Embora não seja obrigatório pelo Código Civil, o fundo de reserva no condomínio é uma prática adotada pela maioria das edificações condominiais. Previsto na antiga Lei nº 4.591 de 1964 (também chamada de “Lei do Condomínio Edilício e Incorporações Imobiliárias”), o fundo, ao ser instituído, deve constar na convenção de condomínio, no regimento interno ou ser aprovado em assembleia.
Para esclarecer as principais dúvidas relacionadas a esse tema de tanta importância no Direito Condominial, elaboramos o artigo de hoje. Nele, você saberá o conceito exato a respeito de fundo de reserva, entenderá quem é o responsável pelo seu pagamento e ainda conhecerá outras formas de fundos existentes nos condomínios. Acompanhe para saber mais!
Afinal, o que é o fundo de reserva no condomínio?
Em poucas palavras, o fundo de reserva condominial é uma das maneiras mais tradicionais e utilizadas como forma de arrecadação extra de recursos. Geralmente, é a convenção que estabelece qual é o percentual exato da taxa de condomínio que deve ser direcionado a essa reserva.
É importante acrescentar que o fundo de reserva tem o objetivo de atender a necessidades que fogem à normalidade das contas do condomínio, despesas emergenciais, imprevistos e obrigações urgentes em geral. É comum que também seja destinado a grandes reformas futuras, somente para citar um exemplo.
Nesse sentido, é uma maneira eficiente de separar uma parcela de dinheiro das arrecadações do condomínio, correspondendo a cerca de 5% a 10% da taxa condominial. O propósito é assegurar o bom funcionamento e a continuidade do condomínio mesmo no caso de gastos repentinos e emergenciais que não podem ser adiados.
Vale destacar que, na grande maioria das vezes, os fundos de reserva são arrecadações de médio e longo prazo, o que significa poupar valores consideráveis.
O fundo de reserva é a única forma de fundo nos condomínios?
Certamente, não! Ele é o mais comum, mas há diversos outros tipos de fundos no condomínio — o mais importante é que haja transparência no processo, explicitando todos os pontos para a comunidade condominial. Caso seja necessário, assembleias devem ser convocadas para que todas as situações de formação de fundo fiquem mais claras quanto possível.
Dessa forma, é imprescindível que os condôminos estejam cientes do valor a ser levantado, da duração da arrecadação e, principalmente, do objetivo a ser alcançado com o fundo. Outros exemplos de fundos condominiais são os seguintes.
- Fundo de equipagem: aplicado principalmente em condomínios novos, é direcionado para a compra de equipamentos como lixeiras, tapetes, acolchoados para elevadores e mobiliário para piscina, dentre outros.
- Rateios extras: geralmente, são realizados devido à ocorrência de um grande imprevisto (como uma ação judicial contra o condomínio) ou ainda para a preparação de períodos de maiores gastos, como o final do ano — ocasião em que há pagamentos extras aos funcionários. Essa forma de arrecadação é, muitas vezes, impopular na gestão, visto que ocasiona inadimplência.
- Fundo de obras: é utilizado para a realização de reformas e melhorias na infraestrutura do edifício, considerando as partes comuns de uso dos condôminos.
Inquilino ou proprietário: quem paga o fundo de reserva do condomínio?
Eis uma das dúvidas mais comuns quando o assunto é o famoso fundo de reserva. Afinal, quem deve arcar com esse gasto — dono ou morador? Essa determinação é estabelecida pelo artigo 22 da Lei do Inquilinato (8.245/91), que atesta que o locador é o responsável por arcar com as despesas extraordinárias.
Por “despesas extraordinárias”, a legislação entende que se trata daquelas “que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício“, especialmente em relação aos itens a seguir:
- obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura física integral do imóvel;
- pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício em questão;
- indenizações trabalhistas e previdenciárias por dispensas de empregados ocorridas em data anterior ao início da locação;
- instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- constituição de fundo de reserva.
Nesse cenário, vale a pena acrescentar que o inquilino deve arcar somente com as despesas condominiais ordinárias, tais como luz, água e o pagamento de funcionários.
Saiba mais: Lei do Inquilinato: 6 coisas que você precisa saber na gestão condominial
Como criar um fundo de reserva no condomínio?
Como já mencionamos neste artigo, antes de tudo, é necessário que o fundo de reserva conste na convenção de condomínio, no regimento interno ou seja criado por meio de deliberação em assembleia. No momento da criação do fundo, é essencial também definir em quais casos ele será aplicado, além da pessoa responsável por autorizar essa movimentação financeira.
