Um condomínio pode ser considerado uma comunidade, afinal, é um grupo de pessoas que dividem um espaço de moradia ou trabalho e vivem (ou deveriam viver) em harmonia. Nesse contexto, para que a harmonia exista de fato, uma das ferramentas mais importantes é a legislação condominial.
Em um condomínio, as leis existem para regular os mais diversos aspectos da vida em comunidade. Isso vai desde a convivência dos moradores e condôminos até mesmo questões de maior complexidade, como as responsabilidades civis e criminais do condomínio.
Pensando nisso, elencamos, neste artigo, as principais leis que regem o condomínio.
Boa leitura!
A pirâmide da legislação condominial
Especialistas em legislação condominial definem um conceito de “pirâmide” para a legislação condominial. Esta seria uma ordem que o condomínio deve seguir ao analisar a legislação.
A pirâmide tem a seguinte estrutura:
- Constituição Federal
- Código Civil
- Lei 4.591/64 (Lei dos Condomínios)
- Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato)
- Leis municipais e estaduais
- Convenção do condomínio
- Regimento Interno do condomínio
Isso significa, basicamente, que todos os condomínios devem seguir estas leis em ordem de primazia. Por exemplo: o condomínio deve seguir o que é definido na Convenção do condomínio em tudo que esta não contradiga as leis do seu município e estado, e assim por diante. E no topo, claro, está a Constituição Federal.
Para entender mais como isso funciona e saber um pouco mais sobre as principais legislações condominiais, continue lendo este artigo.
Regimento Interno
O Regimento Interno do condomínio existe para dispor as normas básicas sobre a convivência e o funcionamento do empreendimento.
O documento é focado em aspectos cotidianos e práticos do condomínio, como questões relacionadas a áreas comuns, comportamento dos moradores, uso de instalações e equipamentos e segurança. Alguns Regimentos Internos podem incluir, por exemplo, definições sobre horários de funcionamento de áreas comuns, regras para utilização de piscinas, churrasqueiras e academias, normas de convivência, proibição de atividades barulhentas em determinados horários, regras para estacionamento, normas para animais de estimação, entre outros.
No entanto, nenhuma das definições do Regimento Interno pode contrariar a Convenção do condomínio.
Saiba mais sobre o Regimento Interno do condomínio. Assista à nossa FAQ:
Convenção do condomínio
A Convenção do condomínio, por sua vez, define normas, diretrizes e direitos dos condôminos dentro do condomínio. É um documento legal essencial dentro da legislação condominial e deve ser elaborado e aprovado de acordo com as normas da legislação vigente. Ele é de extrema importância para a organização e a convivência harmoniosa dos condôminos.
Segundo o Código Civil, a Convenção de condomínio deve conter:
- A discriminação e individualização das unidades do condomínio;
- A determinação da fração atribuída a cada unidade;
- O fim a que as unidades se destinam;
- A cota proporcional e o modo de pagamento das taxas condominiais para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
- A forma de administração do condomínio;
- A competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações.
- As sanções a que estão sujeitos os condôminos.
Como percebemos, a elaboração da Convenção do condomínio se define pelo Código Civil. O documento, por sua vez, rege uma série de fatores na legislação condominial, desde que estes não sejam contrários ao que é descrito nos demais dispositivos legais da pirâmide.
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Leis municipais e estaduais
No Brasil, existem diversas legislações definidas pelos estados e municípios, e, claro, os condomínios estão sujeitos a essas leis. Dessa maneira, a Convenção de um condomínio, nem seu Regimento Interno, podem contrariar o que define uma legislação municipal ou estadual.
Por exemplo, o estado de São Paulo tem a Lei n° 9.294/96, que proíbe o uso de fumígenos em ambientes fechados. No estado de São Paulo, portanto, um condomínio deve seguir esta legislação ao elaborar a sua Convenção e o seu Regimento Interno.
Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato)
A Lei do Inquilinato é bastante conhecida no universo de gestão de propriedades, afinal, ela se trata da locação de imóveis, algo bastante comum na rotina do condomínio e, consequentemente, na legislação condominial.
