Condomínios em leilões teve um aumento significativo nos últimos anos.
Essa tendência reflete uma realidade preocupante, na qual muitos empreendimentos enfrentam dificuldades financeiras e problemas de gestão, resultando em situações extremas que levam à venda judicial dos imóveis.
Por isso, este artigo visa trabalhar com as principais dúvidas sobre o assunto de condomínios em leilões.
O que é leilão judicial?
O leilão judicial ocorre quando há um processo, que pode ser criminal, fiscal, civil ou trabalhista. Ele acontece quando o devedor, não possuindo meio de pagar o que deve ao credor, tem um bem penhorado.
Dessa forma, o leilão judicial é uma forma de venda pública na qual qualquer pessoa interessada pode participar, com exceções previstas no artigo 890 do CPC (Código de Processo Civil) e outras legislações aplicáveis. Nesse tipo de leilão, geralmente ocorre uma disputa entre os interessados pelo bem que está sendo leiloado.
O que é leilão extrajudicial?
Por outro lado, leilão extrajudicial acontece quando o dono do bem decide realizá-lo e dá sua autorização.
Nessa modalidade, não há a participação obrigatória do tribunal e é comum em casos de financiamentos de imóveis ou veículos, nos quais o devedor deixa de pagar as parcelas acordadas. Isso leva o credor a realizar o leilão do próprio bem financiado para receber o valor da dívida.
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O que é dívida de condomínio?
A dívida de condomínio refere-se aos valores devidos pelos condôminos em relação às despesas comuns do condomínio. Isso porque, cada proprietário de uma unidade dentro do condomínio é responsável por pagar sua parcela nas despesas condominiais, que podem incluir gastos com manutenção, segurança, limpeza, elevadores, áreas comuns, entre outros.
Assim, quando um condômino deixa de cumprir com suas obrigações financeiras, acumulando débitos com o condomínio, ocorre a chamada dívida de condomínio. Essa dívida pode se acumular ao longo do tempo, causando problemas financeiros e administrativos para o condomínio.
Em alguns casos, a falta de pagamento pode levar à inclusão do condomínio em processos de cobrança judicial. Isso pode resultar em leilões ou outras medidas legais para recuperar os valores devidos.
É importante lembrar dívidas de condomínio têm preferência em relação a outras dívidas, devido à sua natureza propter rem, exceto quando se trata de débitos de IPTU, que se sub-rogam no valor da arrematação de acordo com o artigo 130 do CTN (Código Tributário Nacional).
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Condomínios em leilões e a dívida de condomínio
Nem sempre o edital do leilão informará o montante das dívidas, por isso, antes do leilão, cheque junto à administradora do condomínio o valor exato da dívida.
Ademais, verifique se as dívidas de condomínio estão incluídas no preço da arrematação.
Em casos específicos, quando o leilão é motivado pela dívida de condomínio, é importante verificar se existem múltiplos processos devido a essa dívida. Em determinados casos, os processos podem incluir todas as parcelas devidas até a liquidação total da dívida, o que pode afetar a preferência do credor hipotecário.
Até a posse do imóvel, quem paga o condomínio?
Do período de arremate do condomínio em leilão até a posse do bem, pode-se passar um determinado tempo. Nesse período, caso as taxas condominio não sejam pagas, a responsabilidade do pagamento é de quem tem a posse.
Em outras palavras, até que as chaves passem para o novo dono (aquele que arrematou no leilão), a posse é do antigo dono (aquele que teve o imóvel leiloado).
