Não há como questionar a importância do papel do síndico na rotina do condomínio. Afinal, ele é a referência administrativa, a figura que centraliza todas as decisões da coletividade. Ele é quem vai controlar e monitorar a gestão do condomínio e ser o contato principal da administradora.
A eleição de síndico, entretanto, não é tão simples quanto pode parecer. Existe um conjunto de normas que regulamentam o processo, destacando a necessidade de conhecer a legislação vigente. Você sabe como organizar o processo para adequá-lo às exigências da lei?
Continue por aqui com a gente e tire as principais dúvidas que surgem quanto à eleição de um síndico. Vamos lá!
Quem pode se candidatar a uma eleição de síndico?
É o Código Civil Brasileiro que esclarece a questão: conforme o artigo 1.347 do documento, qualquer pessoa maior de idade, capaz de exercer a função (que não tenha doenças mentais ou esteja preso, por exemplo), residente ou não do prédio, pode se candidatar ao cargo. Vale lembrar, inclusive, de que não apenas os proprietários de uma unidade condominial podem se candidatar, os locatários também têm esse direito.
A candidatura, porém, fica vetada para os moradores inadimplentes, ou seja, que estão faltando com suas obrigações condominiais. O artigo 1.345 do Código Civil para condomínios determina que tanto a votação quanto à participação nas assembleias só deve ser permitida depois que os débitos foram quitados.
Quem pode votar nesta eleição?
Apenas os proprietários dos imóveis podem votar. Os inquilinos podem conseguir o direito, mas precisam de uma procuração dos donos dos imóveis autorizando o processo. Sendo assim, no momento da eleição, os proprietários devem comparecer na assembleia de condomínio para votarem e, assim, decidirem o novo síndico.
Qual o tempo de duração do mandato de um síndico?
Cada mandato de gestão condominial dura até 2 anos, sendo que o síndico eleito pode ser destituído toda vez que houver um acordo entre os moradores. Contudo, em muitos condomínios esse mandato pode ser bem menor, o que vai depender do que for decidido na convenção.
Em alguns condomínios, onde há vários blocos de prédios residenciais, costuma-se ter um síndico para cada bloco e um síndico geral do condomínio inteiro. São também nesses casos em que o tempo de duração do mandato pode variar.
O que o Código Civil diz sobre a eleição de síndico?
É relevante destacarmos alguns artigos do Código Civil que ditam leis sobre a eleição de síndico no condomínio. Para isso, separamos abaixo os mais importantes:
Artigo 1.347:
A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Artigo 1.348:
1o. Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.”
2o. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
Artigo 1.356:
Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
É possível que um síndico seja reeleito?
Sim, é possível que um síndico seja reeleito sempre que os moradores do condomínio desejarem. Algumas convenções condominiais, no entanto, contam com restrições a respeito dessa questão. De acordo com o que consta no Novo Código Civil, não há limitações para o número de vezes que pode haver uma reeleição.
Qual o salário que um síndico pode receber?
A grande maioria dos síndicos sempre recebe uma remuneração para o cargo que está exercendo, seja um salário, o desconto ou a isenção da taxa de condomínio. Então, não tem como saber exatamente o valor do salário de um síndico.
Para a remuneração, o conselho deve consultar a convenção do condomínio, a fim de decidir se vai haver um salário para o síndico ou algum outro benefício. Caso não haja nada sobre essa informação na convenção, a decisão sobre o assunto deve ser tomada pela assembleia que vai eleger o síndico.
É corriqueiro que o síndico seja dispensado das suas despesas enquanto estiver em seu mandato, porém, ainda é obrigatório que ele participe dos custos com obras e o fundo de reserva do condomínio, caso ele seja o proprietário da unidade residencial.
É permitida a eleição de um subsíndico?
O Código Civil para condomínios não traz nenhuma prescrição que esclareça a obrigatoriedade da eleição de um subsíndico, mas isso pode ser decidido conforme o que for falado na convenção do condomínio. Essa eleição deve ser feita na mesma assembleia em que o síndico for eleito. Os candidatos podem ser apontados pelos próprios moradores ou serem escolhidos por meio de sorteio.
Mesmo que a escolha dos candidatos seja realizada por meio de um rodízio entre os moradores, é importante ter uma eleição para legitimar a decisão tomada, tanto para o síndico quanto para o subsíndico. Ainda, deve ser salientado que, na ausência do síndico, é o subsíndico quem fica responsável pelo condomínio.
O que fazer quando ninguém quer ser síndico?
Quando nenhum morador se candidata para o cargo de síndico, é possível que uma administradora seja contratada para desempenhar a função, como também a contratação de um síndico profissional. Isso porque, de acordo com o Código Civil, não é necessário que o cargo seja exercido por algum morador ou proprietário de um apartamento no prédio.
Nesse caso, é importante escolher com muito cuidado a administradora a ser contratada, afinal ela será responsável por todo o financeiro do seu condomínio. As administradoras que utilizam softwares para administradora de condomínios devem ser priorizadas, uma vez que a tecnologia é um grande aliado na busca de eficiência e alta performance.
