O contrato de locação em shopping center é considerado atípico, uma vez que não é uma locação comercial comum. Nesse contexto, é muito importante entender as especificidades do processo de locação. Afinal, o contrato entre locador e locatário deve ser benéfico para ambas as partes.
Neste artigo, organizamos informações importantes sobre locação em shopping e suas características. Boa leitura!
O que diz a lei?
Embora não haja uma legislação própria para os contratos de locação em shopping, eles são regidos pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Esse dispositivo legal aborda o tema, mas garante autonomia contratual entre o lojista e o shopping center.
O artigo 54 da Lei do Inquilinato diz:
Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
Conforme a lei, no mesmo artigo, o locador de shopping center não pode cobrar do locatário:
- obras de reformas ou acréscimos à estrutura do imóvel;
- pintura das fachadas, empenas, poços de aeração, iluminação e esquadrias externas;
- indenizações trabalhistas e previdenciárias ocorridas antes do início da locação;
- despesas de obras ou substituição de equipamentos que impliquem modificar o projeto ou memorial descritivo e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
Além disso, a lei indica que as despesas cobradas do locatário devem ter previsão no orçamento do shopping, a não ser em casos de urgência que sejam devidamente demonstrados. O locatário, inclusive, pode exigir a comprovação dessas despesas a cada dois meses, pessoalmente ou por meio de organização representativa.
Há, ainda, algumas restrições na lei, como a vedação à renovação contratual, estipulação de multas para renovatória e reajustes de aluguéis fora dos casos admitidos por lei, entre outras.
Em resumo, o que podemos entender é que, para além dessas exigências, é o contrato de locação firmado entre o shopping e o lojista que vai definir as condições da locação.
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Especificidades do contrato de locação em shopping center
O shopping center é um ambiente com particularidades próprias e, por isso, deve-se observar aspectos específicos nesse tipo de contrato.
Confira alguns desses aspectos:
Aluguel fixo e aluguel percentual
O aluguel fixo é o valor mínimo definido em contrato que o lojista deve pagar mensalmente para ocupar o espaço no shopping. Já o aluguel percentual é uma porcentagem do faturamento bruto da loja, que deve ser paga juntamente com o aluguel fixo.
Quando o shopping pratica o aluguel percentual, o lojista deve permitir que o empreendedor fiscalize suas contas periodicamente, para verificar a cobrança da parcela variável do aluguel.
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Aluguel em dobro
O aluguel em dobro é uma cláusula que pode existir no contrato de locação em shopping para casos específicos, como períodos de sazonalidade ao longo do ano. Por exemplo, o mês de dezembro.
Nesse caso, a justificativa é que o comércio varejista tem mais movimento nessa época e, consequentemente, maior faturamento. Além disso, o empreendimento normalmente faz um investimento maior em campanhas e propaganda nessa época.
Performance
A cláusula de performance é uma medida que visa garantir que o lojista atinja um determinado nível de faturamento para continuar ocupando o espaço do shopping center. Em geral, essa cláusula se aplica a lojas que ocupam espaços privilegiados no shopping e, consequentemente, geram maior fluxo de clientes.
Res sperata
Res sperata é uma expressão em latim que significa “coisa esperada”. Essa cláusula prevê a cobrança de um valor no início do contrato de locação que se refere à infraestrutura e ao fluxo de consumidores que são assegurados ao lojista ao investir na unidade do shopping center.
Fundo promocional
O fundo promocional é outra especificidade do contrato de locação em shopping center. É um valor que os lojistas pagam mensalmente ao shopping para aplicação em ações de marketing, campanhas publicitárias e promoções, a fim de atrair mais clientes.
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Cláusula de raio
A cláusula de raio em contratos de locação em shopping estabelece uma restrição quanto à abertura de outras lojas da mesma empresa a certa distância do shopping. O objetivo principal é assegurar a competitividade e manter uma clientela fiel ao empreendimento.
Em outras palavras, essa cláusula existe para impedir que locatários abram estabelecimentos concorrentes muito perto do shopping, o que poderia prejudicar o nicho de mercado e a base de clientes do centro comercial.
Cláusula de degrau
A cláusula de degrau no contrato de locação em shopping prevê um aumento gradativo no valor mínimo do aluguel em periodicidades variadas.
O objetivo é evitar onerar demasiadamente o lojista no início das atividades, enquanto seu negócio não está em plena operação. A licitude dessa cláusula está prevista no artigo 316 do Código Civil.
Aprovação prévia de projetos de instalação e decoração das unidades
O contrato de locação em shopping center pode prever a necessidade de aprovação prévia, pelos proprietários do shopping, dos projetos de instalação e decoração das unidades. Essa cláusula é importante para garantir que as instalações estejam de acordo com as normas do shopping center e para manter a harmonia visual do ambiente.
Mais detalhes sobre locação em shopping
Você já viu que a locação em shopping center apresenta particularidades que exigem atenção especial. Nesse contexto, uma vez que a legislação oferece autonomia contratual entre o lojista e o shopping, a orientação jurídica especializada em contratos comerciais e imobiliários pode ser determinante para assegurar que todas as cláusulas atendam aos interesses das partes envolvidas e sejam compreendidas.
Por fim, outro ponto de atenção é a consulta regular à legislação vigente. Estar por dentro de eventuais alterações da legislação é essencial, uma vez que elas podem ter impacto nas relações contratuais. Assim, manter-se atualizado em relação às normativas que regem a locação em shopping é uma prática recomendada, permitindo ajustes necessários e evitando possíveis implicações legais no futuro.
