Dívida de Condomínio prescreve?

Sabemos que as dívidas condominiais aumentaram significativamente nos últimos anos. As causas são inúmeras, desde a crise vivida no país pela ocorrência da recente pandemia até a falta do senso de urgência por parte de alguns condôminos. Frente ao tema, é importante entender se a dívida de condomínio prescreve ou não.

Ao falar em inadimplência condominial, é preciso ter cuidado, uma vez que, o condomínio pode “perder” o direito de recuperar esse valor. Diversas pessoas acreditam não existir data limite para a cobrança judicial das taxas condominiais (que também é chamada de prescrição de dívida condominial). Porém, isso não é verdade e deve ser esclarecido. Acompanhe.

Quais são as consequências de não pagar a taxa condominial?

As consequências iniciais de não arcar com um custo sabidamente recorrente nos condomínios são as mesmas de qualquer dívida em atraso. Inicialmente, são aplicadas multas condominiais pelo não pagamento, além de juros moratórios referentes aos períodos de atraso. Nesses casos, o prazo para regularização é de trinta dias a contar do momento de vencimento do compromisso.

Problemas maiores começam a acontecer quando a questão não é solucionada nesse prazo. Para começo de conversa, podem ocorrer diversos conflitos dentro do condomínio, pois o valor não pago por um condômino precisa ser arcado pelos demais. Nesse ponto é unânime a posição de que ninguém gosta de pagar a conta alheia.

Nesse sentido, uma intervenção mais incisiva pode ajudar a resolver a pendência. O síndico ou a administradora do local devem entrar em contato com o devedor a fim de buscar uma conciliação. Resolver esse tipo de problema somente entre as partes costuma ser (de longe) a melhor solução.

No entanto, caso isso não seja possível, é perfeitamente cabível ingressar no sistema judiciário com uma ação de cobrança. Vale ressaltar que isso só deve ser feito ao passo que todas as alternativas forem esgotadas. A partir daí o condômino passa a ser reclamado judicialmente e, em caso de condenação, tem apenas três dias para realizar a quitação integral do débito. Caso não o faça, seus bens podem ser penhorados e sua conta bancária bloqueada.

Qual é o conceito sobre o Instituto da Prescrição?

A prescrição é um instituto que pode ser definido por meio de diversos conceitos. Entretanto, para simplificar, pode-se dizer que a prescrição é o modo pelo qual se extingue um determinado direito outrora existente.

Nesse sentido, segundo o Art. 189 do Código Civil “Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue pela prescrição”.

Dívida de Condomínio prescreve?

Características da Prescrição

• os prazos de prescrição não podem ser alterados por acordo entre as partes;
• a prescrição pode ser alegada em qualquer grau de jurisdição, pela parte a quem aproveita;
• a prescrição iniciada contra uma pessoa continua a correr contra o seu sucessor;
• suspensa a prescrição em favor de um dos credores solidários, só aproveitam os outros se a obrigação for indivisível;
• a prescrição interrompida recomeça a correr da data do ato que a interrompeu, ou do último ato do processo para a interromper.

Causas que suspendem ou impedem a Prescrição (conforme artigo 197 a 198 do Código Civil)

• entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;
• se entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar; e tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela;
• contra os ausentes do país em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios, e os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempos de guerra.

Causas que interrompem a Prescrição (conforme artigo 202 a 204 do Código Civil):

A interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez, acontece de acordo com as seguintes causas a seguir.

• por despacho do juiz (mesmo incompetente) que ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual;
• protesto, nas condições do inciso antecedente;
• se por protesto cambial;
• pela apresentação do título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores;
• qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor;
• em caso de ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor;
• por qualquer interessado.

Pontos importantes a destacar

• a interrupção da prescrição por um credor não aproveita aos outros; semelhantemente, a interrupção operada contra o codevedor, ou seu herdeiro, não prejudica aos demais coobrigados;
• se ocorrer tal interrupção por um dos credores solidários aproveita aos outros; assim como a interrupção efetuada contra o devedor solidário envolve os demais e seus herdeiros;
• se a interrupção for operada contra um dos herdeiros do devedor solidário, isso não prejudica os outros herdeiros ou devedores, senão quando se trate de obrigações e direitos indivisíveis.
•  interrupção produzida contra o principal devedor prejudica o fiador.

Quais são as espécies de prescrição de dívida condominial existentes?

No Código Civil para condomínios, há diversos prazos prescricionais, sendo os mais importantes elencados a seguir.

10 anos- Disciplinado no Art. 205 do Código Civil

A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei propuser prazo menor.

1 ano- Disciplinado no Art. 206, § 1º do Código Civil

Prescreve em 1 ano a pretensão:

• dos hospedeiros ou fornecedores de víveres destinados a consumo no próprio estabelecimento, para o pagamento da hospedagem ou dos alimentos;
• do segurado contra o segurador, ou a deste contra aquele, contado o prazo: para o segurado, no caso de seguro de responsabilidade civil, da data em que é citado para responder à ação de indenização proposta pelo terceiro prejudicado, ou da data que a este indeniza com a anuência do segurador.
• aos demais seguros, da ciência do fato gerador da pretensão.

E ainda conforme a seguir.

