Já parou para pensar como é difícil lidar com a inadimplência na vida condominial? Sabemos que é bem complicado, afinal de contas, o condomínio possui suas obrigações mensais que são inadiáveis, sendo desafiador cumpri-las em dia, já que alguns condôminos acabam não conseguindo pagar a taxa condominial pontualmente. Mas, o que diz a lei de condomínio para inadimplentes? Como lidar com esse desafio?
Pensando nisso, elaboramos em parceria com a Group Educa – a maior plataforma de cursos para gestão de propriedades – esse artigo com 4 grandes dicas sobre como melhorar a taxa de inadimplência nos condomínios.
Vamos lá?!
Seja organizado
É comum ouvirmos relatos de diversos síndicos que se “perdem” quando o assunto é inadimplência, por falta de organização – lembrando que organização é uma característica essencial para gestores de propriedades, frente a tantas tarefas e responsabilidades.
Ser organizado na gestão condominial envolve a realização de diversas tarefas. Então, para ajudá-los, separamos alguns afazeres que consideramos essenciais:
1. Realização de planilhas de créditos e débitos, fazendo com que nenhum déficit passe despercebido; ou seja, acompanhamento de perto da situação financeira do condomínio;
2. Para os síndicos é fundamental acompanhar a atuação das administradoras de Condomínio;
3. Realizar planejamento financeiro para curto, médio e longo prazo;
4. O gestor de propriedade deve entender o que pode ser cobrado e como ser cobrado;
5. Alinhar a data de pagamento da taxa condominial de forma que as contas sejam pagas sem atrasos;
6. Estabelecer um regulamento interno claro;
7. Distribuição de informativos para os condôminos, expondo melhorias realizadas ou que deverão acontecer;
8. Realização de campanhas de conscientização – explicar aos condôminos as consequências de “falta de dinheiro” no caixa do condomínio;
9. Contratar um bom software para gestão. Ele irá auxiliar o Síndico ou a administradora de condomínio, facilitando o processo da cobrança. Importante lembrá-los ainda que, a cobrança condominial é de responsabilidade do Síndico, conforme nos ensina o Código Civil – Não se esqueça!
Art. 1.348. Compete ao síndico:
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.
A falta de organização tem como consequência uma gestão ineficiente. Portanto: habitue-se em ser organizado.
Mediar é melhor do que “Conflitar”
Conflitos nunca são bons e mediar é a melhor opção, sabe por que? Mediar é a arte de negociar, de forma a chegar em um ponto comum, onde os interesses são divergentes.
Já pensou em usar essa técnica? O diálogo certamente ainda é a melhor forma de resolução de conflitos e que segundo Juan L. Colaiácavo e Cynthia Colaiácovo: “As qualidades humanas mais exigidas nesse mundo globalizado do futuro serão a habilidade para administrar e resolver conflitos”.
Para uma mediação eficiente, é importante o condômino entender suas obrigações frente ao condomínio. Segundo Câmara (2012, p.119) “Para viver em condomínio, os moradores têm seus direitos e também suas obrigações. A principal obrigação do condomínio é pagar em dias as contas mensais aprovadas em reuniões de assembleias gerais”.
Sendo assim, uma das principais características da Mediação é: evitar desgaste – o que é fundamental – já que ambos (síndico e condômino) vivem na mesma “casa”.
A mediação é extremamente importante para aquele devedor pontual que vem passando por uma dificuldade financeira.
Agora uma dica: nunca espere que a inadimplência esteja alta para tomar alguma atitude. Logo, atue efetivamente todo mês. Para cada mês inadimplido, uma atuação. Dessa forma, certamente evitará “rombos” orçamentários e garantirá estabilidade financeira para seu Condomínio. A agilidade na cobrança faz toda a diferença. Sem sufocos, ok?
Faça a Cobrança Extrajudicial
Certamente, você já ouviu um ditado popular que diz: “água mole em pedra dura tanto bate até que fura”, a cobrança extrajudicial funciona mais ou menos assim. Ela pode ser realizada de diversas maneiras, como através de notificação extrajudicial, ligações telefônicas, SMS, e-mails etc., onde o devedor, é informado diversas vezes sobre o valor devido e ainda sobre consequências diante de tal inadimplência.
