Para o gestor de propriedade é fundamental entender todos os assuntos que norteiam a vida condominial como um todo.
Se tivéssemos um ranking dos temas mais estudados, poderíamos dizer que a inadimplência condominial estaria em primeiro lugar. Porém, será que sabemos todas as particularidades que a envolve?
Para não ter mais dúvidas, aproveite o artigo abaixo.
1. Inadimplência condominial: legislação
As cobranças das dívidas condominiais devem ser realizadas pelo síndico (que é o principal responsável pelo condomínio), conforme prevê o artigo 1348 do Código Civil:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.
Tais cobranças podem ser realizadas de forma judicial (processo judicial) ou extrajudicial (carta de cobrança).
Importante: Em relação às cobranças judiciais, tivemos mudanças significativas no código de processo civil de 2015.
Ocorre que nossa legislação anterior ao CPC/15, qual seja CPC/73, a cobrança era através de procedimento sumário, sendo agora um procedimento comum, vejamos:
Art. 1.049. Sempre que a lei remeter a procedimento previsto na lei processual sem especificá-lo, será observado o procedimento comum previsto neste Código.
Parágrafo único. Na hipótese de a lei remeter ao procedimento sumário, será observado o procedimento comum previsto neste Código, com as modificações previstas na própria lei especial, se houver.
Ainda nesse sentido, o artigo 784 do CPC/15 inseriu no inciso X a taxa condominial como um título executivo extrajudicial.
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
2. Sobre a cobrança da inadimplência condominial
A inadimplência condominial é um desafio para qualquer gestor de propriedade. Segundo alguns especialistas esse é o motivo de principal preocupação dos síndicos.
Sabemos que vários assuntos envolvem a vida condominial, porém talvez o que cause maior impacto para a vida do condomínio seja a falta de controle de inadimplência.
É um assunto especial que precisa ser detalhado.
Vamos lá?
Dica: Conhecer a legislação é extremamente importante, por isso vale sempre estudar e procurar novidades sobre a gestão condominial. Por isso, não perca as aulas gratuitas do Group Educa.
2.2. Citação nos processos judiciais de cobrança de condomínio
Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.
Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o devedor em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar.
Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que é o que nos diz o artigo 252 do Código de Processo Civil.
Observações importantes:
- a) A requerimento da parte, o juiz pode determinar a inclusão do nome do executado em cadastros de inadimplentes;
- b) A inscrição será cancelada imediatamente se for efetuado o pagamento, se for garantida a execução ou se a execução for extinta por qualquer outro motivo.
3. Como lidar com a inadimplência condominial
A inadimplência condominial é algo que sempre acontecerá, porém é possível reduzir suas ocorrências e evitá-la ao máximo. Por isso, pensamos em algumas dicas que vão lhe ajudar com essa questão:
Canal aberto de comunicação
No caso, este ponto se resume ao famoso “resolver na conversa”, sendo assim, é boa prática, o síndico disponibilizar um canal de comunicação de fácil acesso. Dessa forma, o devedor pode recorrer à uma solução mais amistosa por meio de uma conversa a respeito dos débitos.
Campanhas internas
Para abordar uma situação de altas taxas de inadimplência, uma boa técnica, é realizar campanhas internas de comunicação, que visam mostrar para os condôminos o que pode acontecer àqueles que deixam de pagar. A ideia não é dar uma lição de moral, nem ser agressivo, mas sim, conscientizar e alertar essas pessoas.
Ação judicial
De último caso, pode ser que você deva recorrer à uma ação judicial. Para saber quando acionar este recurso, basta seguir as diretrizes da Convenção de Condomínio, onde deve estar esclarecido o prazo para pagamento antes de acionar a justiça.
Cobrança ágil
O ideal, claro, é que a cobrança seja realizada imediatamente após a data de vencimento, evitando que a dívida aumente. Para isso, pode-se usar vários métodos de cobrança, como carta, e-mail, telefonema, entre outros. O método mais eficiente seria por meio da automatização desse tipo de processo, algo que pode ser facilmente realizado por um sistema para condomínios.
Facilite o pagamento
Por último, mas não menos importante, uma dica bem útil para reduzir os casos de inadimplência, seria oferecer diversas formas de pagamento, podendo ser por meio de um Débito Direto Autorizado, por exemplo, que torna o pagamento automático. Outrossim, também é de extrema importância disponibilizar segunda via de boletos. Para isso, a administradora pode até mesmo oferecer um aplicativo para condomínio capaz de realizar essa função, tornando o processo de pagamento mais fácil ainda.
4. Cuidados ao cobrar os condôminos inadimplentes
Se por um lado o síndico deve cumprir sua obrigação em realizar as cobranças, por outro, ele deve se ater a melhor forma de o fazê-lo.
Isso porque uma cobrança vexatória, por exemplo, pode acarretar um processo e pagamento de danos morais.
Ou seja, pode acarretar responsabilidade cível e criminal a depender do ocorrido.
4.1. Direitos do condômino inadimplente
O condômino inadimplente fica impedido de votar nas assembleias, conforme prevê o artigo 1335 do código civil:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Importante: Alguns síndicos reiteram a ideia de que o condômino inadimplente seja privado de uso de água, por exemplo. Nesses casos, recomendamos que tal privação não ocorra. Trata-se de desrespeito a princípios, como o da dignidade da pessoa humana.
5. Carta para inadimplentes de condomínio
Este é um instrumento utilizado para realizar cobranças amigáveis do aluguel. Pode ser usada pelo locador ou pelos responsáveis pelo recebimento do valor em questão.
O envio da carta representa o esclarecimento dos valores em aberto, datas e meios para pagamentos.
6. Perda da propriedade pelo condômino inadimplente
Existem inúmeros motivos que podem acarretar a perda da propriedade, como:
- a) Alienação: A alienação é o negócio jurídico onde o proprietário transfere (gratuita ou onerosamente) a outro o seu direito sobre coisa imóvel ou móvel;
- b) Renúncia: aqui o proprietário declara que não quer aquela propriedade;
- c) Abandono: o abandono o proprietário desfaz da “coisa” simplesmente porque não o quer. Não quer ser seu dono;
- d) Perecimento da coisa: trata-se de perda involuntária da propriedade por perecimento material;
- e) Desapropriação: e divide em: Necessidade pública; Interesse Social e Utilidade Pública: Visa satisfazer interesses coletivos.
Agora o que poucos ainda entendem é que a dívida condominial também pode ser considerada uma modalidade de perda da propriedade, pela ressalva legal a penhorabilidade do bem para atender ao pagamento de tais débitos, senão vejamos:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.
Nesse sentido, segue abaixo trecho de decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça):
“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais. (…)“.(AgRg no REsp 1196942/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA”
7. Prescrição de inadimplência condominial
Se a dívida de condomínio prescreve, é um assunto que causa diversas discussões no campo jurídico, entretanto, não se pode fechar os olhos a decisão do Superior Tribunal de Justiça que afirma que após o Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para o Condomínio geral ou Edilício (seja ele vertical ou horizontal).
Portanto, para sintetizar: Art. 206. Prescreve em 5 Em cinco anos: I – A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.
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