Entretanto, caso na assembleia os moradores optem por ter um síndico do próprio condomínio, podem ser oferecidos incentivos para que alguém se interesse pelo cargo. Esses incentivos podem ser benefícios quanto a descontos ou isenção da taxa condominial, dentre outros aspectos relacionados à remuneração.
Como é feita a escolha de um síndico profissional?
Assim como qualquer outro, o síndico profissional deve ser eleito pelos condôminos em assembleia. Esse especialista, em geral, atua como um prestador de serviços autônomo, inclusive pagando seus encargos ao INSS.
É importante ressaltar que o ideal é que haja um alinhamento de expectativas entre esse profissional e o público na assembleia de votação, visando eliminar possíveis problemas futuros (principalmente de comunicação). O contrato de trabalho também deve ser elaborado com muito cuidado, expressando claramente as condições de contratação, funções, tempo de mandato e forma de encerramento do serviço.
Como organizar a eleição de um síndico?
Uma assembleia para apresentação dos candidatos deve ser convocada. Aqui, a comunicação vale ouro: é preciso investir em uma divulgação eficaz para garantir o engajamento dos condôminos. Para isso, é preciso ter um bom modelo de convocação, bem como um bom método para divulgá-lo.
Para isso, deve-se pensar em vários meios diferentes (WhatsApp, Facebook, Instagram, entre outros) na hora de fazer tal divulgação para alcançar um maior quórum. Um bom canal de divulgação interna seria por meio de um aplicativo para condomínio que facilita, principalmente, toda a comunicação condominial. Fora isso, por meio do app também é possível executar tal assembleia de forma online.
O ideal, assim, é comunicar a assembleia com ao menos um mês de antecedência da eleição.
Para a eleição propriamente dita, é preciso convocar outra assembleia. Em geral, essa reunião de eleição ocorre juntamente com o processo de aprovação das contas do mandato anterior, assim como a divulgação da previsão orçamentária para o próximo. Tudo deve ser anotado em ata, assegurando o registro das ocorrências da ocasião. Se for do interesse do condomínio, é permitido que os candidatos se pronunciem por meio de discursos curtos, manifestando suas ideias para as pessoas presentes.
Os direitos dos candidatos
Os candidatos podem fazer campanhas publicitárias livremente. É preciso, porém, ter atenção às regras de cada condomínio, observando o que pode e não ser feito em termos de divulgação. A assembleia servirá para que todos os interessados no cargo de síndico se manifestem, apresentando-se para a comunidade condominial. Nessa etapa, é aconselhável levantar a ficha criminal dos candidatos (mas é preciso que isso seja previsto na convenção condominial).
O síndico pode ser destituído? Como fazer essa destituição?
Sim! Como já mencionamos, o síndico pode ser destituído sempre que os moradores desejam e existem provas contra sua gestão. Para dar início ao processo, é preciso que o síndico convoque uma assembleia para discutir a destituição, obtendo a aprovação da maioria absoluta dos membros. Se o síndico se recusar a fazer a convocação da reunião, 1/4 dos condôminos pode realizá-la, segundo estipula o artigo 1.350 do Código Civil.
Ao longo da sessão, o mais recomendado é que os seguintes tópicos estejam em pauta:
- explanação das razões que estão levando ao processo de destituição;
- esclarecimentos e posicionamento do síndico acerca da sua gestão;
- discussão da possibilidade de renúncia/abdicação por parte do síndico;
- eleição do novo síndico.
O pedido de exoneração deve ser acompanhado de provas concretas que sustentem as acusações. Essas provas podem ser ligadas à corrupção, prática de irregularidades, má administração e ausência de prestação de contas, dentre outros fatores.
Por fim, vale destacar que se for seguido o que está determinado na convenção do condomínio, não ocorrerão erros quanto à eleição de síndico. Basta depois que o conselho fiscal do condomínio e os moradores cobrem que a pessoa eleita exerça seu cargo com transparência e honestidade.
Como foi bem esclarecido acima, a eleição do síndico é um processo que deve ser feito por meio de uma assembleia de condomínio. Portanto, este é outro tópico importante que deve ser aprofundado.
Recapitulando…
Para se candidatar a síndico de um condomínio, é necessário atender a alguns requisitos estabelecidos pela legislação e pela convenção condominial. Geralmente, é preciso não ter restrições legais que impeçam a sua candidatura e ser maior de idade. É importante consultar a convenção do condomínio para verificar se existem requisitos adicionais específicos.
A eleição do síndico em um condomínio geralmente ocorre durante uma assembleia condominial. O processo de eleição pode variar de acordo com o que estiver definido na convenção condominial. Normalmente, é realizada uma convocação prévia para os condôminos, informando a data, horário e local da assembleia. Durante a assembleia, os condôminos elegíveis têm a oportunidade de se candidatar e apresentar suas propostas. Em seguida, é feita a votação, que pode ser realizada por meio de voto secreto, voto aberto ou procuração. O candidato que receber a maioria dos votos válidos é eleito como síndico.
O mandato do síndico em um condomínio é determinado pela convenção condominial ou pelo Código Civil. Geralmente, o mandato tem duração de dois anos, podendo ser renovado por sucessivas reeleições em assembleia condominial. É importante verificar as disposições específicas da convenção condominial em relação ao tempo de mandato e às possibilidades de reeleição.
