A locação não residencial, comumente chamada de locação comercial, é uma parte integrante da rotina de praticamente qualquer imobiliária. E, como tal, é importante entender bem todas as características e especificidades dessa modalidade de locação.
Esse tipo de transação inclui propriedades destinadas a escritórios, estabelecimentos comerciais, lojas, galpões e outros espaços voltados para atividades comerciais. Diferentemente da locação residencial, a locação comercial pode apresentar contratos mais elaborados, com exigências específicas, assim como especificidades na legislação.
Neste artigo, vamos nos debruçar sobre essas e outras características e demandas da locação comercial. Boa leitura!
Características da locação comercial
A locação comercial, em princípio, é um contrato de aluguel de um imóvel voltado exclusivamente para a realização de atividade comercial. Esse tipo de locação é regido principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que apresenta definições específicas para a modalidade.
Essas especificidades existem, sobretudo, pela importância do ponto comercial para um estabelecimento. Além disso, a finalidade comercial do imóvel gera necessidades diferentes daquelas de uma locação residencial. Veja alguns exemplos a seguir.
Diferenças entre locação residencial e locação comercial
As principais diferenças entre esses dois tipos de locação estão na finalidade do aluguel e nas características do contrato.
Conforme já mencionamos aqui, enquanto a finalidade da locação residencial é a moradia, o objetivo de uma locação não residencial é uma atividade empresarial ou comercial.
Já em relação ao contrato, uma das características específicas é que não existe um prazo mínimo para a locação comercial e, portanto, este pode ser decidido entre as partes. Além disso, na locação comercial o locatário tem uma série de proteções previstas em lei, devido à importância e o valor que o ponto comercial pode ter para o sucesso do estabelecimento.
E o que diz a lei?
Existem alguns dispositivos legais que regem as locações comerciais. Neste artigo, vamos detalhar os dois principais: a Lei do Inquilinato e a Lei 12.112/09, considerada a nova Lei do Inquilinato.
Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)
A principal lei que rege as locações comerciais é a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Na Seção III, do artigo 51 ao artigo 57, esse dispositivo legal apresenta as principais definições voltadas para as chamadas locações não residenciais.
Algumas das principais questões que a Lei do Inquilinato rege são:
Renovação compulsória
Segundo o dispositivo legal, o locatário pode ter o direito de ter o seu contrato sucessivamente renovado por até 5 anos. Para isso, ele deve seguir uma série de exigências. Por exemplo, ter um período mínimo de locação de 5 anos; manter o mesmo ramo de atividade por, no mínimo, 3 anos; e solicitar a renovação em até seis meses antes do fim do contrato.
Indenização pelo fundo de comércio
Além disso, no caso de não renovação do contrato, o locatário também pode ter o direito de receber uma indenização. Essa indenização refere-se ao fundo de comércio, ou seja, os benefícios que o locatário tem em função da locação, como clientes e faturamento, além dos investimentos e benfeitorias feitos no espaço. Porém, essa indenização também tem algumas limitações, como período mínimo de locação de 5 anos, entre outras.
Direito de preferência
Na locação comercial, o direito de preferência é uma oportunidade do locatário de manter o seu negócio no imóvel locado. Em resumo, é o direito do locatário de receber preferência sobre a compra do imóvel, caso o locador decida vendê-lo. Esse direito também é previsto em locações residenciais.
Garantias locatícias
A Lei do Inquilinato também prevê 4 diferentes modalidades de garantias locatícias, ou seja, mecanismos que protegem o locador contra inadimplência ou danos no imóvel. As modalidades de garantia são a caução, o seguro-fiança, o fiador ou a cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Essas garantias valem tanto para os contratos residenciais quanto para os comerciais.
Vistorias
Por fim, outro ponto de destaque na Lei do Inquilinato é a importância de fornecer uma descrição minuciosa do estado do imóvel, tanto na entrega quanto na devolução. Para isso, podem ser realizadas vistorias, que oferecem uma garantia tanto para o locador quanto para o locatário da integridade do imóvel. Existem diferentes tipos de vistorias com diferentes objetivos.
Veja também:
Lei 12.112/09
Já a Lei 12.112/09 trouxe algumas alterações à Lei 8.245/91 e, por isso, também é conhecida como nova Lei do Inquilinato. Entre as mudanças, as principais foram:
- multa proporcional em caso de rescisão do contrato;
- prazo de 30 dias para saída do imóvel após a não prorrogação do contrato;
- prazo de 15 dias para pagamento em ações de despejo por falta de pagamento;
- remoção do fiador do contrato do aluguel caso solicitado.
Contratos de locação comercial
O contrato de locação não residencial, assim como qualquer contrato, deve ser baseado no equilíbrio entre as partes, bilateralidade, consensualidade, transparência e boa-fé. Veja algumas das cláusulas que um contrato de locação comercial deve incluir:
- Descrição da propriedade;
- Prazo de locação;
- Valor do aluguel e condições de pagamento;
- Responsabilidades das partes;
- Restrições e permissões quanto ao uso do espaço locado;
- Rescisão e penalidades;
- Alterações estruturais.
Estratégias para ter mais sucesso na locação comercial
A locação comercial apresenta desafios específicos, que exigem estratégias eficientes para garantir o sucesso, tanto para as partes envolvidas quanto para a imobiliária. Por isso, implementar práticas sólidas e inovadoras pode otimizar a gestão de propriedades comerciais e criar ambientes propícios ao crescimento dos negócios.
Pensando nisso, organizamos algumas estratégias que consideramos eficientes para alavancar o sucesso em locações comerciais.
1. Marketing efetivo
Desenvolver uma estratégia de marketing inteligente e robusta é essencial para atrair clientes e aumentar as locações. Nesse sentido, o primeiro ponto é identificar o público-alvo e compreender o perfil dos clientes da imobiliária. A partir disso, fica mais fácil entender quais abordagens serão mais interessantes para atingir esse público: se faz mais sentido aplicar o marketing digital ou pensar em parcerias estratégicas, por exemplo.
2. Atenção na captação de imóveis
Outro ponto importante é fazer uma captação de imóveis estratégica. Afinal, a captação de imóveis pode ser um grande diferencial da concorrência, além de permitir uma visão mais precisa dos negócios. É importante ter atenção durante esse processo para que os imóveis da carteira tenham qualidade e um valor competitivo, além de variedade, o que pode atrair clientes e aumentar as chances de locações.
3. Análise contínua do mercado
Também é interessante manter sempre a atenção voltada para o mercado imobiliário. Isso é muito importante para entender as tendências e possíveis mudanças nas demandas, o que pode exigir mudanças de estratégia. Além disso, entender o mercado também ajuda a conhecer melhor as práticas e ofertas dos concorrentes, ajudando a imobiliária a se manter relevante e competitiva.
4. Uso de tecnologia
A integração da tecnologia na gestão imobiliária também pode melhorar significativamente a eficiência operacional e o sucesso das locações. Utilizar um bom CRM para fazer a gestão de clientes, integrar plataformas de comunicação e divulgar imóveis em portais on-line podem ser estratégias muito importantes para uma imobiliária nos dias de hoje.