Sendo assim, todas as decisões tomadas em um condomínio que dizem respeito à locação de suas unidades devem seguir a Lei do Inquilinato.
A lei 8.245/91 define, por exemplo, quais são os direitos e deveres dos locadores e dos locatários. Além disso, essa legislação também descreve, nos artigos 22 e 23, quais são as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio – outro item de grande importância na gestão condominial.
Por isso, essa é mais uma das legislações relevantes quanto se fala em gestão de condomínios.
Saiba mais: Lei do Inquilinato: 6 coisas que você precisa saber na gestão condominial.
Lei 4.591/64 (Lei dos Condomínios)
A Lei dos Condomínios, sob o número 4.591/64, foi a primeira lei criada exclusivamente para definir definir as diretrizes da convivência em condomínios, reconhecendo a necessidade de regulamentação específica para essa forma de habitação coletiva.
A Lei dos Condomínios abordou diversos aspectos cruciais relacionados à vida condominial, como o direito de propriedade, uso da edificação, regras para convocação e realização das assembleias e detalhes sobre receitas e despesas do condomínio, por exemplo.
Atualmente, no entanto, embora seja bastante importante, ela não é a principal legislação condominial. Isso porque o Código Civil, aprovado em 2002, é a legislação mais atual a tratar sobre condomínios.
Vale ressaltar, porém, que o Código Civil não revogou a Lei dos Condomínios, ou seja: ela continua vigente em tudo que não contrariar o Código Civil.
Você também pode se interessar por: Lei dos Condomínios: tudo o que sua administradora precisa saber.
Código Civil
O Código Civil (Lei n° 10.406/2022) é uma legislação fundamental que rege as relações jurídicas e estabelece direitos e deveres para diversos aspectos da sociedade, incluindo os condomínios. Especificamente no contexto condominial, o Código Civil brasileiro desempenha um papel crucial, fornecendo uma base legal sólida para a estruturação, administração e resolução de questões pertinentes à vida condominial.
Dentro do Código Civil, é possível encontrar respostas para as mais diversas questões do condomínio. Por exemplo, podemos citar artigos que descrevem:
- A definição do Condomínio Edilício (art. 1.331);
- O registro do Condomínio Edilício (art. 1.332);
- A Convenção do Condomínio (art. 1.333 e 1.334);
- Os direitos e deveres do condômino (art. 1.335 e 1.336);
- As multas e penalidades (art. 1.336 e 1.337);
- O uso e administração das áreas comuns e das unidades (art. 1.338, 1.339 e 1.340);
- Os tipos de obras em área comum e quóruns (art. 1.341);
- A responsabilidade de novo proprietário de unidade inadimplente (art. 1.345);
- A eleição, funções e deveres de síndico (art. 1.347 e 1.348);
- A destituição do síndico e conselho (art. 1.349);
- As definições do Conselho Fiscal (art. 1.356);
- As assembleias ordinárias e extraordinárias (art. 1.350 a 1.354);
Entre diversas outras definições.
Há, ainda, novas legislações que alteram o Código Civil, acrescentando mais ordenações para a vida condominial. Um exemplo recente é a lei 14.309/22, que versa sobre assembleias virtuais e sessão permanente.
Conclusão
Estas são algumas das principais leis que regem o condomínio, embora não as únicas. Afinal, quando falamos em legislação condominial, são diversos os dispositivos legais, decisões e jurisprudências. Por exemplo, a LGPD, que define as diretrizes para proteção e tratamento dos dados pessoais, também se aplica aos condomínios.
Aqui, oferecemos algumas perspectivas e ideias de onde pesquisar no caso de dúvidas, mas é sempre recomendado consultar um advogado especializado para questões mais específicas.
Quer saber mais sobre legislação condominial? Assista ao vídeo:
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E aí, gostou do artigo? Agora te convido a ler: Convenção de condomínio: tudo que você precisa saber para estar de acordo com o novo Código Civil.
