Entenda tudo sobre a Lei de Acessibilidade em condomínios residenciais e saiba como adequar o espaço condominial.
Apesar de o direito de acessibilidade estar garantido pela Constituição Federal, as definições específicas para a acessibilidade no ambiente condominial surgiram a partir do Estatuto da Pessoa com Deficiência, de 2015.
Nesse contexto, é essencial entender quais as exigências quando se fala em acessibilidade em condomínios. Afinal, essa questão vai muito além da legislação: estamos falando sobre a inclusão de pessoas com deficiência e o direito de ir e vir, que deve ser garantido em pé de igualdade a todos.
Para entender tudo sobre a Lei de Acessibilidade em condomínios residenciais, é só continuar a leitura!
Acessibilidade em condomínios: o que diz a lei?
A Constituição Federal de 1988 garante o direito de ir e vir e a liberdade de locomoção do indivíduo dentro e para fora do Brasil. Nesse sentido, entende-se que todo brasileiro tem o direito de acessar espaços públicos, independente de suas limitações ou deficiências.
Porém, de forma mais específica, existem outras legislações que tratam do assunto. O Decreto 5.296/2004 estabelecia normas e critérios gerais de acessibilidade para edificações, mobiliário, equipamentos urbanos e transportes. No entanto, ela foi substituída pelo Estatuto da Pessoa com Deficiência, também chamado de LBI: Lei Brasileira de Inclusão.
LBI e o Decreto 9.451/18
A LBI, criada em 2015 e regulamentada em 2018, é a principal lei sobre acessibilidade no Brasil. Seu objetivo é assegurar e promover, em condições de igualdade, o exercício dos direitos e das liberdades fundamentais da pessoa com deficiência, visando a sua inclusão social e cidadania.
Nesse contexto, o Decreto 9451/18 regulamenta, especificamente, o artigo 58 da LBI, que dispõe sobre a acessibilidade em edificações de uso privado multifamiliar. Ou seja: condomínios.
Em relação aos condomínios, a LBI define normas e diretrizes para garantir a acessibilidade em todas as áreas do condomínio, incluindo:
- entrada e circulação;
- áreas comuns;
- habitações;
- vagas de garagem.
No artigo, a LBI destaca a aplicação das normas sobretudo para novas edificações, especificamente aquelas cujas obras iniciem após a vigência do decreto.
Legislações estaduais e municipais
A Constituição, o Decreto 5.296/04 e a LBI são leis federais e, portanto, valem para todo o território nacional.
No entanto, também é importante atentar-se às leis de acessibilidade das esferas estaduais e municipais. Isso porque alguns municípios e estados apresentam legislações específicas.
Por exemplo, os estados de Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul e Paraná apresentam leis específicas relativas à acessibilidade, como a Lei 10.779/01, de São Paulo, que obriga os shopping centers e estabelecimentos similares a fornecer cadeiras de rodas para pessoas com deficiência e idosos.
Normas da ABNT
Por fim, outro ponto de atenção são as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que definem pontos específicos relativos à acessibilidade.
Por exemplo, a NBR 9050 dispõe sobre acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos, inclusive em condomínios e conjuntos habitacionais.
Existem, ainda, outras normas relativas à acessibilidade. É a partir dessas definições da ABNT que se deve construir ou adaptar os condomínios em relação à acessibilidade.
Qual o termo correto?
Quando se fala em acessibilidade, não estamos falando apenas de pessoas que têm deficiências físicas. Porém, estas são uma grande parcela das pessoas que precisam de adaptações de acessibilidade como garantia do direito integral de ir e vir.
Dessa forma, também é importante esclarecer qual é a terminologia correta para se referir a essas pessoas. Atualmente, termos como “deficiente”, “especial” e “portador de necessidades especiais” não são mais usados.
O termo correto é “pessoa com deficiência”, abreviado como “PcD”, de acordo com a Convenção sobre os Direitos das Pessoas com Deficiência.
O objetivo da fixação desse termo em detrimento dos outros é evitar a imposição de discriminações e preconceitos e a transmissão de uma imagem negativa ou inferiorizada dessas pessoas na sociedade.
Por que garantir a acessibilidade em condomínios?
A acessibilidade em condomínios residenciais tem uma importância significativa, que vai além de simplesmente estar de acordo com a legislação.
Isso porque a acessibilidade garante um direito constitucional de todo brasileiro: o direito de ir e vir, independente da sua mobilidade.
