De acordo com o Censo Brasileiro de Shopping Centers de 2024, cerca de 476 milhões de pessoas frequentam shoppings mensalmente em todo o país. Mas você sabe o que é um shopping center? Sabe como surgiu e quais são os aspectos jurídicos do shopping? Continue aqui para entender tudo sobre esse assunto!
O que é um shopping center?
A Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) considera que shopping center são os empreendimentos que atendem aos seguintes os critérios.
- Área Bruta Locável (ABL) superior a 5 mil m².
- Formado por diversas unidades comerciais.
- Possui administração única e centralizada, que pratica o aluguel fixo e percentual.
- Na maioria das vezes, dispões de lojas âncoras e vagas de estacionamento compatíveis com a legislação da região.
Mas como surgiu o conceito de shopping centers?
O modelo de um shopping center teve origem em outras edificações, como as grandes Galeries, que surgiram em Paris no final do século XVIII. Essas construções objetivavam ser centros de compras onde podia-se encontrar artigos variados em um mesmo local. Contudo, o surgimento do primeiro shopping center no modelo mundial só aconteceu em 1953, em Rotterdam, na Holanda e foi espalhando para outras cidades.
No Brasil, o Iguatemi São Paulo foi o primeiro shopping center do país, inaugurado em 1966. Foi desenvolvido pelo empreendedor Alfredo Mathias com fundos arcados por diversos investidores e, no início, tinha 25.425 m² de Área Bruta Locável.
Além disso, o Shopping Ibirapuera, localizado na capital paulista, foi o primeiro empreendimento do Brasil a seguir os padrões internacionais de shopping centers. E, assim, começaram a surgir novos shopping centers espalhados pelo Brasil.
Atualmente, o país tem 648 shoppings, que faturam R$198,4 milhões e recebem 476 milhões de visitantes por mês nas 123.266 lojas. A região Sudeste concentra o maior número de shoppings, com 329 organizações, que representam 51% do total, inclusive o Shopping Aricanduva. O centro comercial é o maior do Brasil e fica localizado na Zona Leste da cidade de São Paulo.
Como um shopping é criado?
A criação de um shopping center é um processo complexo e envolve várias etapas, desde o planejamento até a efetivação da locação. Um dos primeiros passos é o estudo de viabilidade, ou seja, a análise do mercado local, da concorrência, da região como potencial de crescimento e dos custos envolvidos na construção e manutenção do empreendimento.
Enquanto a construção acontece, é fundamental definir as lojas que irão compor o tenant mix. Com isso, é necessário ir atrás dos grandes varejistas de shopping, que são as lojas âncoras, uma vez que são as mais conhecidas, atraem um público maior e geram mais circulação.
O próximo passo é a prospecção das lojas satélites, que, geralmente, preenchem os corredores. Dessa forma, é essencial que esse mix seja variado, completo e que encaixe no gosto do público para que o shopping tenha fluxo de clientes e de vendas.
Além disso, a incorporação imobiliária é essencial no contexto dos empreendimentos, principalmente no caso de shopping centers. Isso porque são tratados como condomínios, uma vez que possuem áreas comuns (praças de alimentação, estacionamentos e outros) e áreas privadas (lojas).
Existe alguma lei para a criação de um shopping?
A Lei 4.591/64 estabelece algumas normas para a criação de empreendimentos na forma de condomínios. Essa cláusula exige que o empreendedor inscreva o registro de incorporação no cartório de imóveis antes de comercializar as unidades. Assim, ele não pode vender as lojas do shopping antes de formalizar a legalidade da operação.
Da mesma forma, a Convenção e o Regimento interno são documentos essenciais para regular as normas de funcionamento do shopping. A partir deles é determinado regras para o uso de espaços comuns, direitos e deveres e o comportamento dentro do shopping, que devem ser assinados pelos proprietários/ representantes das lojas.
