Um aspecto essencial para a gestão de condomínios é a convivência harmoniosa. E, para garantir isso na rotina condominial, é essencial entender quais são os direitos e deveres do condômino.
Afinal, para que a convivência entre os diversos possuidores de uma mesma propriedade seja pacífica, é muito importante que seus direitos e suas obrigações sejam bem-delimitados.
O Código Civil, principal legislação que rege os condomínios, define os direitos e deveres do condômino nos artigos 1.314 a 1.322 e também nos artigos 1.335 e 1.336. Com base nesse texto, vamos esclarecer aqui os principais direitos e deveres dos condôminos.
Boa leitura!
Qual a diferença entre condômino e morador?
Antes de qualquer coisa, é importante definir o que significa “condômino” e qual é a diferença dos conceitos de condômino e morador. Afinal, esses são conceitos que podem gerar dúvidas.
Segundo a legislação, condômino é aquele que tem a posse de uma fração ideal de um condomínio. Dessa maneira, apenas podem ser chamados de condôminos aqueles que são donos de uma ou mais unidades no condomínio.
Já o conceito de morador é quem mora no condomínio. Assim, o condômino não precisa ser, necessariamente, um morador. Da mesma forma, o morador não é, necessariamente, um condômino, caso ele seja locatário da unidade, e não seu proprietário.
Leia mais: Diferença entre morador e condômino: você sabe qual é?
Direitos e deveres do condômino
Nesse contexto, ao falarmos dos direitos e deveres do condômino, estamos falando especificamente sobre os proprietários da unidade, que têm permissões e obrigações bastante específicas. Por exemplo, a possibilidade de votar em assembleias e a obrigação de pagar as despesas ordinárias do condomínio.
Vale destacar que esses direitos e deveres não existem à toa. É essencial conhecê-los e respeitá-los para garantir uma convivência harmoniosa, tanto do lado dos condôminos quanto do lado da gestão do condomínio.
Vamos falar mais sobre isso?
Direitos
Os direitos do condômino, tanto em relação à posse da fração ideal, quanto em relação à convivência, estão descritos no Código Civil. Vejamos:
Eximir-se do pagamento de despesas
O condômino tem o direito de se eximir do pagamento das despesas e dívidas relacionadas ao condomínio, desde que ele renuncie à sua parte ideal na propriedade compartilhada.
Em outras palavras, isso significa que se um condômino não deseja ou não pode contribuir financeiramente para as despesas comuns do condomínio, ele pode abrir mão da sua parte na propriedade. No entanto, há uma condição importante: se os outros condôminos decidirem assumir as despesas e dívidas em seu lugar, a renúncia ainda é válida, mas eles adquirem a parte ideal do condômino que renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
Por outro lado, se nenhum condômino estiver disposto a assumir essas despesas, a propriedade será dividida entre eles.
Você também pode se interessar por: Taxa condominial: desafios da gestão e estratégias para mitigá-los.
Preferência na compra
Na venda da coisa comum, o condômino tem preferência em relação a estranhos, com base nas condições de oferta. Além disso, entre os condôminos, tem preferência aquele que tiver benfeitorias mais valiosas ou maior quinhão.
Dispor das suas unidades
O artigo 1.335, por sua vez, define mais alguns direitos do condômino. O primeiro deles é o de “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”.
Isso significa que o condômino pode utilizar a sua fração ideal livremente, da forma que preferir, desde que esteja de acordo com o Regimento Interno, Convenção do condomínio e, claro, a legislação.
Usar das partes comuns
O inciso II do artigo 1.335 fala sobre o uso das partes comuns:
Art. 1.335, II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
Em outras palavras, isso quer dizer que o condômino tem o direito de usufruir das áreas comuns do condomínio de acordo com a sua destinação e desde que não atrapalhe a utilização dos outros condôminos.
Nesse momento, algo que pode ajudar é o Regimento Interno, que definirá as regras de utilização das áreas comuns.
Votar nas deliberações da assembleia
O condômino tem o direito de participar das assembleias do condomínio e votar nelas. Isso é o que diz o inciso III do art. 1.335 do Código Civil.
No entanto, há um ponto de atenção nesse aspecto: o condômino só pode votar desde que esteja quite com o condomínio, ou seja, que não esteja em dia com as suas obrigações financeiras.
Outro ponto que podemos destacar aqui retoma o que falamos sobre a diferença entre o condômino e o morador: o morador que não é condômino, ou seja, que é locatário de uma unidade, apenas pode votar em assembleia se tiver uma procuração assinada pelo condômino. Do contrário, ele pode participar, mas não é permitido votar nas decisões coletivas da assembleia.
Leia também:
Deveres
Os deveres dos condôminos aparecem, também, no Código Civil. Veja:
Contribuir para as despesas
O inciso I do artigo 1.336 diz que é dever do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Isso significa que o condômino é obrigado a contribuir para as despesas gerais do condomínio, como a conservação do bem comum, na proporção da sua fração ideal. Ou seja, se um condômino possui uma fração maior que os demais, ele, consequentemente, pagará um valor maior.
Também é interessante destacar que o Código Civil define que, se houver disposição em contrário na Convenção do condomínio, o condômino deve seguir as regras estipuladas nesse documento em relação à contribuição para as despesas do condomínio.
Não realizar obras que comprometam a segurança
O condômino também tem o dever de preservar a segurança da edificação e, consequentemente, dos moradores, funcionários e outras pessoas da comunidade condominial.
Nesse contexto, ele não pode realizar qualquer obra que comprometa ou ameace a segurança do condomínio. Assim, é essencial que o síndico exija a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e acompanhe obras e reformas que aconteçam nas unidades do condomínio.
Saiba mais sobre reformas em condomínio. Assista ao vídeo:
Não alterar a fachada
Outra obrigação do condômino é não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas do condomínio.
Isso significa que nenhum condômino pode fazer alterações na fachada do condomínio, a não ser que essa alteração passe a ser prevista na Convenção do condomínio.
Respeitar a destinação da edificação
Além disso, também é um dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação. Ou seja: se um condomínio é exclusivamente residencial, um condômino não pode usar a sua unidade para uma função comercial, e vice-versa.
Vale ressaltar, inclusive, que a alteração da destinação do condomínio só pode ser feita por decisão, em assembleia, de 2/3 de todos os condôminos, conforme a lei 14.409/2022.
Outro ponto desse inciso é que o condômino também não pode utilizar a sua unidade de forma que prejudique o sossego, salubridade e segurança dos possuidores, assim como os bons costumes.
Penalidades
O Código Civil também estabelece algumas penalidades no caso de descumprimento dos deveres do condômino e, também, no caso de comportamento antissocial.
Algumas das penalidades indicadas são:
- No caso de não pagamento da contribuição devida, o condômino fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
- No caso de descumprimento dos deveres estabelecidos, o condômino fica sujeito a multa definida pela Convenção, sendo que esta não pode ser superior a 5 vezes o valor da sua contribuição mensal.
- Já no caso de descumprimento reiterado, a assembleia pode decidir a cobrança de multa correspondente a até 5 vezes o valor da sua contribuição mensal, de acordo com a gravidade das faltas e a reiteração.
- Por fim, no caso de comportamento antissocial, ou seja, quando o comportamento gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, ele pode pagar multa de até 10 vezes o valor da sua contribuição.
Leia também: Como lidar com condômino antissocial.
__________
Gostou do artigo? Você também pode se interessar por: Legislação condominial: descubra as principais leis que regem um condomínio.
