O COVID tem sido o assunto mais discutido nos últimos tempos. Sabemos que ele trouxe inúmeras preocupações para a população como um todo, impactando diversos segmentos, entre eles os condomínios.
Diante desse cenário, aumentam ainda mais as responsabilidades entre os síndicos e as administradoras de condomínio, que devem aprender gerenciar mais uma situação na vida condominial, como as oriundas da COVID.
Por esse motivo, elaboramos em parceria com a Group Educa – a maior plataforma de cursos para gestão de propriedades – esse conteúdo com intuito de mantê-lo informado sobre o assunto.
Vamos lá?
1) COVID: síndicos e administradoras
José de Aguiar Dias, que diz que: “Toda manifestação da atividade humana traz em si o problema da responsabilidade”. Depreende-se então, que para cada ato/ação do gestor de propriedade, pode-se haver um tipo de responsabilização, que pode ser de ordem Cível ou Criminal, entretanto, ambas, decorrem da prática de ato ilícito.
A responsabilidade civil emana da Lei, dessa forma, a lei diz que aquele por ação ou omissão que causar dano a outrem, comete um ato ilícito, conforme prevê artigo 186 do Código Civil.
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
A partir do momento que se comete um ato ilícito, deve haver reparação á aquele que for prejudicado.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Entretanto, não basta apenas a alegação de que há um dano causado pelo Síndico, uma vez que, é necessário analisar a presença de alguns elementos, como: Conduta Humana, dano ou prejuízo e nexo de causalidade.
Igualmente ao que acontece com o Síndico, as administradoras de condomínio também possuem suas responsabilidades cíveis e criminais, em razão de sua prestação de serviço.
2) COVID e as responsabilidades dos síndicos e administradoras de condomínio
Os síndicos e as administradoras de condomínio têm ficado bastante preocupados com o COVID e sua repercussão na vida condominial. Fato é que existem diversas situações que envolvem a vida condominial que precisam ser tratadas caso a caso.
Nesse sentido, medidas como: o que fazer com o condômino infectado, limpeza, áreas comuns, assembleias virtuais e inadimplência.
Fato é que o gestor de propriedade tem o dever de contribuir com todas orientações da OMS (Organização Mundial de Saúde) e/ou decretos Estaduais e Municipais, tomando todas as medidas necessárias que promovam o isolamento social.
2.1 Condômino infectado
É momento de o síndico/administradora de condomínio aja com cautela. Os casos de moradores com COVID é real e é preciso sabedoria ao atuar nessas situações.
Em casos de haver um condômino positivo para COVID, é fundamental que este mantenha-se recluso, evitando frequentar as áreas comuns do condomínio.
Outro ponto importante é não expor esse condômino.
2.2 Limpeza
A limpeza é um elemento essencial e de primeira necessidade, sendo indispensável nesse momento, entretanto, aconselha-se evitar os funcionários que sejam da faixa de risco:
Quais são eles:
a) Portadores de doenças crônicas como diabetes e hipertensão;
b) Asma;
c) Indivíduos acima de 60 anos.
A Limpeza nas áreas comuns e elevador devem ser reforçadas.
2.3 Áreas comuns
A restrição das áreas comuns tem causado bastante desconforto na vida condominial. De um lado temos os moradores que acreditam ser um ato contrário ao direito de propriedade e de outros moradores que apoiaram a decisão do gestor de propriedade ao realizar tal privação.
Apenas do número de divergências sobre o assunto, nosso entendimento é que é possível e pertinente restringir o acesso as áreas comuns. Ex: piscina, área de lazer, quadras, etc.
Importante: A restrição não é de locomoção (Ex: sair de casa).
2.4 Assembleias
As assembleias (forma de realização) tem sido uma preocupação para o gestor de propriedade, já que no cenário de pandemia aglomerações são proibidas.
Ocorre que assembleias ordinárias ou extraordinárias já estavam marcadas, o que fazer nesse caso?
Uma das dicas que damos que estudar sobre a possibilidade em se realizar assembleias virtuais, já que o Código Civil e a Lei 4.591 não preveem a forma como a reunião da assembleia deve acontecer.
Na sociedade 4.0, ser digital virou obrigatório, nesse sentido, por que não repensar como as assembleias são realizadas? É preciso que o síndico e as administradoras de condomínio inovem.
2.5 Inadimplência
A inadimplência sempre foi um desafio na vida condominial que no cenário de pandemia pode ser potencializado. Sabemos que uma das consequências do COVID serão a escassez de receitas em diversos setores da sociedade e dos condomínios também. Mas, como agir nesses casos?
Primeiramente é fundamental que o síndico e as administradoras de condomínio deixem claro para os condomínios que é através do pagamento das cotas condominiais, que despesas essenciais dos condomínios são cumpridas.
Após um trabalho de conscientização, é preciso tomar ações para diminuir a curso de inadimplência, através de algumas ações, como por exemplo: Criação de política de acordo: renegociar a dívida pode ser a melhor opção.
IMPORTANTE:
a) Não é recomendável, negociação que envolva isenções dos pagamentos das cotas condominiais.
b) O síndico não pode adotar medida que vá contra as disposições da Convenção de Condomínio.
3) O que é fundamental
Todas as orientações acima, devem ser analisadas com cautela (caso a caso). É fundamental que os síndicos e as administradoras de condomínio não pratiquem condutas que possam gerar ainda mais prejuízos para o condomínio.
Ou seja: uma conduta indevida, como ocasionar ainda mais prejuízo. Nesse sentido, aconselha-se que o gestor de propriedade sempre se atende as orientações dadas pelo corpo jurídico.
Além disso, existem outras medidas simples, como por exemplo: disponibilizar cartazes de comunicação para os moradores e dispênser com álcool em gel.
Dica 3: Conhecer a legislação é extremamente importante, por isso vale sempre estudar e procurar novidades sobre a gestão condominial. Por isso, não perca as aulas gratuitas da Group Educa.