Para isso, precisa-se uma de Assembleia de Instalação, que se configura como uma reunião formal que acontece logo após a construção do shopping. Esse evento serve para formalizar a constituição do condomínio, ou seja, a aprovação da Convenção e do Regimento, definição de multas e encargos financeiros e entre outros.
Por fim, após esse processo de criação do projeto, planejamento da infraestrutura e definição dos espaços, ocorre o processo de locação e o início das atividades. A efetivação da locação é processo de negociação com as empresas interessadas em ocupar as lojas do shopping, em que há o oferecimento de pacotes comerciais e condições de aluguel.
Com a efetivação da locação, começa a preparação para a abertura das lojas e a inauguração do shopping. O início das atividades envolve várias etapas coordenadas, como o treinamento das equipes de operação, campanhas de marketing e de divulgação e a abertura das lojas.
Como funciona a administração do shopping center?
A administração de um shopping center envolve diversas particularidades que garantem o bom funcionamento da organização e a satisfação dos lojistas e dos consumidores. Essa administração é única e centralizada, ou seja, todas as decisões relacionadas à gestão são tomadas por somente uma entidade, que geralmente é uma administradora ou empresa.
Essa estrutura permite um controle mais eficiente e ágil sobre as operações do centro comercial. Isso porque a uniformidade nas decisões, a prevenção de conflitos de interesse e o desenvolvimento de estratégias de longo prazo criam um ambiente mais coeso e harmônico entre os lojistas e a administração.
Dessa maneira, é o superintendente a pessoa responsável pela operação diária e pela gestão do shopping center. Ele é a figura de liderança central na administração do shopping e suas funções são essenciais para a gestão.
Com isso, o superintendente atua diretamente na negociação dos contratos de locação, define os termos de contrato, mantém um bom relacionamento com os lojistas para garantir o cumprimento das cláusulas e entre outras. Assim, ele tem uma visão completa da operação, que permite a implementação de estratégias mais eficazes.
Desse modo, a administração deve apresentar regularmente os resultados financeiros de forma clara e objetiva, incluindo relatórios e a utilização dos recursos arrecadados. Com a complexidade das operações e o grande volume de dados envolvidos, um software de gestão eficaz é uma ferramenta indispensável para a gestão do shopping. Isso porque otimiza processos, melhora a organização financeira e garante que as informações sejam processadas com precisão.
Pensando nisso, a Group desenvolveu o Group Shopping, o sistema completo de gestão financeira escolhido por mais de 200 shoppings. Ele possui gerenciamento total de contratos, borderô de pagamento eletrônico, integração com sistemas bancários e outras funcionalidades que só a Group pode oferecer.
Quais são os principais aspectos jurídicos do shopping center?
Os aspectos jurídicos do shopping center é um tema que envolve a análise de diferentes questões legais relacionados à sua estrutura e funcionamento. De forma geral, o shopping pode ser entendido como um condomínio de empresas, de tal forma que cada lojista possui um espaço determinado, mas todos são regidos por regras de convivência comuns e por uma administração central.
Assim, ele é um estabelecimento empresarial que possui uma série de obrigações tributárias e regulatórias. Com isso, sua operação envolve uma relação contratual com os lojistas, regulada por contratos de locação ou concessão, e com os consumidores, que ao adentrarem no espaço, se tornam parte de uma dinâmica de consumo e convivência jurídica.
Dessa forma, os aspectos jurídicos do shopping refletem um complexo conjunto entre o direito empresarial, o direito do consumidor e a legislação condominial.
1. Custo de ocupação
O custo de ocupação em um shopping center é composto por diversos elementos que impactam diretamente os lojistas e sua operação. Um dos principais aspectos jurídicos do shopping é o aluguel fixo e percentual, que, geralmente, combina um valor base mensal com um adicional vinculado à receita bruta do lojista.
Outro ponto importante é o aluguel em dobro em dezembro, uma prática comum que corresponde ao pagamento de um mês adicional. Geralmente está relacionado ao pagamento do décimo terceiro salário dos lojistas e à maior movimentação comercial no período natalino.
