Condomínios

O condomínio é uma parte integrante da sociedade no Brasil. Afinal, mais de 68 milhões de pessoas moram em condomínios no Brasil. Por isso, quando falamos em condomínios, estamos falando sobre um assunto de grande importância.

Nesse contexto, a administração de condomínios é um ponto central, pois ela desempenha um papel fundamental na manutenção da qualidade de vida e na harmonia entre os moradores. A administração de condomínios envolve uma série de responsabilidades e desafios que exigem habilidades específicas e uma compreensão profunda da legislação de condomínios e dos regulamentos que regem essas comunidades.

Aqui, você vai entender melhor sobre condomínios, administração condominial, legislação condominial e outros aspectos essenciais desse assunto.

O que é condomínio?

Condomínio vem do latim cum + dominus, que significa domínio comum, e se refere a uma situação de propriedade compartilhada, na qual várias pessoas possuem direitos e responsabilidades sobre uma determinada propriedade ou empreendimento. No contexto imobiliário, geralmente se refere a um conjunto de unidades, comerciais, residenciais ou mistas, nas quais múltiplos proprietários possuem sua fração ideal e compartilham as áreas comuns. O condomínio é diferente da associação de moradores e, segundo a legislação, também apresenta diferenças em relação ao regime de multipropriedade.

Existem diferentes tipos de condomínio, sendo os mais comuns:

• condomínio residencial;
• condomínio comercial;
• condomínio misto;
• condomínio vertical;
• condomínio horizontal.

Administração condominial

A administração de condomínios pode ser feita de diversas maneiras. É obrigatória por lei a eleição de um síndico, que é o representante legal do condomínio. O síndico pode ser um síndico morador, ou seja, um dos condôminos que reside no condomínio, ou um síndico profissional, que é um gestor contratado externamente para gerenciar o condomínio.

Além disso, também é previsto em lei que o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas. Nesse contexto entra a administradora de condomínios, uma empresa especializada em serviços de gestão condominial. A principal função da administradora é fornecer suporte técnico e operacional ao síndico e aos condôminos em processos como a elaboração de orçamentos, contabilidade, gestão de pessoal, manutenção, cobrança de taxas condominiais, pagamento de despesas, contratação de serviços e fornecedores, organização de documentação e realização de assembleias.

Quais são as principais leis de condomínio?

O Código Civil e a Lei dos Condomínios (Lei n° 4.591/1964) são as principais legislações condominiais. No entanto, essas edificações também devem seguir as legislações locais e, em alguns casos, legislações específicas.

Algumas das principais legislações que regem os condomínios são:

• Código Civil;
• Lei dos Condomínios;
• Código de obras;
• Normas Técnicas ABNT;
• Legislação ambiental;
• Leis trabalhistas.

Além disso, o condomínio também é regido internamente pela convenção condominial e pelo regimento interno, que definem, respectivamente, as normas gerais da estrutura e funcionamento e os acordos de conduta e comportamento esperado dos condôminos e moradores.

Com essas legislações e regramentos é possível lidar com as mais diversas questões no condomínio, como problemas com perturbação do sossego e barulhos no condomínio, conflitos relacionados a estacionamento e garagem, entre outros.

Assembleia de condomínio

Outro aspecto essencial da gestão condominial são as assembleias condominiais. Elas são reuniões periódicas nas quais os condôminos se reúnem para discutir e tomar decisões importantes relacionadas à administração. Existem dois tipos de assembleias: a assembleia geral ordinária (AGO), que acontece uma vez ao ano, e a assembleia geral extraordinária (AGE), que pode acontecer a qualquer momento, convocada pelo síndico ou por condôminos. As assembleias condominiais são uma parte fundamental do processo democrático e participativo dentro da comunidade condominial.

Os pontos-chave das assembleias condominiais são:

• convocação: é a convocação dos condôminos para participar da assembleia. Ela é prevista na legislação e inclui a data, hora, local e pauta da reunião;
• pauta: é a lista de assuntos que serão discutidos na reunião;
• quórum: é a quantidade de condôminos presentes ou representados necessária para tomar uma decisão em assembleia;
• votação: é o meio pelo qual os condôminos tomam as decisões dentro da assembleia;
• ata de assembleia: é o documento que registra as discussões, decisões e resultados da assembleia;
• eleição do síndico: a cada 2 anos, deve ser convocada uma assembleia para decidir a eleição ou reeleição do síndico;
• previsão orçamentária: é uma das obrigações do síndico em assembleia apresentar a previsão do orçamento anual do condomínio para aprovação;
• prestação de contas: o Código Civil também dita que o síndico é obrigado a prestar contas anualmente em assembleia e sempre que solicitado.
• Obrigações tributárias e fiscais do condomínio

Outra questão de grande importância para a gestão condominial são as obrigatoriedades fiscais e tributárias que um condomínio precisa entregar. Essas obrigações são essenciais para garantir que o empreendimento esteja em conformidade com a legislação e evite problemas como multas e penalidades. Algumas das principais questões relacionadas à contabilidade condominial são:

• emissão de notas fiscais;
• IRRF (Imposto de Renda Retido na Fonte);
• PIS (Programa Integração Social);
• Cofins (Contribuição para Financiamento da Seguridade Social);
• CSLL (Contribuição Sobre o Lucro Líquido);
• DIRF (Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte);
• DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais);
• GPS (Guia da Previdência Social);
• EFD-Reinf (Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais);
• DCTFWeb (Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais Previdenciários e de Outras Entidades e Fundos);
• FGTS (Fundo de Garantia de Tempo de Serviço);
• INSS (Instituto Nacional do Seguro Social);
• CAGED (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados);
• IRPF (Imposto de Renda de Pessoa Física);
• RAT (Riscos Ambientais do Trabalho), entre outras.

A RAIS (Relação Anual de Informações Sociais), por sua vez, foi dispensada para o grupo dos condomínios em 2023.

Entenda tudo sobre o assunto

Sabemos que a gestão condominial pode ser desafiadora. Afinal, são infinitas as demandas de um síndico ou gestor condominial. Porém, com informação é possível tornar esses desafios mais simples e lidar com eles de maneira informada.

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