autorizado. Nada de improvisos e gambiarras em manutenções.
Além da divisão por itens, a manutenção deve ser classificada por periodicidade: mensal, trimestral, semestral, anual etc. Itens de jardim, pode exemplo, podem ser verificados a cada 15 dias. Já as instalações de gás podem ter checagem anual, e assim por diante.
Por que contratar empresas para fazer a manutenção preventiva em condomínios?
A variedade de sistemas a serem mantidos é tão vasta que é impossível ao condomínio dominar todas elas. Na verdade, essa impossibilidade se mantém para uma única empresa. O nível de especialização de algumas manutenções é tal que, certamente, mais de uma empresa precisa ser contratada.
Além disso existem as prerrogativas legais, como emissão de laudos e atestados. É muito difícil para um condomínio manter engenheiros de várias áreas contratados, por exemplo. Para obter o melhor serviço e, consequentemente, ofertar a melhor prestabilidade aos condôminos, o ideal é firmar contratos de manutenção.
A manutenção preventiva em condomínios é de extrema importância para garantir a segurança e conforto dos condôminos. É, também, uma medida de boa gestão, pois com um bom planejamento, os recursos do condomínio são mais bem gerenciados. Além disso, a periodicidade correta de execução leva a uma valorização do conjunto de imóveis agregados aos espaços comuns, o que revela grande habilidade por parte do gestor.
Compreendeu a importância da manutenção preventiva em condomínios? Conheça agora o Calendário definitivo da manutenção de condomínios e se planeje para evitar imprevistos ou problemas no seu condomínio.