Para o caso de um fundo destinado a melhorias de infraestrutura (ou consertos) do condomínio, uma dica valiosa é fazer um orçamento da obra com ao menos 3 empresas antes de convocar a votação para criar um novo fundo. Para fazer uma nova arrecadação, o síndico só precisa de maioria simples na votação em assembleia para aprovar o processo.
Como o fundo de reserva deve ser utilizado?
Em primeiro lugar, é importante ressaltar que ele é parte do patrimônio do condomínio. Com sua destinação determinada em convenção ou regimento, não poderá ser distribuído entre os condôminos nem restituído (sob nenhuma hipótese, mesmo que proporcionalmente).
Como já vimos, os usos do fundo devem ser expostos nos documentos condominiais — caso a informação não esteja devidamente esclarecida, vale a pena discutir o tópico nas próximas assembleias. Porém, nada impede que o síndico ou a administração do condomínio utilizem o valor para sanar uma emergência distinta (como elevadores paralisados por problemas de manutenção).
Embora utilizar os recursos do fundo para sanar outros problemas incomode alguns condôminos, é possível tomar a atitude de maneira idônea e transparente. Nesses casos, é importante fazer uma votação em assembleia para aprovar o uso do fundo.
Posteriormente, deve-se repor o uso total ou parcial do fundo, deixando todo o processo claro e transparente para os condôminos, além de ratificar a ação em ata nas próximas reuniões.
Quais são os erros cometidos em relação ao fundo de reserva?
Por incrível que pareça, mesmo com uma grande disseminação de informações (principalmente pelos meios virtuais), não é raro encontrar situações nas quais o fundo de reserva é utilizado de maneira equivocada. Isso é constatado tanto em administrações de condomínios menores (síndicos) quanto em administradoras.
Assim, os problemas mais comuns encontrados em casos como esse é a falta de contas bancárias separadas entre as contas do condomínio e de fundo de reserva, além de pagamentos de despesas ordinárias com os recursos do fundo. Isso é exemplo de má administração, e uma melhora nos aspectos gerenciais ajuda a resolver a questão.
No entanto, se as consequências fossem melhor explicadas, talvez as correções na administração se dessem em um período mais rápido. O mau uso dos recursos de um fundo de reserva leva a inúmeras sanções, que vão desde a aplicação de multas de valor mais ameno a destituição de um síndico. Em situações de maior gravidade, ações judiciais são impetradas nas varas cíveis e criminal. Portanto, todo cuidado é pouco com esse recurso.
A prevenção sempre é o melhor caminho. Por isso, conhecer a fundo a legislação e respeitar os termos elencados na convenção de condomínio têm bons efeitos. Porém, caso persista alguma dúvida, o responsável pela administração do condomínio não deve hesitar em solicitar uma consultoria especializada do ramo jurídico.
Quais são as recomendações para fazer bom uso do fundo de reserva?
Uma boa dica aos administradores de condomínio em relação à constituição do fundo é não esperar que algum problema aconteça para o valor ser arrecadado. Essa postura traz muitas inconveniências ao passo que leva muito tempo até ter todo o dinheiro para regularizar a situação, pois os incômodos persistem enquanto o valor é levantado.
Outra boa prática é ter sempre os valores do fundo e das despesas extraordinárias mantidas em contas separadas. Dessa forma, há uma melhor gestão do dinheiro e evita-se a utilização cruzada, que seria irregular do ponto de vista legal.
Vale ressaltar também o procedimento no momento de uso dos valores já acumulados. Por uma questão mercadológica, nunca é aconselhável fazer a contratação do primeiro prestador de serviços encontrado.
Em vez disso, deve-se manter a prática de um departamento de compras de uma grande empresa. Ou seja, o ideal é manter contato com ao menos três fornecedores do serviço em questão e orçar os valores com todos, mantendo seu histórico. Isso assegura uma contratação por um preço mais justo.
Por fim, uma opção é manter os recursos do fundo em aplicações financeiras de renda fixa. Assim que os valores correspondentes a três meses de despesas forem alcançados, o montante total já pode ser destinado a acumular rentabilidades com o passar do tempo.
Se criado e administrado de forma íntegra, transparente e eficiente, o fundo de reserva no condomínio é uma excelente ferramenta para garantir a estabilidade financeira da gestão, visto que o recurso evita que o condomínio tenha que transferir um saldo negativo para o próximo mês ou precise contrair algum empréstimo. Trata-se de uma excelente opção de gestão financeira que atende aos interesses de condôminos e também da gestão do local.
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