Os 5Cs do condomínio são os principais causadores de problemas em um condomínio edilício. Na gestão condominial, pode-se dizer que é praticamente impossível passar ileso por problemas relativos aos 5Cs do condomínio: cachorro, cano, criança, carro e calote.
Neste artigo, conheça dicas para enfrentar esses causadores de problemas da gestão condominial com o mínimo de stress possível.
1. Cachorro
O primeiro da lista dos 5Cs do condomínio está o cachorro. Alguns anos atrás, havia polêmica nos condomínios quanto à aceitação de animais domésticos nas unidades privadas, em especial em relação aos cães. No entanto, não há muito a se discutir sobre o tema a partir do amparo previsto na Constituição quanto ao exercício do direito de propriedade.
Nesse aspecto, a Convenção e o Regimento Interno podem referendar deveres a serem cumpridos pelos condôminos tutores dos animais e, entre eles, as regras para a circulação dos animais em áreas comuns, com vistas a resguardar os demais moradores de alguns riscos.
Os tutores dos animais de estimação precisam se adequar às regras de convivência coletiva, tendo em mente os limites que resguardam o direito da vizinhança, também amparado por Lei.
O que se busca garantir é que os condôminos cumpram com seus deveres e obrigações estabelecidos no Código Civil, no que tange à boa convivência e o respeito à segurança dos moradores.
2. Cano
Os vazamentos são famosos por causar constantes dores de cabeça entre moradores e síndicos e, por isso, são citados entre os 5Cs do condomínio.
Nem sempre é tarefa fácil identificar de onde é proveniente o vazamento que causa infiltrações nos vizinhos ou afeta áreas comuns. Há quem diga simplesmente que depende da localização do vazamento para impor a responsabilidade ao condomínio: se estiver nas ramificações do condomínio ou na coluna vertical, seria do condomínio; se estiver dentro da unidade, seria do condômino.
Porém, é sempre bom agir com cautela para fazer essa identificação quando a causa não se mostrar tão visivelmente. Isso porque há casos em que o vazamento pode ocorrer dentro da unidade e ser um problema causado pela falta de manutenção do condomínio.
Por outro lado, os síndicos também são bastante penalizados com as constantes reclamações das infiltrações causadas por vazamentos entre as unidades. De certo que o problema deveria ser resolvido entre os moradores: causador e prejudicado. Mas, quase sempre, essa demanda vai diretamente para o colo do síndico, que fica com a responsabilidade da comunicação e mediação para o saneamento do problema e ressarcimento, se for o caso.
Para garantir o bom funcionamento das redes hidráulicas, as manutenções preventivas e periódicas são essenciais e podem evitar gastos extras e evitar rompimentos nas tubulações.
Já as manutenções corretivas precisam ser mapeadas para que o síndico possa, também, avaliar o serviço realizado e o tempo de durabilidade do reparo.
No tocante aos moradores, é sempre bom alertar, em forma de comunicados e avisos, para verificarem as garantias de suas peças hidráulicas e realizarem as trocas dentro do prazo.
3. Criança
Criança está em terceiro lugar da nossa lista de 5Cs do condomínio e todo cuidado é pouco tratando-se desse tema. É certo que há uma tendência maior de tolerância dos condôminos quando o assunto são as crianças, especialmente se o perfil dos moradores é, em sua maioria, casais com filhos ainda menores.
Ainda assim, a maioria de reclamações recebidas por portarias, administração e síndicos quando se trata de crianças é, comumente, de algazarra, barulho em excesso, lixo pelas janelas e dano ao patrimônio.
De fato, ainda que se trate de crianças, os pais ou responsáveis respondem pelos atos delas. Se há excesso que se torne prejudicial à manutenção da convivência harmônica entre os moradores e retira destes o direito ao sossego, há que se fazer cumprir as regras para equilibrar os direitos e deveres dos condôminos.
Se o condomínio possui espaços para brincadeiras, playgrounds, piscinas ou salão de jogos, é importante que estas áreas tenham horário para utilização. Informativos/cartazes com limite de idade para uso dos brinquedos também são bem-vindos para que as crianças maiores não possam ocupar e causar danos às áreas destinadas aos menores.
O Regimento Interno também deve prever que os menores estejam acompanhados por seus responsáveis, até mesmo para prevenir as possibilidades de acidentes em áreas comuns do prédio.
5Cs do condomínio
4. Carro
Os problemas ocasionados por carros nas vagas de garagem são diversos e também aparecem na lista dos 5Cs do condomínio.
É bem verdade que as construtoras muitas vezes acabam por dimensionar mal as vagas de garagem, o que acaba por causar prejuízos aos vizinhos: arranhões, amassados e outras avarias são causas comuns de reclamações e atritos, e o condomínio se vê muitas vezes diante de situações que não têm muitas opções de solução.
Na busca por melhores resultados e soluções, o que o síndico pode fazer é abusar das orientações e, se possível, utilizar câmeras nesses espaços, afinal, evidências são essenciais para comprovar e fundamentar argumentos em uma possível solução de problemas.
A boa comunicação é um recurso que, se bem utilizado, pode trazer benefícios a todos. Placas com limitação de velocidade, delimitação de vagas com faixas pintadas no solo, avisos e comunicados constantes apelando para o bom senso e a colaboração são importantes na tentativa de reduzir a quantidade de ocorrências.
Caso o condomínio seja de grande porte e tenha recursos financeiros ou funcionários que possam fazer a supervisão de áreas, criar uma planilha para verificação, e, a partir dos dados, advertir o morador que usa a vaga de forma irregular também é uma opção.
Algumas infrações são passíveis até mesmo de multa se forem recorrentes, o que dá ao síndico certo poder de coibir infrações como essas.
O melhor é sempre evitar questões que possam colocar o condomínio na esfera judicial para discutir demandas desnecessárias que uma atuação proativa da administração poderia evitar.
5. Calote
Este, entre os 5Cs do condomínio, é um dos que cria mais impactos indesejáveis, que vão além do incômodo particular de cada morador, porque afeta diretamente a saúde financeira do condomínio.
Falar em calote ou inadimplência é falar na dor comum entre síndicos e condôminos adimplentes.
A inadimplência é temida porque, enquanto para todos os outros Cs há alternativas que possibilitam soluções imediatas, como uma notificação ou multa capaz de surtir efeito em curto espaço de tempo, infelizmente, quanto ao inadimplemento, mesmo com todas as inovações legais, nem sempre é possível obter um resultado rápido e satisfatório que impeça os impactos financeiros no condomínio edilício.
Nesse tema, como disse antes, para que o condomínio se veja ressarcido, ou seja, para que o inadimplente pague, em alguns casos a notificação (aviso de débito) pode até gerar resultados rápidos, principalmente quando se fala no inadimplente flutuante: aquele que atrasa, mas acaba pagando.
Mas o inadimplente contumaz é um dos maiores desafios. É aquele que já acumulou várias taxas de condomínio, e os avisos de débito, protestos em cartório ou inserção do nome no SERASA já não são suficientes. Nesses casos, a cobrança judicial passa a ser o único recurso na tentativa do condomínio de receber o crédito.
O cuidado que o síndico deve ter, tanto na cobrança quanto na transparência das comunicações aos condôminos, é quanto à forma de repassar a informação do saldo do inadimplemento. Isso porque o inadimplente não pode ser colocado em situação vexatória ou constrangedora, pois, nessa circunstância, o condomínio poderá responder judicialmente.
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