• frente aos tabeliães, auxiliares da justiça, serventuários judiciais, árbitros e peritos, pela percepção de emolumentos, custas e honorários;
• contra os peritos, pela avaliação dos bens que entraram para a formação do capital de sociedade anônima, contado da publicação da ata da assembleia que aprovar o laudo;
• credores não pagos contra os sócios ou acionistas e os liquidantes, contado o prazo da publicação da ata de encerramento da liquidação da sociedade.

2 anos- Disciplinado no Art. 206, § 2º do Código Civil

• a pretensão para haver prestações alimentares, a partir da data em que se vencerem.

3 anos- Disciplinado no Art. 206, § 3º do Código Civil

• se a dívida versar sobre aluguéis de prédios urbanos ou rústicos;
• receber prestações vencidas de rendas temporárias ou vitalícias;
• pretensão para haver juros, dividendos ou quaisquer prestações acessórias, pagáveis, em períodos não maiores de um ano, com capitalização ou sem ela;
• ressarcimento de enriquecimento sem causa;
• reparação civil;
• restituição dos lucros ou dividendos recebidos de má-fé, correndo o prazo da data em que foi deliberada a distribuição.
• contra as pessoas em seguida indicadas por violação da lei ou do estatuto, contado o prazo: para os fundadores, da publicação dos atos constitutivos da sociedade anônima.
• para os administradores, ou fiscais, da apresentação, aos sócios, do balanço referente ao exercício em que a violação tenha sido praticada, ou da reunião ou assembleia geral que dela deva tomar conhecimento;
• para os liquidantes, da primeira assembleia semestral posterior à violação;
• haver o pagamento de título de crédito, a contar do vencimento, ressalvadas as disposições de lei especial;
• beneficiário contra o segurador, e a do terceiro prejudicado, no caso de seguro de responsabilidade civil obrigatório.

4 anos – Disciplinado no Art. 206, § 4º do Código Civil

• relativa à tutela, a contar da data da aprovação das contas.

5 anos- Disciplinado no Art. 206, § 5º do Código Civil

• cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;
• pretensão dos profissionais liberais em geral, procuradores judiciais, curadores e professores pelos seus honorários, contado o prazo da conclusão dos serviços, da cessação dos respectivos contratos ou mandato;
• a pretensão do vencedor para haver do vencido o que despendeu em juízo.

Afinal de contas, dívida de condomínio prescreve?

Há algum tempo, muitos juristas defendiam a ideia de que a dívida condominial prescrevia em 10 (dez) anos. Essa teoria baseava-se na interpretação do artigo 205 do código Civil, na qual as dívidas que não eram abordadas na legislação eram prescritas após uma década.

Ocorre que, em 2002, frente ao novo Código Civil (bem como com as reiteradas decisões do Superior Tribunal de Justiça), essa teoria passa a não ser mais aceita.

Mas o que diz o STJ?

Segundo o STJ (Superior Tribunal de Justiça) e de acordo com o ministro Luís Felipe Salomão:

“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

Dessa forma, hoje, as dívidas condominiais prescrevem no prazo de 5 anos nos termos do artigo 206, § 5.º, inc. I, do Código Civil, in verbis:

Art. 206. Prescreve:

5º Em cinco anos:

I – A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.

Quais são as dicas sobre a prescrição de dívida condominial?

Sobre a inadimplência

• o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário;
• a inadimplência poderá acarretar perda do próprio imóvel do devedor, ainda que seja bem de família, sendo este, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que pode ser evidenciado na decisão abaixo:

“ A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais. (…)”.(AgRg no REsp 1196942/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA).

• A dívida condominial passou a ser um Título Executivo Extrajudicial, por isso conhecer as leis de condomínio para inadimplentes  é extremamente importante;
• o inadimplente não pode ser restringido das áreas comuns, apenas perde o direito de voto em Assembleia.

Como deve ser feito um acordo de quitação de dívida condominial?

Esse procedimento só pode ser viabilizado quando se sabe exatamente qual é o valor da dívida em questão. Portanto, o primeiro passo é fazer as devidas contas para descobrir o valor do débito corrigido pelas taxas de juros e multas incidentes na operação.

Feito isso, pode-se partir para a tentativa de conciliação. O prazo para pagamento pode ser estendido por meio do parcelamento, caso não seja possível o pagamento integral. Uma boa dica é recomendar ao condômino que recorra à sua instituição bancária para tomar um empréstimo e quitar totalmente o débito.

Agora que você já sabe que a dívida de condomínio prescreve, é importante saber que, após distribuída a Ação Judicial, o prazo da prescrição deixa de correr. É fundamental que o Síndico ou Administradora estejam atentos aos prazos e que não demorem a atuar efetivamente diante das cobranças.

Antes de ajuizar uma ação, tente um acordo extrajudicial. É sempre melhor resolver qualquer impasse com um diálogo entre as próprias partes. Isso ajuda a não sobrecarregar o sistema judiciário do país. No entanto, caso isso realmente não seja possível, não se deve hesitar em ingressar com uma ação para receber os valores a título de taxa de condomínio.

A dúvida recorrente se a dívida de condomínio prescreve ainda persiste. No entanto, com uma rápida consulta aos termos legais é possível saber ao certo a resposta a essa indagação. O importante é que o síndico e a administradora do condomínio fiquem atentos aos prazos que o débito corre para que não deixe de recebê-lo. Em último caso, uma ação de cobrança é viável e deve ser feita, pois o uso do espaço foi feito e o dispêndio deve ser arcado pelo condômino.

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