Logo, no ato da cobrança, o devedor deverá estar ciente das penalidades em caso de não pagamento, como por exemplo, a imposição de juros e multa, conforme discrimina do artigo 1336 do Código Civil.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
- 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
E não para por aí:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Esse tipo de cobrança é fundamental e auxilia bastante. Entretanto, não se esqueça: É proibido constranger o devedor.
E se nada der certo?
Existe um longo caminho antes da propositura de uma ação judicial. Ocorre que, infelizmente, mesmo com tanta boa vontade em resolver o conflito de forma “leve”, nem sempre é possível. A partir desse momento, onde os métodos consensuais de solução de conflito não são mais eficientes, é preciso é partir para outra opção. Afinal de contas, seu condomínio precisa de fôlego para pagar as contas não é mesmo?
Então vamos lá, qual o próximo passo? Fatalmente uma Ação Judicial, sendo imprescindível acompanhamento do seu jurídico para traçar as melhores estratégias.
Com o NCPC (Novo Código de Processo Civil), as dívidas condominiais passaram a ser um título executivo extrajudicial, o que auxilia na celeridade do seu processo judicial.
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
VIII O crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
X O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
Para ficar mais fácil vou te explicar como funciona e é bem simples:
1 – Primeiro deve-se procurar um advogado que irá proceder com a Ação Judicial;
2 – O advogado providenciará a petição e distribuirá a Ação;
3 – O Devedor (Executado) será citado para pagar a dívida em 3 (três) dias contados da citação sob pena de penhora;
4 – Do mandado de citação constatarão ordem de penhora e avaliação, caso o Devedor não pague no prazo mencionado acima.
Importante dizer ainda que, caso o Executado (devedor) adote conduta de má-fé no processo de execução, o Juiz poderá fixar multa de montante de até 20% do valor atualizado do débito, senão vejamos:
Art. 774. Considera-se atentatória à dignidade da justiça a conduta comissiva ou omissiva do executado que:
I – frauda a execução;
II – se opõe maliciosamente à execução, empregando ardis e meios artificiosos;
III – dificulta ou embaraça a realização da penhora;
IV – resiste injustificadamente às ordens judiciais;
V – intimado, não indica ao juiz quais são e onde estão os bens sujeitos à penhora e os respectivos valores, nem exibe prova de sua propriedade e, se for o caso, certidão negativa de ônus.
Parágrafo único. Nos casos previstos neste artigo, o juiz fixará multa em montante não superior a vinte por cento do valor atualizado do débito em execução, a qual será revertida em proveito do exequente, exigível nos próprios autos do processo, sem prejuízo de outras sanções de natureza processual ou material.
Existe ainda uma possibilidade para o devedor. Caso este no prazo de defesa (embargos à execução) reconheça a dívida mediante depósito de 30% do valor atualizado, poderá requerer que pague o valor restante em seis parcelas. Verdade! É o que diz o Art. 916 do Código Civil.
Art. 916. No prazo para embargos, reconhecendo o crédito do exequente e comprovando o depósito de trinta por cento do valor em execução, acrescido de custas e de honorários de advogado, o executado poderá requerer que lhe seja permitido pagar o restante em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e de juros de um por cento ao mês.
O que diz a lei de condomínio para inadimplentes quando o condômino não paga o valor?
Agora que leu até aqui, tenho certeza que está com uma dúvida – Caso o condômino não pague o valor (não reconheça a dívida) conforme falamos acima, o próprio bem pode responder pela dívida? A resposta é SIM. Mas e se for bem de família? A resposta continua sendo SIM, te mostro:
Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar. LEI Nº 8.009, DE 29 DE MARÇO DE 1990.
E o Código Civil também nos ensina mais um pouco:
Art. 833. São impenhoráveis:
- 1º A impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição.
Fato é que a vida do condômino inadimplente ficou mais difícil com o Novo Código de Processo Civil.
Como viram, estamos falando o tempo todo em leis (Código Civil, Código de Processo Civil). Percebam que é fundamental que o gestor de propriedade conheça a legislação, portanto, sempre esteja atento a mudanças no ordenamento Jurídico.
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