A avaliação de imóveis é uma etapa fundamental na venda de propriedades, garantindo que o preço estabelecido seja justo e alinhado com o mercado. Este processo envolve uma análise detalhada de vários fatores, como localização, tamanho, condições do imóvel, e características específicas, que são essenciais para estabelecer o valor de mercado do bem.
A norma ABNT 14.653 orienta sobre os métodos de avaliação, que incluem comparações de mercado, estimativas de renda, e cálculos de custo. Entender esses métodos e aplicá-los corretamente é crucial para qualquer gestor de imobiliária ou proprietário que deseja obter o valor mais adequado para seu imóvel.
1. Avaliação de imóveis: o que é e qual o seu objetivo?
A venda de um imóvel envolve várias etapas, entre as quais a avaliação do imóvel. A avaliação de imóveis é um passo importante para determinar o preço justo de venda e, ainda, ajuda a evitar que o imóvel seja vendido por um preço abaixo do mercado, o que resultaria em prejuízo para o proprietário, ou por um preço acima do mercado, o que dificultaria a venda do imóvel.
Durante o processo de avaliação, o avaliador considera diversos fatores, como a localização do imóvel, tamanho, estado de conservação, características específicas do imóvel, segurança e instalações, por exemplo. A partir da análise desses fatores, o avaliador determina o valor de mercado do imóvel, ou seja, o preço pelo qual o imóvel poderia ser vendido em condições normais de mercado.
É importante ressaltar que o valor determinado na avaliação é apenas uma estimativa e que o preço final de venda pode ser influenciado por outros fatores, como a negociação entre as partes envolvidas e a demanda do mercado imobiliário na região.
1.1 Métodos de avaliação de imóveis
A norma ABNT 14.653 (Avaliação de Bens) define alguns métodos de avaliação de imóveis. Os principais são o método comparativo de mercado, o método da renda e o método do curso.
Aqui, diferenciamos esses três métodos:
- Método comparativo de mercado: é utilizado para avaliar imóveis residenciais e comerciais e se baseia na comparação do imóvel a ser avaliado com outros imóveis semelhantes que foram vendidos recentemente na mesma região. O valor do imóvel é determinado pela média dos valores dos imóveis comparáveis.
- Método da renda: Este método é utilizado para avaliar imóveis comerciais e de investimento, como prédios comerciais, shopping centers e edifícios residenciais. Ele se baseia na estimativa do potencial de renda do imóvel. O valor do imóvel é determinado pela relação entre o valor da renda anual que o imóvel pode gerar e a taxa de capitalização.
- Método do custo: Este método é utilizado para avaliar imóveis novos e imóveis que foram construídos recentemente. Ele se baseia no custo de construção do imóvel e na depreciação que ocorreu desde a sua construção. O valor do imóvel é determinado pela soma do custo de construção e do valor da terra, subtraindo-se a depreciação.
Quer saber mais sobre como avaliar o valor de mercado de um imóvel? Tire suas dúvidas:
2. Quem pode executar avaliações de imóveis?
No Brasil, a realização de avaliações de imóveis é regulamentada pela Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis (NBR 14.653), que define os requisitos técnicos e éticos que devem ser seguidos pelos avaliadores de imóveis. Segundo a norma, podem realizar avaliações de imóveis os profissionais habilitados em uma das seguintes áreas:
- Engenharia
- Arquitetura
- Agronomia
- Geologia
- Tecnologia em edificações
- Curso técnico em edificações
Além disso, para ser considerado habilitado, o profissional deve ter registro ativo em seu conselho de classe e ter realizado um curso de especialização em avaliação de imóveis reconhecido pelo Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA) ou pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).
Veja também: Permuta de imóveis: o que é e como funciona?
3. Fatores que influenciam na avaliação de imóveis
Para fazer uma avaliação de imóveis adequada, é preciso levar em conta uma série de fatores. Entre eles, podemos citar:
3.1 Localização
A localização é um dos principais fatores que afetam o valor de um imóvel. Imóveis localizados em áreas valorizadas, com boa infraestrutura, acesso fácil a transporte público, serviços e comércio, tendem a ser mais valorizados.
3.2 Tamanho
O tamanho do imóvel é outro fator importante na avaliação. Em geral, imóveis maiores tendem a valer mais do que imóveis menores, mas essa relação pode ser mais complexa dependendo da região e do tipo de imóvel.
3.3 Estado de conservação
O estado de conservação do imóvel é um fator importante, já que imóveis em melhores condições tendem a ser mais valorizados. Imóveis que necessitam de reformas ou reparos podem ter um valor reduzido, dependendo do grau de necessidade de reparos.
3.4 Características específicas do imóvel
Algumas características específicas do imóvel, como número de quartos, banheiros, garagem, varanda, vista, acabamento, entre outros, também podem influenciar na avaliação do imóvel. Essas características podem ser mais ou menos valorizadas dependendo da região e das tendências do mercado imobiliário local.
3.5 Segurança
A segurança é um fator importante na avaliação de imóveis, já que regiões mais seguras podem valorizar o imóvel e torná-lo mais atrativo para possíveis compradores. A presença de câmeras de segurança, guaritas e vigilância 24 horas podem aumentar a sensação de segurança na região.
3.6 Instalações
A presença de instalações como elevadores, piscinas, saunas, quadras esportivas e outros recursos pode valorizar o imóvel e torná-lo mais atrativo para possíveis compradores. Essas instalações podem oferecer mais conforto e comodidade aos moradores e, por isso, podem aumentar o valor do imóvel.
4. Conclusão
Em conclusão, a avaliação de imóveis é um processo complexo que requer conhecimento técnico e atenção a diversos fatores que podem influenciar no valor do imóvel. Se você é um gestor de imobiliária ou proprietário de imóvel, é importante buscar o auxílio de um profissional qualificado para realizar uma avaliação precisa e obter um valor justo pelo imóvel.
_________________
E aí? Gostou do artigo? Agora te convido a ler sobre matrícula de imóvel.