Vale lembrar, inclusive, que quando falamos sobre isso, não estamos nos referindo somente a pessoas com deficiência. Afinal, muitas pessoas podem se beneficiar da acessibilidade. Por exemplo:
- idosos;
- pessoas com mobilidade reduzida;
- gestantes;
- pessoas com criança de colo;
- pessoas obesas;
- pessoas com dificuldade de locomoção temporária (devido a uma fratura, lesão ou cirurgia, por exemplo).
Além disso, é importante levar em conta que um condomínio residencial é, afinal de contas, o local de moradia. Portanto, é ainda mais importante que as áreas comuns, portarias e outros espaços sejam acessíveis, para que todos os moradores, assim como seus visitantes, consigam acessar todos os espaços.
Por fim, outro motivo para garantir a acessibilidade no condomínio é a valorização do imóvel. Isso porque o empreendimento ganha valor em comparação a outros que não tenham as mesmas conveniências.
Acessibilidade em condomínios novos
A partir da promulgação da LBI, em 2018, é obrigatório que todos os condomínios novos atendam aos critérios de acessibilidade.
Dessa maneira, todos os condomínios construídos após 2019 devem garantir a acessibilidade dos moradores e visitantes de acordo com as definições da lei.
Inclusive, caso a construtora não entregue o empreendimento de acordo com a legislação, o síndico pode exigir a realização das obras — e, inclusive, levar a questão à esfera jurídica se a exigência não for atendida.
Principais exigências da legislação
O Decreto 9.451/18 regulamenta os preceitos de acessibilidade relativos à construção dos condomínios.
Entre as exigências da lei, existem definições sobre a construção das unidades privativas, assim como das garagens e áreas comuns. Veja algumas a seguir.
- Todas as unidades devem ser adaptáveis, ou seja, devem permitir a conversão em unidades internamente acessíveis.
- Caso solicitado pelo comprador, as unidades adaptáveis devem ser convertidas em unidades inteiramente acessíveis sem custos adicionais, quando solicitado por escrito até a data de início da obra.
- Caso os empreendimentos tenham sistemas construtivos que não permitam alterações posteriores, deve-se garantir um mínimo de 3% de unidades internamente acessíveis.
- As áreas comuns devem ser acessíveis e atender aos requisitos das normas técnicas de acessibilidade vigentes (como é o caso da NBR 9050, citada neste artigo).
- Pelo menos 2% das vagas da garagem ou estacionamento devem ser reservadas para pessoas com deficiência. Caso esse percentual seja menor que 1, pelo menos uma vaga deve ser reservada.
Vale ressaltar, também, que algumas edificações são dispensadas dessa obrigatoriedade. Por exemplo, isso pode acontecer no caso de:
- edificações com projetos protocolados antes de 2019;
- unidades com no máximo 1 quarto e área útil de, no máximo, 35 m²;
- unidades com no máximo 2 quartos e área útil de, no máximo, 41 m²;
- reformas e regularizações, desde que a edificação original tenha se iniciado antes de 2019.
Acessibilidade em condomínios antigos
Já quando falamos em condomínios antigos, a questão da acessibilidade se torna um tema mais complexo e com diversas nuances.
Antes de tudo, é sempre importante verificar a lei. O artigo 57 da LBI diz que:
“Art. 57. As edificações públicas e privadas de uso coletivo já existentes devem garantir acessibilidade à pessoa com deficiência em todas as suas dependências e serviços, tendo como referência as normas de acessibilidade vigentes.”
Na teoria, isso significa que é obrigação dos condomínios antigos realizar as adaptações necessárias para garantir a acessibilidade. No entanto, a realidade pode não ser tão simples.
Principais desafios
Gestores de condomínios antigos podem enfrentar diversos desafios para garantir a acessibilidade.
Por exemplo, é possível que a estrutura do condomínio não comporte todas as adaptações exigidas pelas normas técnicas, ou que haja restrições de recuo em relação ao terreno em que o condomínio está localizado.
Além disso, também é possível que o síndico e a administradora enfrentem questões relacionadas à falta de unanimidade dos condôminos em relação à realização de obras de acessibilidade. Por ser uma questão legal, há especialistas que afirmam que não existe a necessidade de aprovação em assembleia. Mesmo assim, pode ser importante que o assunto seja devidamente apresentado e colocado em votação.
Porém, independentemente dos desafios, é essencial lembrar que a acessibilidade é uma questão exigida por lei e, além disso, uma demanda necessária para a inclusão social. Por isso, o síndico e a administração do condomínio devem se responsabilizar pela questão e fazer o possível para que o espaço seja adaptado adequadamente.
