A eleição de síndico faz parte da rotina condominial e está prevista no Código Civil e na Lei dos Condomínios. Ela é uma ferramenta muito importante na vida do condomínio, afinal, é o que permitirá uma nova gestão e a aplicação de propostas e projetos que podem beneficiar toda a comunidade.
Neste artigo, vamos nos aprofundar na legislação e nos processos que antecedem a eleição de síndico em condomínios, além de abordar a condução desse processo e como funciona o pós-eleição.
Vamos juntos?
1. O que a lei diz?
O Código Civil de 2002 traz uma série de orientações sobre as eleições do síndico nos artigos 1.350, 1.347 e 1.348.
Aqui, separamos alguns pontos de destaque:
- A eleição acontece na assembleia geral ordinária;
- O síndico será escolhido pela assembleia;
- O síndico poderá ou não ser condômino, ou seja, proprietário de uma fração ideal do condomínio;
- A duração da gestão do síndico é de 2 anos, podendo ser renovada;
- A assembleia pode investir outra pessoa, no lugar do síndico, com poderes de representação;
- O síndico pode transferir a outra pessoa, total ou parcialmente, os poderes de representação ou funções administrativas.
O Código Civil também define as funções que o síndico eleito vai desempenhar. As principais são:
- Fazer a convocação da assembleia de condomínios;
- Representar o condomínio e defender os interesses comuns;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- Garantir a conservação das partes comuns e zelar pela prestação de serviços no condomínio;
- Elaborar a previsão orçamentária de cada ano;
- Cobrar dos condôminos a taxa condominial e impor e cobrar as multas no caso de inadimplência;
- Prestar contas à assembleia anualmente e sempre que exigido;
- Realizar o seguro da edificação.
2. Passos da eleição de síndico
Por ser um momento tão importante da vida condominial, a eleição de síndico deve acontecer com atenção e seguindo algumas formalidades e critérios. Confira o passo a passo:
2.1 Requisitos para a candidatura
Apesar de abordar as atribuições do gestor, o Código Civil não apresenta regras específicas para a escolha do síndico. A Lei Federal diz que qualquer pessoa, condômino ou não, pode ser síndico, desde que sejam respeitadas as orientações para que a eleição seja feita de forma legal.
Além disso, existe uma discussão sobre a participação de inadimplentes, afinal, o artigo 1.335 do Código Civil determina que a votação nas assembleias só pode acontecer caso o condômino esteja quite com o condomínio.
2.2 Candidatura e campanha
É importante convocar a assembleia de eleição de síndico com antecedência, para garantir tempo adequado para discutir as propostas e formar as chapas.
Durante o processo eleitoral, é frequente que os candidatos se encontrem com o atual síndico para compreender as necessidades e oportunidades de melhoria. Nesse período, é possível também realizar campanhas para expor seus interesses e propósitos aos condôminos, porém, é importante observar as regras do condomínio quanto a essa prática.
2.3 Convocação e quórum
Assim como em qualquer assembleia, a convocação deve seguir o que está na convenção do condomínio. É essencial que todos os condôminos sejam convocados com, no mínimo, 10 dias de antecedência, para que conheçam as propostas dos candidatos e possam discutir sobre as melhorias para o condomínio. Vale destacar, também, que se ao menos um condômino não for convocado, as decisões tomadas na assembleia podem ser invalidadas, de acordo com a legislação.
O quórum para a assembleia de eleição de síndico não é definido pela legislação, mas a convenção do condomínio pode definir um quórum especial. Caso não exista qualquer regra, o candidato vencedor será o que tiver a maioria dos votos dos condôminos presentes, que devem representar pelo menos metade das frações ideais.
Saiba mais sobre como ter sucesso no quórum da assembleia:
Vale destacar que inadimplentes e inquilinos não têm direito a voto. No caso dos inquilinos, o direito ao voto só pode ser conseguido com procuração do dono da unidade. Já para os inadimplentes, só é permitido votar caso estes quitem suas dívidas até o momento da votação.
2.4 Ata da eleição
Escolhido o novo síndico, é essencial que a ata de eleição seja feita de forma adequada e completa. Sem ela, o novo síndico é impedido de cumprir diversas funções, como abrir conta bancária em nome do condomínio, representar o condomínio judicialmente, firmar contratos com prestadores de serviços etc.
A ata de eleição deve ter, obrigatoriamente, algumas informações. As principais são:
- Data, local e horário da assembleia;
- Lista de presença assinada pelos participantes e procurações, caso haja inquilinos presentes;
- Transcrição da ordem do dia;
- Período em que o síndico eleito ficará na função. Segundo o Código Civil, esse período é de 2 anos, com possibilidade de renovação;
- Nomes dos candidatos e breve perfil;
- Votação, contagem de votos e deliberação do vencedor;
- Tarefas delegadas ao síndico eleito;
- Prazos para determinadas ações e os responsáveis por executá-las.
Elaborada a ata, esta deve ser assinada pelo secretário e pelo presidente da mesa e registrada em cartório.
3. Pós-eleição de síndico
Após a eleição, se todas as formalidades forem obedecidas, tem-se um novo síndico eleito para atuar na gestão pelos próximos dois anos.
Nesse aspecto, é importante que a transição entre a gestão anterior e a nova gestão aconteça de forma tranquila. Já no final da assembleia de eleição pode-se marcar uma primeira reunião de transição, o que pode tornar o processo mais ágil.
Durante esse período, o novo síndico precisa recolher todas as informações relevantes para a sua gestão, como:
- Contas a pagar e contas a receber;
- Compromissos pendentes;
- Obras, serviços, atividades e projetos em andamento;
- Informações bancárias;
- Contratos de manutenção e prestação de serviços;
- Problemas estruturais, problemas entre vizinhos e inadimplência;
- Situação financeira do condomínio.
Esse processo pode evitar falhas na gestão e interrupção de projetos importantes.
Além disso, é importante saber o que fazer caso haja contestações da eleição. Nesse caso, é preciso analisar com atenção todas as normas e formalidades exigidas e buscar alguma irregularidade. Se for constatado que aconteceu alguma falha, uma nova eleição pode ser realizada.
4. Conclusão
Em resumo, a eleição de síndico é uma etapa importante da administração do condomínio e deve ser conduzida de acordo com as leis e regulamentações aplicáveis. O Código Civil, a Lei dos Condomínios e a convenção condominial estabelecem diretrizes para a eleição de síndico. Embora haja diversas especificidades no processo, as dicas apresentadas neste artigo podem ser úteis para tornar tanto a eleição quanto a gestão do síndico mais eficientes e fluidas para todos os envolvidos.
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