É muito comum quando há a locação de um imóvel, ser solicitada uma garantia. Muitos inquilinos não gostam e muitos proprietários até exigem demais.
Mas, quais são as garantias locatícias legais e como devem ser contratadas? Existe alguma desvantagem?
O que é uma garantia locatícia?
A garantia locatícia é uma forma de assegurar o proprietário do imóvel.
Quando o locador decide colocar seu imóvel para locação, ele irá atrair vários interessados e, se tudo der certo, um deles se tornará o inquilino e, então, novo morador do imóvel. No ato da assinatura do contrato de locação e na entrega das chaves, o proprietário está entregando a posse do imóvel para o inquilino. Tendo a posse, o inquilino terá vários direitos e deveres.
Como é algo bem complexo e com grandes riscos, a lei permite que sejam solicitadas garantias ao inquilino. Para isso, as modalidades de garantia estão previstas na lei do inquilinato 8246/91, no artigo 37.
A finalidade da garantia é tentar amenizar ao máximo qualquer risco ou prejuízo que possa ser causado pelo locatário no curso da locação.
É possível, embora arriscado, fazer um contrato sem garantia. Abordaremos adiante sobre essa modalidade.
Quais são as garantias locatícias
O artigo 37 da lei 8245/91 explica quais são as garantias permitidas:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia.
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Iremos nos ater apenas às três primeiras modalidades de garantia, uma vez que a quarta não é muito usual.
Caução
Essa modalidade está regulada no artigo 38 e se divide em caução em dinheiro e caução em imóvel. Sendo assim, vamos começar em caução em dinheiro e como ela funciona:
O inquilino irá depositar o valor, em espécie, de três vezes o valor do aluguel na conta do proprietário ou da administradora do imóvel.
A lei diz que deverá ser aberta uma conta autorizada pelo poder público para o depósito do caução, porém isso não é comum no mercado imobiliário. Ainda não vimos nenhum caso de abertura desse tipo de conta, por ser muito burocrático e pouco usual. De praxe é feito o depósito na conta do proprietário ou administrador.
Esse valor é utilizado apenas nos casos de inadimplência imobiliária ou de danos ao imóvel.
É importante que esteja bem explicado no contrato de locação como e quando o valor caucionado será usado. Além disso, o inquilino deverá receber esse valor novamente caso não fique inadimplente ou não tenha causado danos ao imóvel. Esse valor é totalmente reversível em favor do inquilino e corrigido com o juros da poupança.
Caução em imóvel
A caução em imóvel, diferente da caução em espécie, é quando o inquilino oferece um imóvel como garantia.
Pode ser o imóvel do próprio inquilino ou de um terceiro. Sendo que este terceiro não estará vinculado ao contrato e sim o seu imóvel.
Em caso de despejo do inquilino, ação de cobrança ou danos materiais no imóvel, poderá o imóvel ser leiloado para pagamento dos deveres do locatário.
Vale lembrar novamente que deverá estar bem explicado no contrato. Além disso, deverá ser registrado na matrícula do imóvel dado como caução que o ele está garantindo uma locação. Isso a fim de evitar que o inquilino venda ou quem deu o imóvel como caução venda este imóvel e o contrato fique sem garantia nenhuma.
Fiança (fiador)
Essa é uma das garantias mais utilizadas, embora um tanto quanto burocrática. Além disso, ela está prevista no artigo 40 da lei de locações.
Nesta modalidade há um terceiro participante no contrato de locações, o chamado fiador. Diferente do que muitos pensam, o fiador não é alguém que irá garantir a locação com um imóvel próprio. Não! O fiador é como se fosse um segundo responsável pela locação.
Se o locatário não honrar os pagamentos ou vier a causar danos ao imóvel e não pagar, seja de forma extrajudicial ou judicial, a responsabilidade cairá sobre o fiador. Ele será então responsável pelos pagamentos.
Não é necessário que o fiador ofereça um imóvel como garantia, o que deve ser avaliado é sua saúde financeira em honrar os compromissos da locação na falta disto pelo locatário.
Em uma possível ação judicial, primeiro irão tentar um acordo ou até mesmo executar valores e bens do inquilino. Caso o inquilino não tenha patrimônio ou se negue a pagar, só então o fiador será acionado a responder pela locação.
Fiador e inquilino são praticamente co-responsáveis. A única diferença é que o inquilino responde primeiro pela locação e na sua falta, o fiador.
Seguro fiança
O seguro fiança é uma garantia muito utilizada e talvez uma das “queridinhas” das imobiliárias. Isso se dá porque o contrato de locação terá mais de um locatário, neste caso a seguradora.
Quando a locação é feita por Seguro Fiança uma empresa de Seguros variados, dentre eles o Seguro Fiança, entra no contrato de locação como locatário (inquilino) solidário.
Ou seja, se o inquilino não pagar ou causar danos ao imóvel, a seguradora irá pagar ao proprietário e depois ela irá cobrar do inquilino.
É uma garantia muito segura, pois até o limite da cobertura há a garantia de que o aluguel será pago.
Para contratar, é pago um valor mensal ou anual à seguradora. Esse valor é calculado com base no score e renda do inquilino e pode ser pago pelo proprietário ou inquilino. O mais comum é que o inquilino pague essa taxa.
Contrato sem garantia
Muitas vezes para alugar mais rápido e não perder possíveis interessados, os proprietários optam por fazer um contrato sem garantia. Isso é bem comum entre proprietários e muito raro nas imobiliárias, justamente pelo risco.
Não pedir uma garantia pode trazer diversas facilidades para o inquilino, mas nenhuma vantagem para o proprietário.
As garantias servem para minimizar qualquer prejuízo, mas não garantem que a locação será sadia ou não. Uma boa análise de crédito e um bom contrato trarão muito mais segurança aliada a uma garantia.
Levando isso em consideração, a melhor opção é sempre procurar por alguma das modalidades de seguro mencionadas acima. Pensando no Seguro Fiança como a mais comum delas, separamos no banner abaixo um conteúdo aprofundado nessa modalidade.
