A fração ideal do condomínio representa a área total do terreno que pertence a cada imóvel. Saiba tudo sobre a divisão em condomínios!
O rateio das despesas condominiais deve ser feito entre os próprios condôminos. Isso é uma afirmação um tanto óbvia, mas não é tão claro assim a maneira como isso deve ser feito.
A razão para isso é que cada condomínio pode elaborar sua própria forma de cálculo. No entanto, a maior parte dos conjuntos de imóveis segue o modelo de cobrança de fração ideal.
Neste artigo, exploraremos esse conceito com mais detalhes. Você conhecerá melhor o que quer dizer esse termo e como ele se aplica de maneira prática aos condomínios que o utilizam. Você também saberá o que a lei diz sobre o tema. Por fim, descobrirá qual é o modo correto de efetuar o seu cálculo. Pronto para a leitura? Então, siga em frente!
O que é fração ideal de um condomínio?
Antes de tudo, é importante explicar esse conceito. Fração ideal, em condomínio, é a fração que uma propriedade representa na totalidade do condomínio.
Em outras palavras: se um condomínio é uma situação de copropriedade, ou seja, a posse de um bem dividida por várias pessoas, então a fração ideal é a parte que cada pessoa tem desse todo.
O conceito de fração ideal foi primeiro citado na Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64). Já o Código Civil define que:
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns (…).
Normalmente, um condomínio é composto por imóveis de diferentes tamanhos. Logo em seu lançamento, quando as vendas estão sendo efetuadas na planta, é possível identificar a oferta de uma variedade de apartamentos ou salas comerciais de diferentes metragens, ainda que façam parte do mesmo condomínio.
E como as construtoras se comportam?
É mais interessante para as construtoras e incorporadoras oferecer diversas opções. Construção finalizada e imóveis entregues, chega o momento de constituir as regras condominiais, geralmente, expressas em um documento conhecido como convenção do condomínio.
A partir daí, o convívio é estabelecido e, como já era de se esperar, iniciam-se as despesas decorrentes dessa habitação. O questionamento pertinente é como serão divididas as contas de consumo e demais despesas da forma mais justa possível. É aí que entra o conceito de fração ideal.
Por essa concepção (prevista em lei), cada condômino deve arcar com as despesas do condomínio de acordo com a área que o seu imóvel ocupa dentro da área total referente à apropriação do espaço.
Ou seja, se a sua unidade construtiva corresponde a um percentual de 2% do território total, essa será sua obrigação em relação às contas condominiais.
Para entender completamente esse conceito, é necessário considerar que em todos os condomínios existem as áreas privativas e as áreas comuns. Os imóveis comercializados na etapa de venda do empreendimento pertencem, de fato, a quem os comprou. Já as áreas comuns, como o próprio nome diz, são de uso coletivo e pertencem a todos.
A fração ideal representará qual é a área total do terreno que pertence a cada imóvel, já que a construção de todos eles se deu sobre um terreno.
Para chegar a essa conclusão, devem ser somadas as áreas privativas para, então, chegar ao resultado de quanto de área útil é de propriedade de cada condômino, devendo o proprietário do imóvel receber sua escritura de fração ideal.
Qual é a importância da fração ideal em um condomínio?
Um dos pontos importantes já foi explicitado, e diz respeito ao fato de que a fração ideal serve como o ponto norteador para a divisão das despesas condominiais.
Manter em bom funcionamento um condomínio demanda recursos, e é por meio da fração ideal que o cálculo é feito para que sejam cumpridas todas as obrigações.
Existe, ainda, outro ponto a ser considerado, referente ao registro do condomínio junto ao cartório de imóveis: simplesmente, não é possível fazê-lo sem que a fração ideal de cada imóvel pertencente ao conjunto seja determinada.
Isso é necessário para que as unidades individuais possam ser comercializadas. Dessa forma, o responsável por efetuar a construção e posterior comercialização deve fazer o registro de incorporação de posse de todas as frações ideais existentes.
A fração ideal de condomínio é mais do que apenas um número ou porcentagem. Ela serve como base para a distribuição justa das contas de consumo e despesas comuns entre os condôminos. Assim, é possível garantir que cada unidade contribua de acordo com a sua participação no todo, garantindo o equilíbrio nas finanças.
Além disso, a fração ideal orienta a representatividade de cada unidade nas decisões do condomínio. Nas assembleias e deliberações, a fração ideal é um critério determinante, e confere maior peso aos votos de unidades com frações maiores, assegurando uma participação proporcional nas escolhas coletivas.
A fração ideal, tem, ainda, uma grande importância legal para o condomínio. Isso porque, para realizar o registro do condomínio junto ao cartório de imóveis, é preciso definir a fração ideal de cada unidade. Assim, não apenas valida-se legalmente a constituição do condomínio, mas também habilita-se a comercialização das unidades individuais.
Como deve ser realizado o seu cálculo?
Para chegar ao resultado correto de cada fração ideal em um condomínio, é necessário ter como referência a Norma 12.721/2005, da Associação Brasileira de Normas Técnicas. Ela é responsável por normatizar esse cálculo e deve ser seguida por todos os espaços condominiais.
Segundo a Norma, a fração ideal é calculada multiplicando a área de todo o terreno pela área do imóvel em questão. Esse resultado precisa ser dividido pelo equivalente à área total de construção das unidades somadas.
Também pode ser feito um cálculo adicional para que seja descoberto o percentual correspondente de cada imóvel em relação à área total do condomínio.