Além disso, os lojistas precisam arcar com os encargos comuns, como as despesas com limpeza, segurança e manutenção das áreas coletivas. Esses encargos são compartilhados entre todos os lojistas e calculado a partir do Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD), que define a proporção de cada loja nas despesas gerais.
Desse modo, existe uma contribuição adicional dos lojistas, chamado fundo de promoção e propaganda. Essa contribuição é destinada para as campanhas publicitárias e as ações promocionais do shopping. Em contrapartida, as despesas específicas cobrem os custos adicionais, como os eventos e reformas.
Assim, a previsão orçamentária é essencial para a administração do shopping, uma vez que define a expectativa de receita e despesas para o ano seguinte. Ela é fundamental para a boa gestão das finanças do shopping, haja vista que garante o Custo Total de Ocupação (CTO), que engloba os custos para que o shopping tenha uma operação eficiente e sustentável.
2. Judicialização
A judicialização dos aspectos jurídicos do shopping envolve diversas questões que podem resultar em litígios entre lojistas e a administração. A ação renovatória é uma das mais comuns, já que é utilizada por lojistas que desejam renovar seus contratos de locação após o término do prazo. Essa ação proporciona mais segurança jurídica ao lojista, pois ajuda a garantir a manutenção do vínculo locatício sem a necessidade de um novo contrato.
A ação de prestação de contas surge quando há dúvidas sobre os valores cobrados pela administração do shopping, como taxas de condomínio ou fundo de promoção. Dessa forma, o lojista tem o objetivo de esclarecer se os valores cobrados estão corretos e a administração precisa mostrar detalhadamente cada valor.
Por fim, a cobrança de inadimplente é um desafio recorrente dos shoppings, de tal forma que a administração pode recorrer à meios legais para cobrar os valores devidos. Em casos de inadimplência frequente, é possível pedir rescisão contratual e até a desocupação do espaço, baseado no descumprimento das obrigações contratuais.
3. Contratos
Os contratos são fundamentais para garantir a boa convivência entre as partes, a operação eficiente e o funcionamento adequado. Isso porque assegura os direitos e deveres para manter a ordem. O contrato de locação é o principal, uma vez que regula a relação entre a administração do shopping e os lojistas.
Com isso, esse contrato estabelece as condições para o uso do espaço, incluindo valor do aluguel, a forma de pagamento e as responsabilidades das partes. Ele prevê, também, cláusulas sobre reajustes, garantia, penalidades em caso de inadimplência, possibilidade de renovação, ou seja, ele garante a estabilidade do vínculo entre as partes.
Além do contrato de locação existem diversos contratos auxiliares que surgem conforme necessidade. Exemplos disso são os contratos de conservação e limpeza, que garantem a higiene e a boa aparência de áreas comuns; os contratos com empresas de segurança e terceirizadas, que são necessários para garantir a proteção dos lojistas e do patrimônio do shopping.
Também existem os contratos voltados para a mobilidade, como os que regulam o uso do estacionamento e os contratos para licença de software de gestão, que são essenciais no controle de operações, como o gerenciamento do fluxo de clientes.
Leia também:
Os aspectos jurídicos do shopping center
A Abrasce define como shopping centers os empreendimento com mais de 5 mil m² de Área Bruta Locável (ABL), composta por diversas unidades comerciais e administração centralizada. Essa gestão é unificada porque que permite maior eficiência nas operações e um ambiente harmonioso entre os lojistas, sendo o superintendente o líder central do gerenciamento.
Com isso, a natureza jurídica do shopping é de um condomínio de empresas, de tal forma que os lojistas têm unidades comerciais privadas, mas compartilham áreas comuns. Eles possuem diversos tipos de contratos e meios legais para assegurar os direitos e os deveres de cada parte.
Quer saber mais sobre os aspectos jurídicos do shopping center? Conheça o curso Introdução aos aspectos jurídicos de shoppings, que está disponível gratuitamente na Group Educa. Acesse o link e saiba mais!
