Ter uma imobiliária envolve a importância de ter conhecimento em diversas frentes, inclusive de assuntos interdisciplinares.
Normalmente, o gestor dessa área se preocupa em sempre estar atento, principalmente quando o assunto envolve a extinção do contrato de locação, e quando falamos também em locação de coisas, você entende o conceito?
Por esse motivo, o conteúdo abaixo lhe ensinará todas as possibilidades dessa extinção.
1. Extinção da locação com prazo
O Código Civil brasileiro prevê que a locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso, conforme o artigo 573 do CC – que se refere aos contratos de locação com prazo.
Nesse sentido, se alcançando a cláusula contratual, não se faz necessária a interpelação do locatário, pois há a existência de uma cláusula resolutiva expressa, senão vejamos:
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
Portanto, aqui temos a obrigação do locatário de imediatamente restituir a coisa, sob pena de reintegração de posse.
Importante: Segundo Nelson Rosenvald: “Quando as locações são submetidas a termo, a regra será a cessação de pleno direito, independentemente de interpelação ou qualquer forma de aviso prévio”.
Porém adverte o artigo 574 da Codificação de 2002 que:
“Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado”.
Segundo o artigo 571 do Código Civil, havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
Observação:
a) O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido;
b) Fica impossibilitada a retomada da posse pelo locador ou de restituição pelo locatário antes do ocaso do termo contratual, entretanto, excepcionalmente é permitida a resilição unilateral do contrato (pelo locador e locatário).
Nas locações de imóvel urbano é vedada ao locador a possibilidade de reaver o imóvel antes do prazo estipulado pelas partes ou pela legislação (30 meses).
2. Extinção da Locação sem prazo
Nos casos em o contrato alcança o prazo estipulado e o locador não se manifesta acerca de entregar o bem, haverá presunção de prorrogação da locação – sem prazo estipulado. Acontece que nada do estipulado do contrato sofrerá alteração.
Como aqui temos a prorrogação do contrato de locação, a resilição será a forma pelo qual as partes irão extinguir o contrato. Entretanto, nesse tipo de locação, ambos podem realizar a denúncia vazia da locação.
3. Extinção do contrato de locação pela venda do bem locado
Segundo o artigo 576 do Código Civil, se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.
Ainda nesse sentido, afirma Nelson Rosenvald que “No contrato de locação, a venda do bem móvel ou imóvel propicia ao novo proprietário o imediato acesso à posse do bem, já que a transferência da titularidade é acompanhada da ampla possibilidade de exploração econômica da coisa.
4. Extinção pelo inadimplemento
Uma das principais obrigações do locatário é de pagar com o aluguel estipulado entre as partes.
Importante: O inadimplemento nos contratos de locação não aduz ação de despejo como prevalece a lei 8.245/91. Na legislação comum, a inexecução do pagamento de prestações que são relativas a bens móveis e imóveis gera uma possível resolução contratual.
Nos casos em que o locador desejar obter os pagamentos a pretensão da cobrança estará sujeita a:
a) Três anos – prédio urbanos e rurais;
b) Cindo anos – dívidas líquidas, constantes de instrumento público ou particular;
c) Dez anos – Dívidas ilíquidas ou não tituladas.
5. Extinção pela morte de uma das partes
Segundo o artigo 577 do código civil, morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.
Segundo Nelson Rosenvald “Em princípio, o contrato de locação não é intuitu personae, sendo possível de transmissão aos herdeiros do locador e do locatário até que se alcance o prazo convencional estipulado. Trata-se de uma sub=rogação contratual, pela qual os herdeiros assumem a posição econômica do de cujus. Mas, caso as forças da herança não suportem a locação, não poderá o locador exigir débitos vencidos ao locatário.
Vejamos:
O herdeiro não responde por encargos superiores às forças da herança; incumbe-lhe, porém, a prova do excesso, salvo se houver inventário que a escuse, demostrando o valor dos bens herdados.
E ainda:
Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.
6. Resumo: extinção do contrato de locação
a) Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
b) Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.
c) A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
d) Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.
e) Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.
f) Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.
g) Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.
g) Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.
h) Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
