Compreender o vizinho vai além do que entendemos do que é vizinhança.
Você entende vizinhança como a pessoa com quem divide o muro? A maioria sim.
Nesse artigo, juntos da Group Educa,– a maior plataforma de cursos para gestão de propriedades – queremos te auxiliar a compreender o que é o Direito de vizinhança, conceito fundamental para o gestor de propriedade e síndico profissional.
Vamos lá?
1. O que é o Direito de vizinhança?
O Direito de vizinhança é disciplinado no ordenamento jurídico, sendo estudado pelo ramo do Direito civil. Trata-se do ramo cível que regula os conflitos que surgem pelas interferências de um imóvel em detrimento de outro.
Como sabemos, os conflitos entre vizinhanças são comuns quando, como por bem exemplifica o doutrinador Anderson Schreibr:
- Um proprietário decide erguer em seu terreno um edifício que faz sombra sobre a casa ao lado,
- Uma indústria emite odores fortes que se misturam ao ar respirado em vários terrenos próximos
- Um cão que pertence ao morador do apartamento à frente late durante a noite, incomodando a vizinhança.
São inúmeros os conflitos que podem surgir onde o uso de um imóvel interfere no imóvel vizinho.
1.1 E o direito de propriedade?
Os conflitos entre os vizinhos ou melhor entre os imóveis vizinhos, podem gerar colisão entre os diversos direitos de propriedade. Sabemos que o proprietário tem o direito de usar, fruir e dispor da propriedade, e o vizinho também.
Portanto, importante o entendimento do Schreibr:
“Se o direito não regulasse de alguma forma as relações entre vizinhos, os dois direitos de propriedade permaneceriam em um eterno entrechoque de suas faculdades, sem nenhum proveito econômico para qualquer dos vizinhos e com grave prejuízo para um convívio social que se pretende harmonioso.”
E continua: do ponto de vista metodológico, contudo, não se pode deixar de realçar que o estudo dos direitos de vizinhança liga-se de modo umbilical com as transformações experimentadas no direito de propriedade, nomeadamente considerando a função social da propriedade. O direito brasileiro, influenciado pela pandectística alemã do século XIX, tratou dos direitos de vizinhança (iura vincinitatis) como conjunto de restrições impostas ao proprietário em prol do pacífico convívio com os seus vizinhos, proprietários ou possuidores.
1.1.1 Natureza jurídica do Direito de vizinhança
Assim como em diversos assuntos jurídicos, a natureza jurídica do Direito de Vizinhança também não possui senso comum. Alguns autores dizem de servidão legal, enquanto outros qualificam-nos como obrigações propter rem, e outros atribuem a natureza de limitações legais ao direito de propriedade.
1.2 Algumas obrigações do Direito de vizinhança
Os deveres de vizinhança determinam alguns “deveres de casa” disciplinados no código civil, como:
– O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança (Art. 1.277)
– Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis (Art. 1.279)
– O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente (Art. 1.280)
– O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual (Art. 1.281).
Importante mencionar que o Direito de Vizinhança tem como proposta assegurar o uso da propriedade imóvel em harmonia.
2. Árvores e passagens no Direito de vizinhança:
No direito de vizinhança existem diversas dúvidas sobre as árvores, passagens forçadas e passagem de cabos e tubulações trazem inúmeras dúvidas para o gestor de propriedade, portanto, importante algumas orientações abaixo sobre o tema
2.1 Arvores
A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes. Já s raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.
2.2 Passagens Forçadas
O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
a) Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
b) Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
2.3 Passagem de cabo e tubulações
Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
Importante: O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.
Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.
Para finalizar, importante mencionar que o Direito Condominial passa a ser constantemente atualizado, sendo extremamente necessário que o gestor de propriedade fique atento a todas as modificações.
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