O Condomínio possui órgãos administrativos que são fundamentais para a sua sobrevivência.
Tal administração é formada de: Assembleia Geral, Conselho Fiscal e Síndico.
Nesse sentido é fundamental entender a administração do condomínio.
Pensando nisso, elaboramos o conteúdo abaixo, a fim de elucidar os três órgãos administrativos que compõe a vida condominial.
1- Síndico
O papel do síndico é representar ativa e passivamente o condomínio, defendendo-o em processo judicial e extrajudicial, além dos interesses comuns do condomínio e praticar os atos de administração.
Nesse sentido, segundo Nelson Rosenvald, o síndico atua como órgão da comunidade de condôminos.
1.1 – Eleição
A assembleia o escolherá por prazo não superior a dois anos – que poderá renovar-se.
O ordenamento jurídico não pontua como deve ser o processo de eleição (tal procedimento deve-se ao que for estipulado em convenção).
O quórum será o estipulado também na convenção, e caso não o haja, deverá ser aprovado mediante maioria dos votos.
1.2 – Atribuições
O código civil estabelece as obrigações do síndico, sendo as elencadas abaixo:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I- Convocar a assembleia dos condôminos;
II- Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III- Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI- Elaborar o orçamento (previsão orçamentária) da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII- Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, bem como atuar a fim de entender como reduzir a inadimplência.
VIII- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX- Realizar o seguro da edificação.
Ademais, o síndico é:
- Mandatário do condomínio: Importante frisar que não é mandatário dos condôminos – não os representa nem com eles mantém relação jurídica.
O exercício de suas atividades é gratuito ou assalariado: Entretanto, não há qualquer relação de emprego.
IMPORTANTE: Cabe ao síndico manter a confiança que lhe fora depositada pelo condomínio.
1.3 – Destituição do síndico na administração do condomínio
O síndico poderá ser destituído a qualquer momento – desde que por deliberação da maioria absoluta – metade mais um – dos membros da assembleia extraordinária.
A perda do mandato ocorrerá em caso de: praticar irregularidades, não prestar contas, não administrar convenientemente o condomínio.
Mesmo sendo uma decisão dos moradores, a destituição do síndico poderá ser revista pelo judiciário quando a decisão estiver viciada por falsidade de fatos.
2. Assembleia Geral na administração do condomínio
Segundo Nelson Rosenvald, a assembleia geral é o órgão deliberativo do condomínio constituído por todos os condôminos. As suas decisões são fundamentais, exprimindo a opinião dominante dos condôminos sobre os interesses comuns.
A assembleia geral poderá ser: assembleia ordinária e extraordinária.
A Assembleia ordinária ocorre anualmente, na época prevista na convenção de condomínio e delibera acerca do artigo 1350 do código civil, conforme vemos abaixo:
Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto e alterar o regimento interno.
- Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
- Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Já a Assembleia extraordinária poderá ser convocada pelo síndico ou por ¼ dos condôminos – onde se discutirá assuntos de interesse do prédio que não estão abrangidos no artigo 1350 mencionado acima.
IMPORTANTE: Se todos os condôminos não forem convocados a assembleia não poderá deliberar.
3. Conselho Fiscal
O artigo 1356 do Código Civil prevê a faculdade de se constituir um conselho fiscal (comporto de três membros), conforme se vê:
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
A finalidade do conselho fiscal é analisar e auditar as contas prestadas pelo síndico.
O mandato do conselho fiscal será de dois anos (podendo coincidir ou não com o do síndico).
Importante lembrar que o conselho fiscal não é obrigatório, entretanto, é um diferencial frente a administração do condomínio.