Isso é simples, basta dividir o valor da fração ideal encontrada pela área total do terreno ocupado. O resultado se dará em uma taxa nominal. Multiplicando-a por 100, seu valor percentual é encontrado.
A fração ideal é um meio muito intuitivo de cobrança da taxa condominial. É possível efetuar um pagamento mais justo, pois seu cálculo demonstra que imóveis maiores se responsabilizam por um pagamento maior, também. O cuidado deve residir no momento de efetuar seu cálculo.
Para não cometer erros, o mais indicado é contar com a ajuda especializada de uma empresa que atue no ramo de administração condominial de forma sólida e responsável.
Como calcular a fração ideal de condomínio?
Para calcular a fração ideal de condomínio, é preciso levar em consideração as recomendações da NBR 12.721, da ABNT, instaurada em 2005, que apresenta os critérios e normas para esse cálculo e deve ser seguida por todos os condomínios.
De acordo com essa NBR, o primeiro passo é fazer o levantamento de algumas informações sobre o condomínio. São elas:
- Área total do terreno;
- Área total construída;
- Área da unidade em questão.
A partir dessas informações, a norma indica que o cálculo deve ser feito multiplicando a área total do terreno pela área da unidade em questão. Em seguida, divide-se o resultado pelo valor da área total construída. Em outras palavras, tem-se a seguinte fórmula:
Após obter a fração ideal, também é possível fazer mais um cálculo para obter a porcentagem de cada unidade em relação ao todo. Para isso, deve-se dividir o resultado da fração ideal encontrada pela área total do terreno e, em seguida, multiplicar esse valor por 100. Fica assim:
Exemplo na prática
Para ficar mais fácil de entender, pode-se pensar em um exemplo. Suponha que um condomínio tenha uma área total do terreno de 5.000 m², e uma unidade específica tem uma área privativa de 100 m². Além disso, a área total construída das unidades é de 1.000 m². Assim, o cálculo seria:
A partir desse cálculo, o resultado é que a fração ideal dessa unidade é igual a 500. Por fim, calcula-se a porcentagem:
Assim, conclui-se que a fração ideal desse imóvel no condomínio é de 10%.
Para ter certeza de que o cálculo está correto, uma dica é certificar-se de que a soma de todas as frações ideais das unidades é igual a 100%. Isso valida o cálculo e garante que todas as unidades estejam representadas proporcionalmente no cálculo. Porém, se ainda houver dúvidas, o melhor caminho é contar com ajuda especializada.
A fração ideal na convenção do condomínio
Outra dúvida comum quando se fala de fração ideal é se ela precisa constar na convenção condominial, e a resposta é sim. Conforme previsto na Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64) e no Código Civil, é obrigatório que as frações ideais de cada unidade, em relação ao total do terreno, constem explicitamente no documento.
Diz a Lei 4.591/64:
Art. 9°, § 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
Já o Código Civil diz que:
Art. 1.331, § 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
Ou seja, as duas principais legislações condominiais indicam que é, sim, obrigatório, constar na convenção do condomínio a fração ideal de cada unidade.
Rateio por fração ideal
Quando se fala em fração ideal de condomínio, é comum surgir a dúvida sobre o rateio das despesas condominiais, ou seja, da taxa de condomínio.
Desde a promulgação da Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64), a única regra era de que o rateio das despesas condominiais deveria, obrigatoriamente, ser feito com base na fração ideal. E assim continuou em 2002, quando foi promulgado o novo Código Civil.
Porém, em 2004, uma alteração no Código Civil definiu que:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Assim, desde 2004, é possível que o rateio da taxa condominial aconteça pela fração ideal ou por outra forma definida na convenção do condomínio. Por exemplo, é comum que alguns condomínios façam essa divisão por unidade, de forma que todos os condôminos paguem o mesmo valor, independente da área das unidades.
Porém, vale destacar que, se a convenção não dispor sobre o assunto, o que vale é a regra da fração ideal.
Também é importante deixar claro que é possível alterar a convenção do condomínio. Para isso, é necessário convocar uma assembleia e obter o voto positivo de 2/3 de todos os condôminos.
O que a lei diz sobre fração ideal?
A legislação que versa a respeito de fração ideal é o Código Civil. Em seu Artigo 1.331, é explicado o conceito que serve como referência ao tema, dizendo que a fração do solo correspondente a cada unidade e nas demais partes comuns é proporcional ao tamanho da unidade imobiliária de toda a edificação.
Diz, ainda, que essa fração ideal é parte inseparável do imóvel e que deverá ser expressa em forma ordinária ou decimal. Já no Artigo 1.336, é elencado o dever do condômino que está atrelado ao conceito recém-apresentado.
É posto que a contribuição junto às despesas condominiais deve ser feita considerando o percentual da parte que lhe cabe no território total, ou seja, a fração ideal de cada imóvel pertencente ao conjunto. Na prática, isso quer dizer que imóveis maiores pagarão um valor de taxa condominial maior.
O artigo também diz que a cobrança pode ocorrer de outra forma, desde que conste na convenção do condomínio. Caso não haja nenhuma referência explícita quanto ao modo de cobrança da taxa do condomínio, ela deverá ser feita por meio do método de fração ideal.
O próprio Superior Tribunal de Justiça confirmou, recentemente, esse entendimento, em junho de 2020, em ação que reclamava a ilegalidade da cobrança.
