Ter a casa própria sempre esteve dentre os top 10 na lista dos Brasileiros e não é que isso tenha mudado, mas grande parte da sociedade tem optado pela locação – mesmo por uma questão de economia. Isso mesmo. Para alguns especialistas, a locação pode ser uma ótima opção para fugir de grandes financiamentos com juros altíssimos.
Isso reforça ainda mais a importância de atender a lei de locação, principalmente em relação aos direitos do inquilino.
Por esse motivo o conteúdo abaixo, visa demonstrar de forma clara todos esses direitos.
Vamos lá?
1. Direitos do Inquilino: Lei de locação
Antes mesmo de adentrarmos nos direitos do inquilino, é importante entender de onde vem tais diretos – que se originam na lei de locação. Entender os direitos do inquilino está intrinsecamente interligado ao conteúdo da Lei 8.245/91 (Lei do inquilinato ou lei das locações)
1.1 Características da locação:
A locação é contrato consensual, bilateral, oneroso e normalmente comutativo. Sabe o que isso significa?
- consensual: se formam com um simples acordo de vontades;
- bilateral: contraída entre duas partes de comum acordo de vontades;
- oneroso: ambos os contraentes obtêm proveito;
- comutativo: é o contrato em que cada uma das partes faz prestações equivalentes.
Obs: O contrato de locação pode ser aleatório, como na hipótese de se prever o pagamento do aluguel de acordo com a arrecadação ou receita auferida com o uso do bem.
- aleatório: prestação de uma das partes não é precisamente conhecida e suscetível de estimativa prévia
2. Obrigações/Deveres do Inquilino e do Locador
A lei de locação traz responsabilidades tanto para o locador como para o locatário, os direitos precedem cumprimento de deveres também. Por isso importante detalharmos.
2.1 Obrigações Locador
O locador é obrigado a:
a) entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
b) garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
c) manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
d) responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
e) fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
f) entregar ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
g) pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
h) pagamento de impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
i) exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
j) pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
2.3 Obrigações inquilino
a) servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá -lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
b) restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
c) levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
d) realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
e) não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
f) entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
g) permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
h) cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.
2.3.1 Obrigações quanto a pagamento
a) pagar o prêmio do seguro de fiança;
b) pagar as despesas ordinárias de condomínio.
c) pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
d) pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.
3. Direitos do Inquilino
Como disse anteriormente, os direitos dos inquilinos precedem as obrigações dos locadores, de forma que pela leitura de algumas obrigações já entendemos alguns dos direitos do inquilino. Entretanto a seguir vamos destrinchar alguns deles:
3.1 Recebimento do imóvel x direitos do inquilino
O inquilino tem o direito de receber o imóvel em perfeitos condições de uso – portanto importante se ater ao laudo de vistoria apresentado pela imobiliária, isso porque, ele ao fim do contrato de locação deverá entregar o imóvel nas mesmas condições que o recebeu (que estará especificado no laudo).
Importante lembrar que o laudo de vistoria pode ser revisado caso alguma das partes não concordem com o que está descrito ali – como por exemplo:
- Descrição sala: Bom estado de conservação, pinturas em estado ótimo, janelas em ótimo estado se conservação.
No ato da vista o locatário vê que não foi realizado pintura, assim, solicita que esse descritivo do laudo seja modificado, ficando:
- Descrição sala: Bom estado de conservação, pinturas em estado ruim, janelas em ótimo estado se conservação.
Dicas: Se você é inquilino não deixe de comparecer na visita de vistoria. Se você é uma imobiliária seja o mais transparente possível com o locatário e locador, fazendo uma vistoria com atenção a fim de dificultar essa fase de negociação da locação.
3.2 Preferência de compra x direitos do inquilino
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Importante: O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
3.2.1 Detalhes de preferência
Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.
3.3 Benfeitorias x direitos do inquilino
Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
3.4 Isenção do pagamento de despesas extras de condomínio
A legislação prevê que o locador deve pagar as despesas extraordinárias, como:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Ou seja, é direito do inquilino não pagar essas despesas extraordinárias, em contrapartida deverá pagar as despesas ordinárias.
3.4.1 Despesas extraordinárias
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) A manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) conservação e manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
4. Curiosidade sobre Locações: Você sabia?
Curiosidade 1: O direito romano e as locações
O direito romano conhecia três espécies de locação:
(a) Locatio operarum, locação de mão de obra;
(b) A locatio operis faciendi, locação de realização de obra; e
(c) locatio rei, locação de coisas.
Frente a influência romana, a doutrina normalmente inicia o ensino da locação, traçando princípios gerais aplicáveis a essas três espécies de locação. Entretanto, a orientação não mais se enquadra, visto que: em nosso sistema jurídico, tanto locatio operarum (locação de mão) quanto a a locatio operis faciendi (locação de realização de obra) deixaram o campo da locação para constituir tipos contratuais, respectivamente o contrato da prestação de serviços e o contrato de empreitada.
Curiosidade 2: Morte na lei do inquilinato
Morrendo o locador, a locação transmite – se aos herdeiros.
Agora, morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I – Nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;
II – As locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Curiosidade 3: Separação nas locações
Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
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