Bastante usado na negociação de imóveis, o contrato de gaveta possui algumas especificidades e até riscos para compradores e vendedores.
Podemos dizer que essa prática é uma maneira de fechar negócio “às escondidas”, com mais facilidade e agilidade, uma vez que não há a necessidade de comprovação de renda por parte do comprador além da isenção de algumas taxas presentes em um processo de vendas comum.
Por utilizar uma alternativa informal de aquisição, o contrato de gaveta quase nunca é o mais indicado para pessoas que desejam ter segurança e de repente garantia de retorno sobre o seu investimento. Portanto, o ideal é sempre recorrer aos meios formais como imobiliárias e consultores especializados.
Continue a leitura deste artigo e saiba tudo sobre esse tipo de contrato, quais são seus riscos, vantagens e se vale ou não a pena utilizar deste artifício!
O que é contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um documento informal de compra e vendas de imóveis sem registro em cartório e isento de interferências externas como instituições financeiras ou imobiliárias. Simples, não é mesmo? Nem tanto.
Nesse modelo, o imóvel permanece no nome do proprietário até que haja a quitação do débito por parte do comprador, pois é uma negociação privada e sem intermediação de bancos.
Esse recurso é utilizado para pular etapas burocráticas como aprovação de crédito, financiamento, dentre outras, porém nem sempre é uma opção segura.
Como funciona o contrato de gaveta?
Esse tipo de contrato funciona da seguinte maneira: o vendedor (conhecido como mutuário, nesse caso) negocia a linha de crédito com o banco e o gaveteiro (comprador).
Nesse caso, o mutuário assume as responsabilidades junto ao banco e recebe as parcelas do gaveteiro, que só se torna proprietário do imóvel quando todos os débitos forem quitados.
Em resumo, o vendedor passa a ser um intermediário entre o banco e o comprador.
O que a lei diz sobre essa modalidade de contrato?
Esse tipo de contrato não possui seu registro realizado no Cartório de Imóveis, pois não se trata de um acordo oficial.
Sendo assim, toda a negociação, incluindo a parte documental, fica sustentado na confiança entre as duas partes envolvidas, o que já demonstra um certo risco para ambos.
O contrato de gaveta não possui registro pois conforme a Lei 8.004/90, se exige a anuência da instituição financeira que fez o financiamento originário da compra do imóvel e a sua venda subsequente.
Logo, esse tipo de negociação não possui qualquer validade ou respaldo jurídico, uma vez que é informal e baseada apenas em um acordo verbal, sem registros formais.
Existem vantagens em fazer contratos dessa natureza?
Realizar esse tipo de negociação é indicado? Não! Possui vantagens? Depende.
Considerando a realidade brasileira, é praticamente impossível ver uma pessoa pagando um imóvel à vista, então o financiamento junto aos bancos é o principal recurso utilizado.
Dito isso, o contrato de gaveta traz essa vantagem ao comprador, que não precisa comprovar sua renda mensal para conseguir financiar um imóvel por meio de instituições financeiras.
Ou seja, é um meio menos burocrático e rápido de comprar um imóvel, porém pouco seguro na prática.
Riscos e desvantagens desse tipo de contrato
Em uma primeira impressão esse tipo de contrato pode parecer vantajoso, mas apesar de prático e sem burocracias, ele traz uma série de riscos para mutuários e gaveteiros. Veja abaixo quais são os principais:
Venda do imóvel para terceiros
Pense bem, se não há um contrato garantindo que o mutuário fará negócio única e exclusivamente com o comprador, o imóvel pode ser vendido para um terceiro. Concorda? Acredite, esse é um golpe muito comum.
Sem registro no cartório de imóveis, a negociação não tem validade jurídica. Então, em tese, se o gaveteiro ou mesmo mutuário passar a venda para um outro interessado será apenas uma atitude má-fé e nada mais que isso.
O contrato de locação é um documento fundamental e comum dentro do mercado imobiliário, pois garante que toda a negociação ocorra formalmente e com segurança.
Contudo, os contratos possuem diversas especificações e particularidades que costumam deixar locatários, locadores e até mesmo profissionais da área com algumas dúvidas.
E para que você esteja totalmente antenado sobre o assunto, este guia completo abordará pontos como o que são contratos de locação, quais são suas peculiaridades, a importância desse documento, quais dados são obrigatórios para que ele seja criado e muito mais. Então continue a leitura e acompanhe.
O que é um contrato de locação
Como o próprio nome sugere, o contrato de locação é um documento que registra de modo formal a negociação entre locador e locatário permitindo o uso de determinado imóvel dentro de um período e mediante ao pagamento de aluguel (geralmente mensal).
A Lei 8245 de 18 de outubro de 1991 é a que cuida de aluguéis e estabelece que todas as partes envolvidas na negociação cumpram integralmente com seus deveres, seguindo o que está prescrito em contrato.
Portanto, cabe ao locador formular juntos aos seus advogados um contrato preciso e ao locatário, ler atentamente as cláusulas e assinar somente se estiver de acordo.
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Falecimento de algum envolvido
Suponha que você negociou com um mutuário, pagou todas as parcelas religiosamente e quando estava para quitar o imóvel o vendedor faleceu.
A conclusão da história é amarga: o imóvel será repassado para o herdeiro imediato do proprietário, não para você. Esse é um dos grandes riscos do contrato de gaveta.
Não pagamento das prestações
Essa desvantagem vai para quem está pensando em vender um imóvel utilizando esse tipo de contrato.
O dinheiro das parcelas é repassado do gaveteiro para o mutuário e a única garantia de que isso irá acontecer é a palavra deles, mas e se isso não acontecer?
Bom, se não houver o cumprimento do acordo por parte do comprador, o vendedor irá arcar com a dívida junto ao banco, podendo perder o imóvel.
O contrato de gaveta tem validade jurídica?
Por não se tratar de um contrato formal, ele não tem qualquer ordenamento jurídico e em alguns casos pode até ser interpretado como ilegal.
Isso porque de acordo com a Lei 8.004/90, que dispõe sobre a transferência de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, exige a anuência da instituição que realizou o empréstimo para a compra do imóvel. Isso significa que, por definição, é impossível registrar um contrato de gaveta.
Além disso, ele também inviabiliza a apresentação dos documentos para compra de um imóvel, que são:
- registro de compra em cartório;
- escritura pública de compra e venda;
- certidões negativas;
- documentos pessoais do comprador.
Como comprar um imóvel com segurança?
Por mais que “cortar caminho” com opções alternativas pareça sedutor, o ideal é que a segurança seja priorizada a qualquer custo.
Para isso, as imobiliárias são fundamentais para assumir a parte burocrática e técnica à medida em que oferecem ao cliente soluções que atendam suas expectativas e necessidades.
Agora que você conferiu a importância de contratos formais, veja como realizar a venda de imóveis financiados da forma correta!
Recapitulando…
O contrato de gaveta é um acordo não oficial utilizado para a compra e venda de imóveis que não é registrado em cartório e não sofre interferências externas, tais como instituições financeiras ou imobiliárias.
O vendedor, também conhecido como mutuário, negocia a linha de crédito com o banco e o comprador (gaveteiro). O mutuário assume a responsabilidade junto ao banco e recebe os pagamentos do comprador, que só se torna proprietário do imóvel após quitar todos os débitos. Em outras palavras, o vendedor passa a ser um intermediário entre o banco e o comprador.
Não. Esse tipo de acordo não é oficial e, portanto, não é registrado no Cartório de Imóveis. Toda a negociação, incluindo a parte documental, é baseada na confiança entre as duas partes envolvidas, o que já demonstra um certo risco para ambas.