Veja algumas sugestões de soluções para esses desafios:
- buscar o apoio de profissionais especializados, como engenheiros e arquitetos, para avaliar a melhor forma de realizar adaptações;
- comunicar a questão com os condôminos, destacando a importância social e legal das adaptações;
- buscar alternativas mais simples para a acessibilidade, como a criação de regras específicas que simplifiquem o acesso ou a mobilidade;
Além disso, vale ressaltar que, ao realizar qualquer obra nas áreas comuns do condomínio, é obrigatório incluir no espaço as adaptações necessárias, de acordo com as normas técnicas.
Penalidades
A legislação não define penalidades para a não adequação de condomínios antigos. No entanto, isso não significa que não existem consequências negativas caso a gestão ignore a questão da acessibilidade.
Caso haja uma denúncia, o condomínio pode ser notificado pelo Ministério Público, que analisará quais alterações devem ser feitas para atender a legislação.
Além disso, o condomínio também pode ser alvo de processos judiciais e condenado a pagar indenizações caso sejam identificadas irregularidades.
Como fazer a adequação?
Diante de tantos desafios, pode ser difícil pensar em por onde começar. No entanto, ao organizar essa demanda em passos, é possível simplificar o processo. Veja a seguir.
1. Análise e diagnóstico
Antes de tudo, o primeiro passo é entender qual a situação atual do condomínio. É possível fazer obras de adaptação em um primeiro momento? Qual é o caixa do condomínio para essas adaptações?
Além disso, é essencial consultar profissionais especializados da área de arquitetura e engenharia para entender adequadamente as necessidades e as possibilidades do empreendimento.
2. Planejamento e implementação
Após realizar um diagnóstico completo da situação do condomínio, o próximo passo é começar a planejar.
Neste momento, é interessante entender quais adaptações são mais simples e mais importantes, de forma a definir prioridades.
Por exemplo, a inclusão de rampas para acessar o condomínio e as áreas comuns pode ser entendida como uma prioridade, uma vez que pode ser feita com custos baixos e é essencial para a acessibilidade. Outras ações que podem ser tomadas no curto prazo são:
- troca dos pisos por opções mais estáveis e antiderrapantes;
- correção de desníveis dos pisos;
- alterações nas vagas da garagem ou do estacionamento;
- aquisição de uma cadeira de rodas para o condomínio;
- instalação de barras de apoio e corrimãos;
- remoção ou reposicionamento de decorações e objetos que podem obstruir as passagens;
- reposicionamento de interruptores, tomadas, campainhas, interfones maçanetas a uma altura adequada;
- instalação de fitas antiderrapantes;
- instalação de sinalização visual;
- adoção de comunicação em braile nos elevadores e outros espaços.
Há, claro, diversas outras adaptações que demandam maiores gastos financeiros e de tempo, e é importante que elas sejam incluídas no planejamento, mesmo que no médio ou longo prazo.
3. Comunicação com os moradores
Conforme você já viu neste artigo, há especialistas que afirmam que não é obrigatória a aprovação das obras de acessibilidade em assembleia, uma vez que é uma questão legal.
No entanto, pode ser importante realizar uma reunião para debater esse assunto. Afinal, manter os condôminos informados sobre as adaptações pode aumentar a cooperação, além de demonstrar transparência e compromisso por parte da gestão.
Nesse ponto, além de realizar uma assembleia, outras dicas são:
- realizar campanhas de conscientização sobre a importância da acessibilidade e da inclusão;
- envolver os condôminos no processo, o que pode ajudar a aumentar o senso de comunidade;
- manter os condôminos informados sobre o andamento das obras e ações de adaptação, seja por meio de cartazes ou mensagens no aplicativo do condomínio.
4. Manutenções
Um ponto de destaque em todo o processo de adaptação do condomínio são as manutenções. Afinal, mesmo após a conclusão das obras de adequação, é essencial que as novas infraestruturas do condomínio entrem no plano de manutenção predial.
Além disso, uma vez que grande parte dos itens adaptados têm relação com a segurança dos passantes, é muito importante que a inspeção e as manutenções preventivas sejam feitas em uma periodicidade adequada. Afinal, qualquer problema relacionado a essa infraestrutura pode afetar diretamente a integridade física dos moradores, sejam eles PcD ou não.
5. Atenção às mudanças na legislação
Para garantir que o condomínio esteja sempre atualizado com as melhores práticas de acessibilidade e em conformidade com a legislação vigente, é fundamental que a gestão esteja atenta às mudanças nas leis e nas normas técnicas.
Isso pode ser feito por meio de treinamentos regulares e, também, através de parcerias com especialistas da área, como advogados, consultores, engenheiros e arquitetos.
Além disso, cursos, artigos, podcasts, vídeos e newsletters podem oferecer informações atualizadas sobre as alterações mais recentes nas legislações e normativas.
